nieuws

Als traditioneel aanbesteden écht niet meer werkt: ‘Wij gaan veel meer werken met bouwteams’

woningbouw Premium 2133

Als traditioneel aanbesteden écht niet meer werkt: ‘Wij gaan veel meer werken met bouwteams’

Maar liefst 3 miljoen boven budget. Met deze flinke overschrijding had de Zeeuwse corporatie RWS Wonen afgelopen zomer te maken bij de aanbesteding voor de bouw van 130 duurzame woningen. Toch lukte het RWS onlangs – na een half jaar onderhandelen – twee aannemers te vinden die het project willen aanpakken. Maar dan moeten ze wel snel beginnen met inkopen.

Even schrikken was het voor corporatiedirecteur Maarten Sas toen hij vorige zomer aan de aanbesteding van het woningbouwproject begon. Als hij toen had geweten wat hij nu weet, had hij het anders aangepakt. “Aanbesteden werkt écht niet meer”, zegt Sas resoluut.

Geen tijd, en ver boven budget

RWS vroeg vijf aannemers om zich in te schrijven. De een had geen tijd, de ander kon het werk niet aan en drie anderen kwamen wel met aanbiedingen, maar lagen vér boven budget. Wat doe je dan als corporatie?

Sas zette de aanbesteding stop en besloot, ondanks de gigantische prijsverschillen, met de laagste inschrijver in gesprek te gaan. ’We kunnen echt niet anders’, was de verklaring die Bouwgroep Peters aan Maarten Sas gaf voor de hoge prijs. “Wij krijgen soms niet eens offertes van onderaannemers, omdat ze zo druk zijn”, kreeg Sas naar eigen zeggen te horen.

Klemgezet

“Peters wilde de opdracht heel graag doen, maar voelde zich klemgezet. Zo’n aanbesteding voelt voor bouwers als keurslijf, terwijl ze aan de andere kant niet eens weten of ze wel op tijd materiaal geleverd krijgen”, legt de corporatiedirecteur een half jaar later vol begrip uit. Inmiddels snapt hij de positie waarin de bouwers zich bevonden wel.

Stijgende bouwkosten

Een van de redenen dat Peters de prijs zo hoog had opgeschroefd, was om de stijgende bouwkosten het hoofd te kunnen bieden. “Het ging om een project van 130 woningen. Dat kun je niet in een range bouwen, dat duurt minimaal 1,5 jaar. Het risico dat de prijzen in de tussentijd stijgen, is groot. Dat moet je dan wel in je prijs inbouwen”, verklaart commercieel-directeur Leon Kloet van het bouwbedrijf en vanaf begin af aan financieel betrokken bij het project.

Leon Kloet: “Het risico dat de prijzen gingen stijgen, was te groot.”

“Bovendien ging het om een geclusterde aanbesteding en waren de eisen niet overal eenduidig. Ook dat zorgt voor hogere kosten”, legt hij uit. Toch zag Peters wel manieren om de risico’s en kosten omlaag te brengen. Maar daarvoor moest wel goed overlegd worden. RWS had daar wel oren naar en ook Bouwbedrijf Rijk, een van de andere inschrijvers, werd erbij gehaald. Deze bouwer had namelijk al ervaring met de realisatie van de levensloopwoning, een type woning dat in het project terug moest komen.

‘Prijstechnisch het grootste probleem’

“Deze levensloopwoningen waren prijstechnisch het grootste probleem”, verklaart Vincent Bliek, commercieel directeur van Rijk. “Voor een ander project van RWS hebben we deze woningen al eerder voor een lage prijs gerealiseerd. Dus werden wij – terwijl we in de auto zaten op weg naar een acquisitiegesprek – opeens gebeld door Peters. Of we konden praten. Een uur laten zaten we al met elkaar om tafel”, glimlacht Bliek.

“De vraag was natuurlijk: kunnen jullie die woningen niet opnieuw voor die kosten bouwen?”, vervolgt de directeur. “Ik zei: ja, dat kan, alleen als de woningen geïndexeerd worden voor 2017. Zelfs met die indexatie konden we die woningen alsnog vrij goedkoop produceren.”

Project opgeknipt

En dus besloten de partijen als een bouwteam verder te gaan. Peters zou twee derde van het project aanpakken en Rijk een derde. Het project werd ook iets verkleind, inmiddels gaat het om 113 woningen (zie kader), in plaats van 130.

Bliek: “Wij hebben RWS geadviseerd het project op te knippen. Zo worden de risico’s beter verdeeld en hoeven wij niet zulke hoge risicopremies in te bouwen.”

Mercedes of een KIA

Maar daarmee waren de kosten nog niet voldoende omlaag gebracht. De volgende stap was op zoek gaan naar alternatieven voor materialen. “De eisen voor sommige materialen waren vrij hoog. In het ontwerp werd vaak om een Mercedes gevraagd, terwijl een KIA ook voldoende is”, legt Kloet uit. “Daarvoor hebben we goede alternatieven kunnen vinden. Denk bijvoorbeeld aan een ander type kozijn, een ander soort isolatie.”

