nieuws

Stefan van Uffelen, de man van het betonakkoord, pioniert met idealistisch woonproject

woningbouw Premium 3137

Stefan van Uffelen, de man van het betonakkoord, pioniert met idealistisch woonproject

Toen een idealistisch woonproject voor statushouders stuk dreigde te lopen op halsstarrige banken stapte Stefan van Uffelen in. De man van het Betonakkoord, voormalig directeur van de DGBC en nu van Madaster neemt als investeerder genoegen met minimaal rendement. Alles voor de goede zaak.

Op een zompige akker bij Almere staat een houten huisje. Het is geen Heijmans One, Finch Building of ander hip  tiny-house, maar een Hans-en-Grietje achtig exemplaar. Provisorisch opgetrokken uit boomstammen en ruwgezaagde houten planken. Met de kippen die er rondscharrelen doet het in deze donkere dagen onwillekeurig denken aan een zekere stal in Bethlehem, meer dan 2000 jaar terug.

Wie de deur van het huisje opent treft echter ezel, os noch kribbe, maar drie mannen aan een tafel. Ze nemen de laatste ontwikkelingen door van het bouwproject waar ze druk mee zijn. Hoe de aanleg van de infrastructuur verloopt, wanneer de heipalen worden geleverd, welk type bakstenen er tegen de gevel komt. Zoals dat gaat bij een bouwvergadering.

Tom Saal, Stefan van Uffelen en Madhat Qattaf (vlnr) in het kwartiermakershuisje van Diamondiaal. (Foto’s: Eran Oppenheimer).

Eén van de mannen aan tafel is een toekomstig bewoner van het complex in aanbouw: Madhat Qattaf . Dik twee jaar geleden ontvluchtte hij zijn vaderland Syrië. Inmiddels beschikt hij over een verblijfsstatus. In het wijkje aan de oostkant van Almere hoopt hij niet alleen een woning te vinden, maar ook werk als kok en bakker. Qattaf zal de maaltijden gaan verzorgen voor het restaurant in het buurthuis en dagelijks vers brood bakken. Want wonen en werken moeten samengaan in het wijkje dat de naam Diamondiaal krijgt.

De tweede persoon aan tafel is Tom Saal, beeldend kunstenaar en directeur van de kersverse wooncoöperatie Diamondiaal. Die gaat het complex beheren en samen met bewoners, veelal met een vergelijkbare achtergrond als die van Qattaf, de woon- en werkomgeving gestalte geven. Door de bijzondere constructie die is opgetuigd kan de coöperatie woonruimte verhuren voor prijzen waarvoor geen woningcorporatie het kan doen. En dan worden de bewoners, althans de coöperatie, na vijftien jaar ook nog eens volledig eigenaar van het complex. Een deel van de huur wordt daarvoor opzij gezet in een spaarpotje. In ruil moet elke bewoner wel vier uur per week meewerken: het groen onderhouden, de buitenruimte schoonmaken, helpen in het buurthuis of iets anders doen voor de gemeenschap.

Het gedachtegoed van Adri Duivesteijn in meest extreme vorm

Sinds een paar maanden woont Saal zelf met vrouw en twee dochters in het amper 30 m2 grote houten huisje waar de geïmproviseerde bouwvergadering plaatsvindt. Zonder aansluiting op stroom, drinkwater en riolering is hij één van de dappere kwartiermakers van Oosterwold, de wijk van Almere waar het gedachtegoed van Adri Duivesteijn in zijn meest extreme vorm gestalte krijgt. Wonen met zo min mogelijk regels stond de toenmalige wethouder, oud-kamerlid en PvdA senator voor ogen. Almere heeft sowieso al een naam hoog te houden op dit gebied, maar in Oosterwold gaan ze nog net een stap verder. Daarbinnen spant Diamondiaal weer de kroon.

Stefan van Uffelen: “We moesten snel schakelen want de optie op de grond liep bijna af en dan zou de prijs flink stijgen waardoor de businesscase een stuk moeilijker zou worden.”

