nieuws

‘Er gebeuren hele gekke dingen in het staartje van de crisis’

woningbouw 25588

‘Er gebeuren hele gekke dingen in het staartje van de crisis’

De prijzen van toeleveranciers en onderaannemers stijgen zo snel, dat sommige hoofdaannemers in grote problemen dreigen te komen. Kleinere bouwbedrijven drijven hun prijzen zelfs op, om een werk niet te hoeven uitvoeren. “Capaciteit opvoeren? Hoe dan?”

“Als je me dit twee jaar geleden had verteld, had ik je vierkant uitgelachen.” Jaap de Boer van het gelijknamige bouwbedrijf durft het bijna niet hardop te zeggen, maar het komt tegenwoordig voor dat hij expres te hoog offreert om onder een opdracht uit te komen. “Ik kan de hele dag wel offertes maken, maar dan kom ik niet meer aan het echte werk toe”, zegt de directeur van het kleine familiebedrijf. “Er wordt zo verschrikkelijk hard aan mijn vakmensen getrokken. We komen om in het werk. We hebben pas over een maand of vijf weer tijd.”

Het gaat eigenlijk te goed

Het verhaal van De Boer is tekenend voor de nieuwe fase waarin de bouw is aangeland. Dat ook aan hoogconjunctuur gevaren kleven, ervaren velen in de sector. Vorige week publiceerde kredietverzekeraar Euler Hermes een alarmerende sectoranalyse. Conclusie: het gaat eigenlijk te goed. En dat leidt tot grote risico’s. “De lonen stijgen en ook de prijzen voor de inhuur van onderaannemers en tijdelijk personeel schieten omhoog. Hetzelfde geldt voor de prijzen van grondstoffen, materialen en halffabrikaten”, legt Johan Geeroms, senior riskmanager van Euler Hermes Nederland uit. “Die hogere prijzen zijn lang niet altijd door te berekenen. Daar komt bij dat aan het eind van de crisis veel opdrachten tegen extreem lage marges zijn binnengehaald. Met de huidige prijsstijgingen zit je zo in de rode cijfers.”

Precies daarvoor waarschuwt ook André Vos, directeur van HSB Bouw uit Volendam. Hij ziet trappen die midden in de crisis een prijskaartje van 550 euro hadden en nu ruim 800 euro moeten kosten. Heipalen die veel duurder worden en later geleverd worden. Prefabbeton, dakkappen en installaties waar hetzelfde voor geldt. “Alle prijzen stijgen. Wij kunnen er geen pijl meer op trekken”, zegt Vos. “Het afgelopen jaar was de prijsstijging gemiddeld 10 procent”, schat hij.

‘Prijzen schieten soms helemaal weg’

“Er gebeuren hele gekke dingen”, ziet ook Ben Bergsma, coo bij Van Wijnen, die over de hele linie een “behoorlijke” prijsstijging in dezelfde orde van grootte ziet: “6 tot 10 procent”. Sommige productgroepen hebben volgens hem bovendien een langere levertijd. De ontwikkeling van de prijzen is volgens de Van Wijnen soms een roulette. “De prijzen schieten soms helemaal weg. Metselaars en stukadoors kosten zomaar 50 tot 60 procent meer.”

GiesbersArnhem ontwikkelt samen met GiesbersGebiedsontwikkeling en woningcorporatie Vivare de voormalige Saksen Weimar-kazerne en het omliggende terrein.Kleine aannemers hebben net zoveel last van de prijsdruk als grote, denkt Bergsma. Het enige, maar wel belangrijke verschil is dat bij kleine aannemers de tijdsduur tussen het aannemen van het project en de uitvoering meestal kleiner zal zijn. “Bij grote aannemers heb je vaak te maken met orders die al jaren in orderportefeuille zitten voordat de uitvoering begint.” In de tussentijd kunnen prijzen hard gestegen zijn. De grote aannemer loopt eigenlijk dus meer risico.

De prijsstijgingen kunnen nog nare gevolgen hebben voor sommige hoofdaannemers, denkt de Van Wijnen-directeur. Waar Van Wijnen competities laat schieten vanwege de stijgende prijzen, schrijven concullega’s in voor prijzen waarvan hij denkt “dat kan nooit voor die prijs”. Op die manier gaat het staartje van de crisis nog faillissementen opleveren, verwacht Bergsma. “Dat gaan we meemaken.”

 

‘Je wilt jezelf niet uit de markt prijzen’

Noem het een venijnig staartje van de crisis of noem het een verlengde crisis; de bouw is er in ieder geval nog niet klaar mee. De kans bestaat dat je naar de bodem getrokken wordt. “Het is in ieder geval dynamisch”, zegt Bergsma met gevoel voor understatement.
Geeroms ziet nog iets anders: grote bouwers die tijdens de crisis forse verliezen hebben geleden door prijsduiken richten zich nu steeds vaker op minder complexe, regionale opdrachten. “Resultaat is verdere prijsdruk voor de middelgrote en kleinere bouwbedrijven.”

Bergsma herkent het. “Voor hoofdaannemers die soms al drie jaar een project in portefeuille hebben voordat ze gaan bouwen, is het lastig om aan het begin van het traject een goede prijs te bepalen. Je probeert een zo realistisch mogelijke kostprijs neer te zetten. Maar je wil jezelf ook niet uit de markt prijzen.”
Toch lijkt dat aan de onderkant dus wel degelijk te gebeuren. De Boer doet het zelf en verdenkt bouwpartners ervan het ook te doen. “Of ze zeggen zomaar een klus af omdat ze ergens anders iets beters hebben. Of ze komen met superlange levertijden. Ik snap het wel, maar het is ook erg vervelend. Over de hele breedte worden klanten teleurgesteld. En het imago van de bouw is toch al niet best.”

