nieuws

9 dingen die je moet weten over grond en euro’s

woningbouw Premium 1004

9 dingen die je moet weten over grond en euro’s

Bij een op de drie gemeenten maakt het grondbedrijf nog verlies. Middelgrote gemeente rekenen de hoogste sociale grondprijs. En nog zeven opvallende zaken over grond.

1. Grondbedrijven boeren goed

Gemeenten hielden in 2017 aan hun grondexploitaties per saldo ruim 1 miljard euro over. “Zelfs voor de crisis is dit nooit gerealiseerd”, weet Willem Korthals Altes, hoogleraar grondbeleid aan de TU Delft. Er werd veel meer grond verkocht dan dat er aangekocht werd. De grondaankopen kwamen vorig jaar uit op het laagste niveau van dit decennium: 147 miljoen euro. Korthals Altes houdt een slag om de arm wat betreft het definitieve exploitatiesaldo. Bij het afronden van het jaar kunnen nog aanzienlijk wijzigingen, door bijvoorbeeld herwaarderingen, plaatsvinden.

2. Koopwoningen zijn melkkoe

Koopwoningen zijn de melkkoe voor de veel gemeenten. Zeker bij stijgende woningprijzen. Het leeuwendeel van het positieve saldo (852 miljoen euro) bij de gemeentelijke grondbanken komt uit grondexploitaties waarin woningen zijn opgenomen. Een kleiner deel (191 miljoen euro) komt uit de grondexploitatie voor bedrijfsinfrastructuur. De positieve saldi zijn vooral hoog in Noord-Holland, Zuid-Holland, Noord-Brabant, Gelderland en Overijssel.

Voor de koop- en vrije huursector geldt meestal een residuele waardebepaling. Het gevolg hiervan is dat grond voor koopwoningen door de hogere waarde van deze woningen dus vrijwel altijd meer opbrengt. Alleen in Amsterdam benadert de beleggingswaarde van huurwoningen vanwege de relatief hoge huren de koopwaarde, en liggen grondprijzen voor beide soorten woningen op een vergelijkbaar niveau, aldus DNB.

3. Nog niet iedere gemeente is na de crisis boven jan

Een op de drie (32 procent) van de gemeenten heeft een negatief saldo van grondexploitaties op het gebied van wonen. Nog eens een op de drie (36 procent) heeft een negatief saldo op het gebied van bedrijfsinfrastructuur. Opmerkelijk is daarbij volgens Korthals Altes dat enkele gemeenten die in het verleden een groot negatief saldo hadden, zoals Apeldoorn (nu + 13 miljoen euro) of Lansingerland (+ 6 miljoen euro), in 2017 een positief saldo laten zien.

In een aantal gemeenten is volgens Korthals Altes financiële ruimte ontstaan om te investeren in woningbouw. In Overijssel, Noord-Holland en in mindere mate Zuid-Holland werd relatief veel grond aangekocht. Opvallend: juist in deze provincies zijn er veel gemeenten die een negatief saldo op hun gemeentelijke grondexploitatie rapporteren.

4. Sociale grondprijs hangt niet af van locatie

De Friese gemeente Tytsjerksteradiel heeft van alle gemeenten met openbare grondprijzen de goedkoopste grond voor eengezinswoning; de gemeente rekent per woning 11.514 euro (ex btw) af. Het Brabantse Son en Breugel houdt per woning het meeste over 44.808 euro, blijkt uit onderzoek Thijs Luijkx van Watkostdebouwvaneenhuurwoning. “Toch hangen sociale grondprijzen niet af van de woningmarktregio”, zegt Luijkx, opsteller van de Benchmark grondprijzen sociale huurwoningen 2018. Dat is opvallend, vindt hij. Voor meergezinswoningen liggen de prijzen tussen 8.900 en 32.000 euro.

