nieuws

Woonlab Minitopia bewijst nut tijdelijke stedebouw op braakliggende terreinen

woningbouw 2709

Woonlab Minitopia bewijst nut tijdelijke stedebouw op braakliggende terreinen

Dat braakliggende terreinen zich prima lenen voor tijdelijke stedenbouw bewijst woonlab Minitopia, zo menen de initiatiefnemers. Bijna twee jaar lang diende het voormalige GGD-terrein in Den Bosch als proeftuin voor alternatieve woonvormen. In april moeten de Minitopianen vertrekken omdat woningcorporatie Zayaz, de eigenaar van de grond, er appartementen gaat bouwen. Op bedrijventerrein De Poeldonk krijgt het experiment een grootschaliger vervolg.

Zet een aantal kleine, flexibele huisjes bij elkaar en er ontstaat al snel een romantisch beeld van wonen in de natuur met niet meer spullen dan je nodig hebt. Rolf van Boxmeer en Tessa Peters, de initiatiefnemers van Minitopia, maar geen bewoners, zijn daar wars van. Peters: “Dat kan tegenvallen in de praktijk.” En inderdaad, op een koude maar zonnige winterdag oogt het minidorpje vriendelijk en uitnodigend. Tegelijkertijd is er weinig fantasie nodig om voor te stellen dat een flinke regenbui het onverharde terrein met wat lichte hoogteverschillen al snel kan veranderen in een modderpoel.

Groen is Minitopia zeker. Voordat het terrein, midden in een woonwijk, in gebruik werd genomen voor tijdelijke huisvesting, lag het na de sloop van het GGD-pand jarenlang braak. Weelderige begroeiing was het resultaat. Dat groene karakter is overeind gebleven. “We hebben het terrein licht bouwrijp gemaakt, maar we hebben niet gefundeerd en niet gerooid. Anders zou het te duur geweest zijn”, zegt Peters. En ook de kosten voor nutsvoorzieningen bleken een belemmering voor aansluitingen die maar tijdelijk zouden zijn. Bovendien duren nutsprocedures lang, heeft hij gemerkt. Een rioolaansluiting is er daarom nooit gekomen. De bewoners maken gebruik van sceptictanks of droogcomposttoiletten. Meerdere helofytenfilters zuiveren het afvalwater.

Groen en kleinschalig wonen is niet waar het om gaat in Minitopia

Maar groen en kleinschalig wonen is niet waar het om gaat, benadrukt Van Boxmeer: “We zijn geen tiny house-dorp. Vierkante meters vinden we niet zo belangrijk. Het gaat meer over ‘light’ wonen: ongefundeerd, demontabel en duurzaam.” Woningen worden doorgaans gebouwd voor minimaal vijftig jaar en in het Bouwbesluit is tot in detail beschreven aan welke eisen ze moeten voldoen. Van Boxmeer en Peters begonnen met Minitopia om na te gaan of er ter aanvulling op de bestaande huizenmarkt alternatieve woonvormen denkbaar zijn, die aansluiten bij nieuwe doelgroepen. Daarbij denken ze bijvoorbeeld aan eenpersoonshuishoudens, mensen die met spoed woonruimte nodig hebben of groepen die vooral flexibel willen kunnen wonen. Dat doen ze vanuit Rezone, hun al langer bestaand samenwerkingsverband waarin ze projecten opzetten op het snijvlak van architectuur, ruimtelijke ordening en kunst.

‘Light’ wonen geldt wat Rezone betreft ook financieel. Het goedkoopste en tevens grootste huis op Minitopia (zo’n zestig vierkante meter) met verdieping en veranda hebben de bewoners zelf ontworpen en gebouwd in ongeveer een maand tijd. Doordat ze hun tweedehands bouwmateriaal overal vandaan wisten te halen dankzij Marktplaats, familie en vrienden, wisten ze de kosten te beperken tot 5000 euro. Het huis is eenvoudig verplaatsbaar. De bewoners verhuizen dan ook mee naar de nieuwe locatie De Poeldonk.

Zayaz gaf het terrein twee jaar geleden tijdelijk in bruikleen, omdat de corporatie zelf tijd nodig had om na aankoop van de grond de planontwikkeling voor de definitieve bebouwing – zeventig huurappartementen – voor elkaar te krijgen. De gemeente Den Bosch werkte mee door een tijdelijke ontheffing te verlenen. Dat betekent overigens niet Minitopia een soort vrijstaat is. Peters: “De veiligheid mag nooit in het geding zijn.” De gemeente heeft wel degelijk gecontroleerd op brandveiligheid en constructieve veiligheid.

De proeftuin is ook voor de woningcorporatie een manier om zicht te krijgen op alternatieve woonvormen

De proeftuin voor wonen is ook voor Zayaz een mooie manier om zicht te krijgen op alternatieve woonvormen, zegt bestuurder Mohamed Acharki. “Bij ons ontstond intern de discussie over flexibilisering van de woonvoorraad. Hoe doe je dat? We willen kijken naar andere woonvormen dan appartementen en eengezinswoningen. Daarom stelden we grond ter beschikking om te experimenteren om daarvan te leren.” Het idee dat mensen zelf kunnen bepalen hoe ze willen wonen en die behuizing soms ook nog eens zelf in elkaar zetten, spreekt hem erg aan. “Wij weten ook niet altijd wat goed is voor onze huurders.”

Voor Zayaz zijn huizen zoals die op Minitopia een aanvulling op het aanbod wat de corporatie doorgaans verhuurt. Acharki: “We zien het als flexibele schil rondom onze mammoettanker, de bestaande voorraad. Het geeft een antwoord op de behoefte die er is. Jongeren zijn minder gericht op het bezitten van een huis, maar meer op het wonen als dienst. Het gaat mij om het faciliteren. Als er andere vormen zijn om te voorzien in huisvesting voor mensen die het niet zelf kunnen betalen, zijn wij de eerste om hieraan mee te werken.” Om de druk op de sociale woningmarkt snel te verlichten heeft Zayaz andere oplossingen. Samen met collega-huisvesters in de stad realiseerde de corporatie zo’n honderd kleine tijdelijke woningen op drie braakliggende terreinen die eigendom zijn van de gemeente.

Op Minitopia’s nieuwe locatie De Poeldonk wil Zayaz zelf ook een aantal woningen ter beschikking stellen aan huurders. Als ze liever hun eigen huis bouwen, is dat ook prima wat Acharki betreft . Uitgangspunt is dat de investering in verhouding moet zijn met een reguliere woning waarbij een exploitatieperiode geldt van vijft ig jaar.

‘Op onze volgende locatie gaan we er verder mee experimenteren’

Minitopia biedt een diverse mix aan woonvormen, ruim verspreid over het terrein. Behalve het zelfgebouwde huis staan er ook kant-en-klare tiny houses, zoals de C3 Living met als basis een gebruikte zeecontainer en de Nezzt-modelwoning van De Meeuw. Wat goedkoper zijn het tiny house on wheels en de schottenkeet, die ooit dienstdeed als VVV-kantoor in Den Bosch en nu op Minitopia een tweede leven heeft  gekregen. De bewoners bouwden de keet om tot woonruimte. Zo maakten ze er onder meer een slaapverdieping in. Kosten: zo’n 10.000 euro. Een nog niet afgebouwd Wikihouse heeft meer een demonstratiefunctie. “Op onze volgende locatie gaan we er verder mee experimenteren”, zegt Van Boxmeer.

De Poeldonk gaat in eerste opzet ruimte bieden aan 15 tijdelijke huizen, dat worden er geleidelijk 25. Ook komen er wat gemeenschappelijke voorzieningen. Belangstelling is er genoeg, ook zonder dat er actief gezocht is naar deelnemers. Minitopia kan er vijf jaar terecht. De opzet wordt heel anders dan op het GGD- terrein. “We maken een terpenlandschap met daarin plug-and-play-uitsparingen voor de huizen.” Om het experiment op de nieuwe locatie mogelijk te maken wijkt de gemeente Den Bosch voor een periode van vijf jaar af van het bestemmingsplan. “Het traject is voor beide een leertraject, waarbij we bijvoorbeeld kijken naar wat we minimaal met elkaar moeten en willen regelen en waar we ruimte kunnen geven”, zegt een woordvoerster. Dat Rezone ook gezamenlijke bewonersactiviteiten wil organiseren samen met en voor de buren, vindt de gemeente een pluspunt.

Bewezen dat braakliggende terreinen zich prima lenen voor het toepassen van nieuwe woonvormen

Hoewel Minitopia dus een vervolg krijgt, hebben de afgelopen jaren volgens Van Boxmeer al aangetoond dat braakliggende terreinen zich prima lenen voor het toepassen van nieuwe woonvormen in de vorm van lichte stedenbouw. “Er is meer mogelijk dan je denkt. We zouden dit concept ook graag landelijk aanbieden.” Om tijdelijk wonen op braakliggende terreinen financieel haalbaar te krijgen, moet je de termijn loslaten die huizen normaal meegaan, meent Van Boxmeer. Zijn ervaring is dat de meeste aannemers niet ingesteld zijn op bouwen voor korte periode. Als ze al kleine en demontabele woningen aanbieden, gaan die ook gauw tientallen jaren mee. Daardoor zijn ze voor tijdelijke huisvesting al gauw kostbaar. Nieuwe technologie als het open source-platform Wikihouse maakt het bewoners mogelijk om makkelijk en betaalbaar zelf hun huis als bouwpakket in elkaar te zetten. Van Boxmeer: “Dat is ook iets van nu.”

Reageer op dit artikel