Het kan dus snel gaan. “Binnen een jaar is de bouwwereld gekanteld”, zegt Vos. Vorig jaar had de hoofdaannemer het nog voor het zeggen, nu ligt de macht bij de toeleveranciers en onderaannemers, die minder productiecapaciteit hebben dan de hoofdaannemers. “Inkoop was een jaar geleden een heel makkelijk baantje, iedereen wilde wel voor je werken Nu is het andersom. Inkopen is nu echt werken.”

Soms vijf maanden wachten

De prijsstijgingen bij toeleveranciers en onderaannemers worden veroorzaakt door een capaciteitsprobleem. Tijdens de crisis werd door onderaannemers en toeleveranciers vaak onder de kostprijs gewerkt en toen het echt niet meer ging zijn productiestraten gesloten en mensen op straat gezet. Nu de markt weer loskomt, hoopt de vraag zich op bij de knelpunten en stijgen de prijzen. Wie te laat besteld, komt achter in de rij en moet soms vijf maanden wachten.

De komende jaren bouwt de Alliantie zo’n 600 woningen in het noordwestelijk deel van Zeeburgereiland.Een beetje begrip is er bij de hoofdaannemers wel voor de prijsstijgingen. “Eigenlijk zijn de prijzen weer terug op het niveau van voor de crisis”, zegt Vos. De trappen waren toen ook ruim 800 euro. Bergsma bestrijdt dat. “Als je de indexering vanaf 2007 doorrekent naar nu, dan kom je niet aan dat bedrag.”
De prijsdruk zal nog een aantal jaren hoog blijven, verwacht Bergsma. “Zolang er veel druk op de markt blijft. Dat blijft zeker in de woningbouw het geval. Wel zullen op een gegeven moment de prijsstijgingen afvlakken.” Maar heel snel zal de markt volgens hem niet gezond worden. “Iedereen herinnert zich de overcapaciteit tijdens de crisis. Dat zijn onderaannemers en toeleveranciers niet vergeten. Zolang zij voorzichtig zijn en hun productiecapaciteit niet uitbreiden, houd je capaciteitsdruk.”

“Productiecapaciteit uitbreiden? Hoe dan?”, vraagt De Boer zich af. “Ik kan nergens meer goede mensen vinden.”
Het tekort aan personeel is een probleem dat de bouw nog jaren zal achtervolgen. “Daar zie ik de sector geen grote stappen in maken”, zegt Bergsma. Het tekort aan metselaars en tegelzetters is nog lang niet weggewerkt.”
En ook dat kan weer leiden tot verliesposten in de vorm van boetes voor te laat opleveren, meent Geeroms: “Direct gevolg van het personeelstekort is dat projecten later worden opgeleverd dan toegezegd. Personele schaarste is niet ingecalculeerd bij het afsluiten van contracten. Niemand heeft dit zien aankomen. En het is normaal om voor tijdsoverschrijding boeteclausules op te nemen in contracten.”

‘Stukadoors hebben we al een jaar vooruit ingepland’

Toch is er wel iets te doen aan de gevolgen van de schaarste. Door productiecapaciteit te “claimen” bij onderaannemers en toeleveranciers kun je prijsrisico’s uitsluiten, legt Vos van HSB uit. De Volendammers werken al jaren op die manier bij projecten voor vaste opdrachtgevers, zoals corporaties, beleggers en ontwikkelaars. “Stukadoors hebben we al een jaar vooruit ingepland. Verder werken werken we per onderdeel met vier a vijf vaste leveranciers. Als je in de crisis voor elkaar zorgt, dan betaalt zich dat na de crisis terug.”

In opdracht van de gemeente Den Haag worden 127 arbeiderswoningen uit 1874 door Era Contour gerenoveerd en herbestemd tot 189 studentenverhuureenheden.Bergsma heeft bijna dezelfde zin in huis. Maar hoe onderhoud je tijdens de crisis je vaste partners als er geen werk is? Bergsma: “Dan geef je het werk dat er wél is aan hun. En je probeert het niet naar de laagste prijs te schieten.”
Toch kan Van Wijnen niet 100 procent van het werk bij zijn vaste partners terecht, erkent hij. Voor 30 procent moet het bouwbedrijf uit Baarn de vrije markt op.
De ontwikkelende bouwer probeert de prijzenproblematiek ook voor te zijn door op tijd met opdrachtgevers te praten. Bergsma: “We leggen de problemen van de markt op tafel.” Soms gaat een opdrachtgever verder shoppen, maar vaak ook is er aan de andere kant van de tafel begrip. De ergste prijsschokken worden verdeeld. Een opdrachtgever heeft volgens Bergsma op een bepaald moment geen trek meer om de laagste prijs binnen te halen. “Je krijgt dan te maken met risico’s, tijdsdruk en mogelijk kwaliteitsverlies. Vergeet niet: je zet wel iets voor vijftig jaar neer.”

De Van Wijnen-directeur heeft nog een voorbeeld. “Gisteren sprak ik onze leverancier van binnendeuren en kozijnen – ook daar is wat aan de hand. Omdat we vaker met dit bedrijf werken, hebben we veel al geëngineerd en zijn we voor hen ook voorspelbaar. Daardoor worden de processen verkort en is de wachttijd korter.”
Want het is juist die onvoorspelbaarheid in het bouwproces die zich nu wreekt. Het zou volgens Bergma voor bouwers een “een signaal moeten zijn om nog meer gas te geven richting modulair en geïndustrialiseerd bouwen.” Als je dat voor elkaar hebt, ben je als sector al een stap verder. “Het enige dat dan nog onzeker is, is de startdatum.”

Lees ook: ‘Prijsdruk onderaannemers gaat bouwers kop kosten’

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels