nieuws

BPD-directeur Desirée Uitzetter: ‘Wonen moet geen wegwerpartikel worden’

woningbouw Premium 1372

BPD-directeur Desirée Uitzetter: ‘Wonen moet geen wegwerpartikel worden’

Desirée Uitzetter, directeur gebiedsontwikkeling BPD, en een van de opstellers van de routekaart van veertien vooraanstaande projectontwikkelaars en bouwers om tot 1 miljoen woningen te komen in 2030, wil dat projectontwikkeling naar een “next level” gaat. “Wij willen aan de slag op die plekken waar nu nog een kruis doorheen staat.”

Wonen is een grondrecht, verankerd in het wetboek. De overheid heeft een zorgplicht. Hoever gaat die zorgplicht? Wat kun je uitbesteden aan de markt? Wezenlijke vragen volgens Desirée Uitzetter, directeur gebiedsontwikkeling van BPD. Ze is begaan met wonen en de woningmarkt. Net als dertien andere projectontwikkelaars en bouwbedrijven die eind mei een “begin van route die we samen moeten afleggen” aanboden aan minister Ollongren. Doel: snel samen nieuwe woongebieden aanwijzen. Want er komt nogal wat op ons af: de woonopgave, de energietransitie, de klimaatopgave, de mobiliteitsrevolutie en de verduurzaming van onze leefomgeving. “Die opgaven gaan gepaard met omvangrijke, concurrerende ruimteclaims en hebben grote invloed op de ruimtelijke inrichting van ons land en daarmee op de beleving van de dagelijkse leefomgeving en het thuisgevoel”,aldus de ontwikkelaars.

Het aantal van 1 miljoen nieuwbouwwoningen dat voor 2030 gebouwd moet worden is een vertrekpunt. “Want de groei houdt niet op na 2030. Kijk maar hoe aantrekkelijk Nederland als land is.” Daar blijven mensen op af komen. Eigenlijk zijn de prognoses in de routekaart al verouderd, zegt ze. Het CBS heeft alweer veel hogere migratiecijfers. “We moeten ons dus niet te blind blijven staren op die aantallen. Het is sowieso een kwalitatieve discussie. We moeten goed bijhouden wat er gebeurt in de maatschappij.”

Marktpartijen werken knetterhard

Hard gewerkt wordt er al, ziet ze. Door de gemeenten. Maar ook door marktpartijen. “Die rennen knetterhard.” Toch is het niet genoeg. “We moeten eigenlijk naar een next level, hoe doen we dit vak efficiënt? Hoe kunnen we opschalen?” Het is zoeken naar nieuwe manieren om samen te werken met gemeenten. Uitzetter wil eerder aan tafel komen. Want gebiedsontwikkeling is een kennis- en kapitaalintensief vak en moet niet ten prooi vallen aan opportunisten.

We gaan het met de BPD-directeur niet over geld hebben. Nou ja… heel kort dan. Ze zegt het vier keer in een uur tijd: er moet geld bij. Heel veel. Jaarlijks 1 tot 2 miljard euro. Waarom? “Gebiedsontwikkeling is complex en veelomvattend geworden qua water, groen en met name infrastructuur. Één miljoen woningen toevoegen aan en in onze steden is een mega operatie en vooral de investeringen in infrastructuur zijn slechts in beperkte mate uit de gebiedsontwikkelingen zelf te bekostigen en sluitend te realiseren.”

Kom de overheid niet over de brug met de miljarden, dan doemen zwarte scenario’s op, stellen de ontwikkelaars. “Dan dreigt de ontwikkeling van nieuwe woon- en werkgebieden ernstig te vertragen. Daardoor lopen de woningtekorten verder op, neemt de leefbaarheid en de betaalbaarheid verder af, neemt de congestie toe, worden transitieopgaven vertraagd en verrommelt Nederland verder.” 1 à 2 miljard per jaar is een fors bedrag, zegt Uitzetter. Daartegenover staan volgens haar “tientallen miljarden euro’s” aan risicodragende investeringen die gebiedsontwikkelaars vervolgens kunnen nemen.

In Blaricum ontwikkelt BPD 34 luxe woningen. Alle woningen zijn verkocht.

In Blaricum ontwikkelt BPD op deze plek 34 luxe woningen. Alle woningen zijn verkocht.

