nieuws

Bouwdirecteuren over 2018: superjaar met flinterdunne marges

woningbouw Premium 6331

Bouwdirecteuren over 2018: superjaar met flinterdunne marges

Een superjaar. Een raar jaar. Een jaar van de waarheid. Zomaar wat typeringen van topmannen in de bouw over 2018. Eén ding staat volgens iedereen vast. “De marges zijn nog veel te laag.”

Zevenhonderd euro per duizend stenen, was het. Duizend euro is het nu. Daan van der Vorm wil er maar mee aangeven: de tijden zijn turbulent.

Eigenlijk alle zes topmannen in de bouw die Cobouw vraagt naar de verwachtingen over 2018, denken er zo over; het geld klotst weer tegen de plinten, de vraag is enorm, maar personeel is niet aan te slepen, en materialen ook niet. Hoe lang gaat dit nog goed?

“Het wordt een raar jaar”, duidt Daan van der Vorm, directeur-eigenaar van het almaar groter wordende Vorm Bouw. “Op de woningmarkt gebeuren wonderlijke dingen. Ondanks de rooskleurige groeicijfers verdienen veel bouwers nog geen fuck, echt niet.”

Daan van der Vorm: ‘alle hens aan dek’ 

Vooral bedrijven die uitsluitend woningen bouwen en afhankelijk zijn van onderaannemers, leveranciers en opdrachtgevers zijn volgens hem kwetsbaar.

Alle hens aan dek

‘‘Ik heb een raar onderbuikgevoel dat er dit jaar iets ongelofelijk mis kan gaan bij een aantal bouwers. Ze worden compleet overvallen door stijgende bouwkosten en uiteenlopende planningen. Ook de kwaliteit en veiligheid van werken komen onder druk te staan. Het is echt alle hens aan dek.”

De immer uitgesproken Van der Vorm baseert zich onder meer op de cijfers van bouwbedrijven over 2016. “Qua omzet zag dat er goed uit, maar als je naar de opbrengsten kijkt, word je daar niet blij van. Ik vrees de getallen over 2017.”

Onheilspellend. Zo klinkt zijn verhaal. En zijn analyse staat niet op zich. Meerdere woningmarktdeskundigen waarschuwden eind vorig jaar al voor een volgende crisis, die zich misschien wel eerder aandient dan je zou willen.

Van der Vorm ziet dat de markt allerlei stuiptrekkingen vertoont. “Per regio verschilt de productie en ik verwacht niet dat de productiecapaciteit snel zal groeien, daar zijn de marges te laag voor. De onzichtbare hand van vraag en aanbod zal het bouwtempo gaan bepalen, bouwers die met nieuwe en snellere technieken faalkosten laag kunnen houden, zullen het verschil meer dan ooit gaan maken.”

Eén groot gekkenhuis

In het laatste kwartaal van 2017 stegen de prijzen van producten en personeel exorbitant, vervolgt Van der Vorm. “Eén groot gekkenhuis was het. Je had dat palengedoe, maar vooral het tekort aan machines werd pijnlijk zichtbaar en het gebrek aan ploegen die de machines moeten bedienen. En het vastlopende verkeer in de Randstad helpt ook niet mee.”

Zelf heeft de bouwende ontwikkelaar er niet zoveel last van. Als “regisseur van de verkopen” werken we veel met vaste partners en bepalen we zelf onze eigen koers qua timing en planning. Dat is voor ons en onze partners belangrijk. Als wij zeggen dat we op 1 april beginnen, dan beginnen we ook op 1 april.”

Ook Daan Sperling, bestuursvoorzitter van TBI Holdings, signaleert dat de marges nog altijd te laag zijn. “Portefeuilles van bouwers zijn echt niet allemaal gevuld met uitsluitend gezonde projecten.”
Zijn eigen spaarbankboekje ziet er wel goed uit.

Glazen bol

“Of een aantal bouwbedrijven het loodje gaat leggen in 2018? Over collega’s doe ik geen uitspraken en ik heb ook geen glazen bol. Het is ook een tijd van armpje drukken. Als een opdrachtgever roept, nu maar even niet vanwege de hoge prijzen, is dat ook een beetje ketelmuziek. Zij kunnen op dit moment ook goed gebruikmaken van goedkoop geld.”

Daan Sperling pleit voor Deltaplan voor de woningmarkt 

Toch heeft ook Sperling een “ambivalent gevoel” over de woningmarkt. “Bekijk je het positief dan draait die op volle toeren. Maar de loonontwikkeling is ongezond. Allemaal lokken we personeel bij elkaar weg. Tel daarbij op de prijsstijgingen van materialen en onderaannemers en je ziet dat de bouwprijzen zo significant groeien dat budgetten van opdrachtgevers alweer ontoereikend zijn geworden.”

Sperling maakt zich vooral zorgen over het gebrek aan bouwgrond. Extra woningbouwlocaties zijn volgens hem snel nodig. Hij dringt aan op een deltaplan voor de woningmarkt. Sperling: “2018 moet het jaar van de concretisering worden: waar gaan we het tekort aan locaties opvangen?”

Rob van Wingerden, ceo van BAM, het grootste Nederlandse bouwbedrijf, stelt ook dat het gebrek aan bouwgrond het grootste probleem is. Van Wingerden: “We zitten bijna tegen de onbetaalbaarheid van huizen aan. Dat moeten we met zijn allen onder controle houden. Grond is daarbij een zeer belangrijke factor. De kosten daarvan stijgen met een veelvoud hoger dan de bouwkosten.”