5. Grondprijs maakt het aantrekkelijk om eengezinswoning te bouwen

De mediane grondprijs voor eengezinswoningen is 20.700 euro en voor meergezinswoningen 17.000. “Met deze prijzen is het financieel aantrekkelijker om een eengezinswoning te bouwen dan een meergezinswoning”, zegt Luijkx. Dat hebben ontwikkelaars en bouwers geweten. Tussen 2014 en 2016 nam het aandeel meergezinswoningen af van 75 procent tot 47 procent. Sinds 2017 worden door corporaties weer meer meergezinswoningen gebouwd: 57 procent in 2017. Onderzoek van het Kadaster in opdracht van Cobouw liet onlangs zien dat het appartement (koopwoningen, vrije sectorhuur en sociale huur bij elkaar opgeteld) sinds 2013 uit de gratie is geraakt. In 2017 werden er 30 procent minder appartementen gebouwd in vergelijking met 2013. Daarentegen werd de eengezinswoning 70 procent vaker opgeleverd.

6. Middelgrote gemeenten hebben de duurste grond

Bij de indeling in Randstad, intermediaire zone en periferie valt op de grondprijzen in de intermediaire zone het hoogst zijn. De grote vier gemeenten (Rotterdam, Amsterdam, Den Haag en Utrecht) hanteren relatief lage grondprijzen voor meergezinswoningen, blijkt uit onderzoek van Watkostdebouwvaneenhuurwoning. De grondprijzen in de G40 liggen hoger dan de mediane prijzen in Nederland en hoger dan de prijzen in de G4.

7. Iedere gemeente bepaalt op haar eigen manier de prijs

Een meter grond kost in de ene gemeente meer dan in de andere. Iedere gemeente blijkt ook zijn eigen methode te hebben om de sociale grondprijs te bepalen. Sommige gemeenten kiezen niet voor een grondprijs per woning maar voor een percentage van de vrijesectorhuurprijs, of voor een grondquote. Anderen kiezen voor een bedrag per vierkante meter gebruiksoppervlakte of per vierkante meter kavel. Dat bemoeilijkt het vergelijken, zegt Thijs Luijkx. Hem valt ook op dat de helft van de gemeenten met een relatief hoge gemiddelde sociale grondprijs (boven de 22.500 euro) vaker een lagere grondprijs voor nieuwbouwwoningen tot de aftoppingsgrens (de goedkopere sociale huurwoningen) hanteren.

8. Nieuwbouw wordt duurder, maar grond is niet het probleem

De nieuwbouw van sociale huurwoningen wordt minder rendabel, ondanks de beperkte stijging van de grondprijzen. Dat is vooral het gevolg van de stijgende bouwkosten en het verlagen van de aanvangshuren om passend te kunnen toewijzen.

9. Middenhuur nog vreemde eend

Middenhuur is nog een vreemde eend in de bijt. Slechts 17 procent heeft een specifiek grondprijsbeleid voor middenhuurwoningen, blijkt uit onderzoek van Stec Groep eerder dit jaar. De relatie van veel gemeenten met beleggers die de huurwoningen moeten neerzetten is nog wat stroef. 23 procent van de gemeenten vindt dat beleggers geen realistische eisen stellen aan grondprijzen voor middenhuur. 44 procent van gemeenten is bang dat beleggers huurwoningen snel uitponden naar koopwoningen en er met de winst vandoor gaan. Veel gemeenten (41 procent) uit de G4 en G32 vinden dat beleggers alleen de bovenkant van de markt pakken en te hoge huren vragen.

Sommige gemeenten rekenen voor kleine middenhuurwoningen, net boven de liberalisatiegrens, wel lagere grondprijzen, constateerde DNB vorig jaar. Zo hanteert de gemeente Utrecht een vaste lage prijs voor goedkope en kleine appartementen tot 760 euro huur per maand en 70 vierkante meter; daarboven geldt de residuele methode.

 

 

Reageer op dit artikel