Ook op duurzaamheid hebben de partijen flink kunnen bezuinigen. Daarvoor waren de eisen ook torenhoog, vervolgt Kloet. “Wij zijn met installateurs, maar ook aanbieders van dit soort maatregelen om tafel gaan zitten om alternatieven te zoeken. Zo kon er in sommige gevallen anders worden geïnstalleerd, maar we hebben ook kunnen besparen op epc-berekeningen.”

Inkoop pv-panelen

Het project van RWS
De woningen die onder dit project vallen zijn verspreid over de gemeente Goes, Kapelle en Noord-Beveland. In Goes gaat het om drie projecten van in totaal 84 woningen, in Kapelle één project van acht woningen en in de gemeente Noord-Beveland drie projecten van in totaal 21 woningen. Het projectmanagement wordt, in opdracht van RWS, verzorgd door PMB Marsaki. Alle 113 woningen worden nul-op-de-meter (nom) gebouwd. Een nom-woning is een woning die een zeer lage energievraag heeft door hele goede isolatie. De benodigde warmte wordt opgewekt door een bodemwarmtepomp. De resterende energie die nog nodig is, wordt opgewekt door zonnepanelen.

Een ander voorbeeld van een besparing deden ze op de inkoop van pv-panelen. “We kwamen erachter dat de kosten veel hoger uitvallen als de bouwers de inkopen zouden doen”, vertelt Sas. “Wij schaffen zelf ook panelen aan, en als we het via onze inkoopafdeling deden, was de prijs veel lager. Dus hebben we dat gedaan.”

Terwijl de partijen dus op veel vlakken compleet andere materiaalkeuzes hebben gemaakt, is er volgens de partijen ‘absoluut niet’ op kwaliteit ingeleverd. “Aan de woningen is het zeker niet af te zien dat we hebben moeten bezuinigen”, verzekert Kloet. “De woningen zijn niet kleiner en ook zeker niet minder duurzaam. Dit kon ook niet zomaar, omdat voor veel al vergunningen waren afgegeven.” Dus over twintig jaar vallen de woningen niet uit elkaar? “Nee, zeker niet”, is Kloet overtuigd.

Water bij de wijn

In totaal hebben de bouwers volgens Kloet de kosten zo’n 15 procent omlaag weten te brengen. Dat was eigenlijk nog niet voldoende, maar omdat RWS ook water bij de wijn heeft gedaan en zelf het budget iets heeft verhoogd, hebben de partijen elkaar kunnen vinden. “RWS zag ook wel in dat het niet ander kon”, aldus de directeur van Peters.

Planning bij bouwers

Wat ook meewerkt, stellen de bouwers, is het feit dat de bouwbedrijven nu zelf verantwoordelijk zijn voor de planning. Dat zorgt voor ‘een constante bouwstroom’. “We krijgen enorm veel vrijheid”, zegt Bliek enthousiast. “We zitten niet vast aan een tijdsbestek, we moeten ons alleen houden aan het ambitieniveau van RWS. Daardoor is het veel makkelijker om afspraken te maken met leveranciers. En dat zorgt ook dat we de risico’s flink omlaag brengen.”

Nog steeds risico’s

Maar zitten er dan helemaal geen risico’s meer aan? “Nee, dat is helaas niet het geval”, moet Bliek toegeven. “Vooral de prijsstijgingen van materiaal en personeel vormen een risico. Als die nog enorm gaan stijgen, moeten we dit voor lief nemen.”

Bliek: “Er zijn nog steeds risico’s.”

Als het aan Kloet ligt beginnen de bouwers zo snel mogelijk met inkopen, want dan kunnen de ergste prijsstijgingen voorkomen worden. “Voor 2019 verwacht ik sowieso nog wel stijgingen, ik verwacht niet dat de prijzen gaan dalen. Je krijgt hooguit een stabilisatie. De krapte op de markt blijft namelijk en dan stijgen de prijzen ook.”

‘Ik ben blij dat het gelukt is’

Ondanks het feit dat de risico’s dus niet helemaal weg zijn, zijn de partijen ervan overtuigd dat deze manier van samenwerken erg constructief is geweest. Sas: “Het klopt dat het zeker een half jaar heeft geduurd voordat we eruit waren, maar dat is het waard. We zijn aan alle kanten een stukje naar elkaar toegekomen: wij hebben het budget iets verhoogd en zij hebben de kosten zoveel mogelijk verlaagd. Ik ben erg blij dat dit op deze manier gelukt is.” Volgens Bliek is het bovendien uniek dat er nog een derde bouwer is bijgehaald. “De bouw hier in Zeeland is nog erg conservatief, zomaar een concurrent erbij halen, dat zie je echt nooit. Ik zou willen dat het vaker gebeurt.”

RWS gaat de komende tijd alleen nog maar projecten op deze manier aanpakken. “Zoals ik al zei: op een traditionele manier aanbesteden werkt in deze tijd gewoon niet meer. We gaan veel meer werken met bouwteams. Dit kost ons wel meer energie en tijd, want bij een bouwteam moeten we veel meer kijken naar een marktconforme prijs. Bovendien moeten we in gesprek met bouwers. Maar in deze tijd kan dat gewoon niet anders”, aldus Sas.

Op dit moment ligt er een principeakkoord voor het project. Als er geen bezwaren worden ingediend, kunnen de partijen beginnen met de bouw.

Reageer op dit artikel