BPD by far de grootste binnenstedelijke ontwikkelaar

BPD doet in ieder geval zijn best om leefbare woongebieden te maken, productie naar voren te halen en woningen gasloos te maken. “Dit jaar is al 70 procent van de woningen gasloos. De laatste 30 gaat ook lukken.” Wellicht zal BPD op sommige plaatsen van de inkeerregeling en de uitzonderingsregeling gebruik gaan maken.

Voordat ze praat over BPD, moeten we eerst een misverstand uit de wereld helpen. Deze: BPD, dat is toch die projectontwikkelaar die vooral eengezinswoningen buiten de stad bouwt? Dat ligt iets genuanceerder. “Wij zijn by far de grootste binnenstedelijke ontwikkelaar”, zegt Uitzetter. Iedereen kent BPD, dat vroeger nog Bouwfonds heette, van de Vinex. En nu? Nu wapperen de BPD-vlaggen vooral in de stad. Uitzetter somt een indrukwekkend rijtje projecten op: Parkhaven Utrecht, Merwedekanaalzone, Vinci Terrein, Kop van Lombok, Houthaven, Oostpoort, Waalfront Nijmegen, Campina Arnhem en Eindhoven. “Driekwart wat BPD ontwikkelt is appartementen.” Al liggen de percentages in Frankrijk en Duitsland hoger: 80 à 90 procent. In Nederland is ongeveer de helft appartement.

Natuurlijk heeft BPD ook nog grond buiten de stad liggen dat wacht op gebruik, erkent ze. Dus heeft BPD toch belang bij de lobby om meer buiten de stad te bouwen? Te simpel, vindt Uitzetter. Voor veel plekken ligt vast dat er binnen vijf jaar ontwikkeld wordt. ”Voor 70.000 tot 75.000 woningen in Nederland, Duitsland en Frankrijk hebben we posities en ook afspraken. Dat is dus productie die eigenlijk al in de pijplijn zit, waar de planvorming aan de gang is en het publiekrechtelijke traject al in gang is gezet. Dat loopt continu door. Elk jaar verwerven we plekken vooral binnen en soms ook buiten de stad waar marktvraag is en ontwikkeling wenselijk is.”

In Nederland leverde BPD in 2017 zo’n 6.000 nieuwbouwwoningen op. Dat aantal groeit de komende jaren naar 7.500 à 8.500 woningen. De bouw hiervan doen we in samenwerking met bouwbedrijven vanuit onze regiokantoren en wordt aangestuurd door de afdeling “Bouwzaken”. “Dat is wel een vrij unieke club mensen, die heel dicht op de markt zit en ook al die partijen persoonlijk kennen en diep in de bouwkolom zit”, weet Uitzetter. Dat de prijzen van onderaannemers en materialen zo snel stijgen is volgens haar een “zorg”. “Maar dat we tijdens de crisis met heel veel bouwbedrijven goed hebben samengewerkt en doorgewerkt, daar plukken we nu nog een beetje de vruchten van.”

Schrikken van bouwkosten in Duitsland

Het gevaar ligt volgens haar niet alleen bij de stijgende bouwkosten. “Dat is een te enge discussie”, zegt ze. Belangrijk is ook de zekerheid dat je plan gebouwd gaat worden, dat je bouwers vindt die het kunnen doen, met een goed track record en waarmee je goede ervaring hebt. De laatste kavel van Oosterdokseiland, waar nu gebouwd wordt, is volgens haar zo’n grote opgave waarmee je de mist in kan gaan als je niet oppast. “Zo’n enorm gebouw in een druk binnenstedelijk gebied, dat vergt strakke regie op het bouwproces en de bouwkosten. Dat is geen sinecure.”

In Duitsland zijn hoge bouwkosten al een paar jaar langer aan de orde van de dag. “Daar schrik je van als je de bouwkosten ziet per vierkante meter. Zo’n 2.000 tot 2.400 per vierkante meter in de steden. Echt substantieel hoger; de helft meer dan we in Nederland gewend zijn. Er is veel schaarste en woningprijzen stijgen snel. Zeker in die hard groeiende steden.” Toch is het volgens haar nog steeds rendabel om in Duitsland woningen te ontwikkelen.

Zelf zit Uitzetter aan de voorkant van de gebiedsontwikkelingtrajecten. Aan die voorkant ziet ze dat er nog altijd een “behoorlijke vraag” is naar eengezinswoningen. Volgens recent onderzoek van RIGO moet zo’n 45 procent van wat je bouwt een eengezinswoning zijn. ABF houdt het zelfs 65 procent. “Dus als je vooral appartementen wilt bouwen”, waarschuwt ze, “pas op, zeker als je dat in de stad wil doen, dat is niet de woningvraag.”

Sprinkhanen vastgoedwereld drijven woningprijzen op

Ze pleit ervoor om ook – uiteraard niet overal, maar in de hogedrukgebieden – aan de randen van de steden te gaan bouwen. “Wij zien een grote woningvraag in stedelijke regio’s die niet beantwoord wordt, daarom willen we aan de slag op die plekken waar nu nog een kruis doorheen staat.” Uiteraard met bijsluiter. “Doe dat zorgvuldig, met veel respect voor natuur, voor groen voor water.” Maar ook met een waarschuwing. “Wacht daar niet mee.” Uitzetter hoort nog steeds geluiden dat vooral in de stad gebouwd moet worden. “Want nu is de druk zo hoog, het gebeurt wel”, hoort ze dan. Maar talmen kost geld, waarschuwt ze. “Wie is de dupe? Dat zijn toch de mensen die een woning zoeken en daarvoor een prijs moeten betalen.” De woningen worden duurder, omdat het woningtekort oploopt als je alleen in de stad mag bouwen.”

De woningprijzen op nieuwe woonlocaties dreigen al extreem de hoogte in te gaan. Dat heeft te maken met de sprinkhanen van de vastgoedwereld die panden op plekken in de stad kopen die getransformeerd zullen worden. Uitzetter: “Ze kopen die panden puur voor de handel, met het doel om er snel geld aan te verdienen, niet met het doel om het gebied beter te maken, of het geld dat ze ermee verdienen in het gebied te stoppen. Je wil dat de mensen die dat kopen ook de mensen zijn die dat tot ontwikkeling brengen. En dat de waardeontwikkeling ten goede komt aan het gebied en niet wegvloeit in de privé-zakken.” Ze ziet het overal gebeuren, maar vooral in Amsterdam en Utrecht: in Havenstad, de Noordoever, de Merwerdekanaalzone. Haar oproep: “Bundel die krachten tegen speculatie. Laat het geld niet wegvloeien, want het is heel hard nodig om te investeren.” Bovenmatige waardestijging als gevolg van grote schaarste moet worden afgepakt en moet ten goede komen van de stedelijke ontwikkeling.

Microwonen wordt te veel gehypet

Kritisch is Uitzetter ook over de grote hoeveelheid kleine woningen waarmee Amsterdam en Utrecht volgebouwd worden: 44 procent van de nieuwbouw in de hoofdstad betreft kleine appartementen van minder dan 50 vierkante meter, bleek onlangs uit onderzoek van het Kadaster en Cobouw. Ook BPD bouwt kleine appartementen in deze steden, maar op kleine schaal. “Uit de woonwensen van mensen weten we dat de massa niet veel kleiner dan op 60 vierkante meter wil wonen. Utrecht klaagt al een beetje over de kleine woningen. Er worden veel te veel kippenhokken gebouwd.”

De bouw van kleine woningen is volgens haar financieel gedreven. “Je kan niet meer betalen, dan maar zo.” Ontwikkelaars bouwen kleine woningen omdat ze anders niet bereikbaar zijn voor het gros van de mensen. Maar Uitzetter vindt dat microwonen te veel gehypet wordt. “Aan kleine appartementen is eigenlijk geen behoefte, als je de rapporten serieus neemt.”

“Als je klein bouwt, moet je wel kijken of de woningen over twintig jaar samen te voegen zijn. Daar is nu weinig aandacht voor.” De kleine woning is maar beperkt houdbaar, is haar overtuiging. “Je moet door je oogharen heen kijken: zijn kleine appartementen geschikt voor de toekomst? Zo niet, dan zijn we een soort wegwerpartikel aan het maken en dat kan niet de bedoeling zijn. Dat draagt niet bij aan de duurzame verstedelijking van Nederland.”


Desirée Uitzetter

Desirée Uitzetter is sinds 2015 directeur gebiedsontwikkeling bij BPD. Daarvoor werkte ze vijf jaar bij Stec Groep. Ze studeerde sociale geografie aan de Universiteit van Utrecht en begon haar loopbaan bij Ecorys. Daarna werkte ze bij het EIM (Economisch Instituut voor midden- en kleinbedrijf, Schuitema, KPMG, Metrum en BNG.
Reageer op dit artikel