‘Stabiliteit op de markt graag’

Overheden moeten zorgen voor snelle procedures, vindt Van Wingerden, sneller grond uitgeven en rekenen met prijzen die realistisch zijn.

“En op de langere termijn is de woningbouwsector gebaat bij stabiliteit in de markt. We moeten oppassen dat we niet in zo’n varkenscyclus komen. De klepel slingert te veel heen en weer. Voor de crisis was het te veel van het goede, nu is het kommer en kwel. De overheid zou daar met meer consistent beleid op moeten inspelen.”

Rob van Wingerden (BAM): 'We hebben nog steeds vertrouwen in breedplaatvloeren.'

Rob van Wingerden (BAM): ‘We moeten niet in zo’n een varkenscyclus komen’ 

Toch is de topman van BAM overwegend optimistisch over het nieuwe jaar dat nog maar net zestien dagen oud is. Al houdt hij een paar slagen om de arm.

“De trend is en blijft positief dit jaar denk ik als ik naar de macro-economische omstandigheden kijk. Maar er zijn onzekerheden: de onvoorspelbaarheid van Trump, hoe pakt de Brexit uit, de verkiezingen in Duitsland met Merkel, de verkiezingen in Italië?”

Edwin van den Berg, topman van Van Wijnen, rekent op een druk jaar. “Overal zie je de investeringen nu loskomen. Van institutionele beleggers tot aan corporaties die weer stappen zetten, de kooplustige consumenten. En ik zie het voorlopig niet afkoelen.”

Nieuwe bouwcao

Prijzen van materialen en personeel kunnen niet eindeloos blijven stijgen, denkt Van den Berg. “De markt zal zich stabiliseren door problemen met nutsvoorzieningen, langdurige vergunningstrajecten en gebrek aan bouwgrond.”

De ceo van Van Wijnen hoopt vooral dat er in 2018 een akkoord komt over een nieuwe bouw-cao. Jaarlijks nieuwe afspraken maken, is volgens hem niet handig.

Edwin van den Berg, Van Wijnen: ‘snel nieuwe bouwcao nodig’

“Het gevaar van jaarlijks cao’s afsluiten is dat je er veel tijd aan kwijt bent, en dat je niet weet waar de salarissen uiteindelijk op uit gaan komen. Wij hebben een orderboek van drie jaar. Dat is ook wat onze klanten willen. Die kun je niet elk jaar verrassen met ongewenste prijsbewegingen.”

Een Deltaplan voor de woningbouw ziet Van den Berg ook wel zitten. Sterker: volgens hem is dat noodzakelijk.

“Als je je als land demografisch wilt blijven ontwikkelen dan moet de productie omhoog. Dat vereist grote keuzes. Wat wil je met Nederland? Waar wil je wat voor soort huisvesting en wat betekent dat dan? Tot nu toe zijn die fundamentele keuzes niet gemaakt, dat gaat op een zeker moment absoluut knellen. Als land sta je voor de vraag: wil je een ander land worden, of wil je je land op slot zeten?”

Gut, oh gut,

“Stijgende prijzen. Een raar jaar? Bedrijven die omvallen. Gut, oh gut”, reageert Jonathan Furst, topbestuurder bij ASVB (Aan de Stegge Verenigde Bedrijven). “Trekt de markt weer eens aan, ga je daar weer over klagen, dat vind ik banaal.”

Furst vindt dat bouwers vooral zelf aan zet zijn, om problemen met personeel, machines en materialen voor te zijn.

“Gezonde bedrijven, die duidelijke keuzes maken, en investeren in standaardisering hebben geen last van personeelstekorten”, stelt Furst, “klaag niet, maar kijk naar jezelf”, moedigt hij bouwbedrijven aan.

“Hogere prijzen horen nou eenmaal bij een veranderende markt. En als de omstandigheden veranderen, moet je je daaraan aanpassen. Zo simpel is het.”

Een superjaar

Onno Dwars, die VolkerWessels afgelopen jaar verruilde voor Ballast Nedam, sluit zich daar graag bij aan. 2018 wordt volgens hem het jaar van grote maatschappelijke veranderingen.

“Van de bouw- en vastgoedsector wordt meer verwacht dan stenen stapelen. Het is steeds duidelijker aan het worden welke invloed we als bouw- en vastgoedsector hebben in Nederland. Deze verantwoordelijkheid vraagt een ambitievoller manier van handelen.’’

Onno Dwars, Ballast Nedam: ‘debat nodig over gebrek aan handjes’

De hoge prijzen en het gebrek aan handjes ziet Dwars wel “oprecht als een serieus probleem.” “Daar zullen we met zijn allen snel een debat over moeten voeren. Misschien moet je wel zeggen: we halen heel veel capaciteit uit het buitenland. En anders moeten we het met minder mensen gaan doen.”

‘Dik naar mijn zin’

Geen van de bouwers en ontwikkelaars die Cobouw sprak, maakt zich zorgen over het eigen bedrijf. Sterker: de meesten zijn juist optimistisch. Of zoals Daan van der Vorm verwoordt: “Ik heb het dik naar mijn zin. De markt is uitdagend. En in een chaotische chaos kun je geld verdienen. Voor ons zal het een goed jaar worden.”

Furst van ASVB doet er nog een positief schepje bovenop. “2018 wordt voor ons een “superjaar”.

Op www.cobouw.nl staan de komende dagen interviews met de bouwdirecteuren die het voor deze vooruitblik sprak. 

Reageer op dit artikel