Maar de bijzonderste rol van de drie man aan tafel in de veredelde kerststal is toch die van Stefan van Uffelen. De bouwwereld kent hem als mede-oprichter en eerste directeur van de Dutch Green Building Council. De laatste jaren trok hij vanuit MVO Nederland aan het betonakkoord en in internationaal verband aan het certificaat van de Concrete Sustainability Council; een soort FSC-certificaat voor beton.  Sinds 1 november zwengelt hij Madaster aan, het kadaster voor materialen bedacht door architect Thomas Rau, dat verantwoord gebruik van grondstoffen wil afdwingen.

Bijna gesmoord in de realiteit van banken en rendementsdoelstellingen

Maar aan tafel in de stal in Almere Oosterwold zit Van Uffelen op persoonlijke titel, in de hoedanigheid van belegger. Zonder hem was het project waarmee vooral Saal al langer rondliep blijven hangen in goede ambities en hooggespannen verwachtingen. Gesmoord in de harde realiteit van banken met hun rendementsdoelstellingen.

Investeerder Van Uffelen neemt namelijk genoegen met een bescheiden rendement. Van de waardevermeerdering die het project hopelijk doormaakt is 1% voor hem. Alles wat het meer oplevert keert terug richting de leden van de Diamondiaal in de vorm van een korting op de aankoopprijs. Op het geld dat hij uitleent, krijgt hij een rendement van 5%.  Hij kan daarmee een keurige boterham aan het project verdienen, maar het risico dat hij loopt is tegelijkertijd niet gering. “Ik zit er tot hier in”, stelt Van Uffelen terwijl hij met één hand naar zijn keel grijpt. “Ik heb de hypotheek op mijn eigen huis er flink voor moeten verhogen en mijn opgebouwd vermogen in grond- en plankosten gestoken.”

Robuuste gemeenschap van diverse sociale groepen

Maar hij vindt het belangrijk om in de praktijk te brengen wat hij nu al zo lang predikt als voorvechter van duurzaam en inclusief bouwen. Hij hoopt dat er na vijftien jaar met Diamondiaal een robuuste gemeenschap staat waarin diverse sociale groepen, waaronder statushouders een zinvol nieuw bestaan hebben opgebouwd en zichzelf kunnen redden. Dat vindt hij belangrijker dan het behalen van het allerhoogste financiële rendement. Als Meerwonen, het investeringsbedrijfje dat hij hiervoor heeft opgericht, het project goed doorkomt is hij van plan meer vergelijkbare projecten te steunen. Dat kan in Almere zijn, Oost-Groningen, Zuid-Limburg, of waar dan ook. Als het maar om duurzame projecten gaat. Duurzaam in de breedste zin van het woord. Dat kan dus ook sociaal duurzaam zijn.

Van Uffelen: “Mede onder invloed van de Occupy beweging ben ik tijdens de crisis gaan nadenken over nieuwe vormen van wonen en heb een model uitgedacht om ook starters op de overspannen woningmarkt een kans te geven. Ik ben gaan praten met Vestia en heb mijn licht opgestoken bij het wijkje Wielewaal in Rotterdam waarvan de ontwikkeling stagneerde. Die contacten sudderden nog een beetje toen ik in contact kwam met Saal die samen met Inspiratie Inc. al heel ver was met de plannen voor Diamondiaal. Ze hadden zelfs al een reservering op de grond genomen maar kregen de financiering niet rond. Ik besloot ze te gaan helpen en ben uiteindelijk maar zelf garant gaan staan voor de benodigde leningen. We moesten snel schakelen want de optie op de grond liep bijna af en dan zou de prijs flink stijgen waardoor de businesscase een stuk moeilijker zou worden.”

Van Uffelen kocht persoonlijk de benodigde twee hectare aan.  Straks is hij mede-eigenaar van drie woongebouwen, een buurthuis en alle bovengrondse en ondergrondse infra. Hij heeft  Triodosbank achter zich staan als financier. Al is hij dat bezit als het goed is over vijftien jaar dus weer kwijt.

Aanjager moet nu al ter plekke wonen

Maar dat gaat allemaal niet vanzelf. De gemeenschap die Diamondiaal moet gaan worden, daar moet Saal voor zorgen. Hij bouwt zijn eigen huis aan de rand van het complex, maar omdat zijn aanjagende rol zo cruciaal is, is hij nu al in het houten huisje getrokken. In die spreekwoordelijke kerststal met alleen een houtkachel. Van Uffelen zelf woont bij Gouda en kan noodgedwongen alleen op afstand een rol spelen. “Mijn rol is echt die van ontwikkelende investeerder. Hoe wennen dat voor mij ook nog is.”

Saal monitort de bouw die begin volgend jaar echt van start gaat als de heipalen worden geleverd. Het is volgens hem noodzakelijk om iemand ter plekke te hebben, omdat je tegen de vreemdste zaken aanloopt. Dat is altijd het geval bij bouwprojecten, maar in Oosterwold is alles nog wat complexer. De bewoners moeten namelijk ook de verkaveling, de aanleg van de wegen, nutsleidingen en andere infra compleet zelf organiseren. Saal:“Als dan blijkt dat het rioleringsbedrijf in het voormalige akkerbouwgebied de riolering een meter naast het beoogde tracë heeft gelegd,  moet je opnieuw met zijn allen om de tafel over de verkaveling. Het is heel complex. Eén van de buren is om die reden op het laatste moment zelfs uit Oosterwold gestapt.”

Grenzen aan de vrijheid van Oosterwold

Die veelgeroemde vrijheid van Oosterwold heeft natuurlijk zijn grenzen. Diamondiaal wilde zoveel mogelijk rondingen in de gebouwen, maar kwamen daar snel van terug toen dat op allerlei technische hobbels stuitte en de kosten omhoog stuwde.  Verder mogen bewoners van Oosterwold ook de straatnamen zelf bedenken. Van Uffelen en Saal wilden hun weg de Diamondiaalstraat noemen. “Maar dan krijg je ineens te horen dat het teveel lijkt op diagonaal en dat het bovendien niet kan omdat er al een bedrijf is gevestigd op dat adres met die naam. Dat waren wij zelf natuurlijk” stelt Van Uffelen met nauwelijks verholen verbazing. “Daarom leek ons die straatnaam nou juist zo leuk. Maar het kon om formele redenen dus toch niet.”  Saal en hij moeten er nu om lachen. Maar ze berijden zich er op voor dat ze vaker op dergelijke bijna Kafkaïaanse absurditeiten stuiten. Daarom is het fijn dat Saal continu ter plekke is. Hij kan dingen meteen onderscheppen.

Het ziet er op dit moment allemaal mooi uit,  besluit Van Uffelen maar hij is zich er van bewust dat het nog altijd mis kan gaan. “Dat is het risico inschatten dat je in je rol van belegger blijkbaar voordurend doet.”Hij prijst zich gelukkig dat het ontwerp robuuust is. De drie woongebouwen zijn flexibel indeelbaar en kunnen uiteindelijk vrij gemakkelijk verkocht worden als drie keer drie geschakelde villa’s van elk 200 vierkante meter, als 18 appartementen van 100m2 of als 32 appartementen van 50m2. Gezien de gestegen grondprijzen de laatste tijden, is het wat minder spannend geworden. “Met een crisis achter ons is het comfortabeler ontwikkelen. Dat is een prettig gevoel in het verlaten gebied dat Oosterwold nu nog is. Je moet een beetje idealistisch zijn voor een project als dit. Maar ik ben er van overtuigd dat die gemeenschap van vooral nieuwe Nederlanders, die samen wonen, werken en recreëren, bijna als een grote familie, er echt gaat komen.”

 

 


Tegen de regels aanschuren

Hoeveel vrijheid de toekomstige bewoners ook krijgen in Oosterwold: de gemeentelijk bouwinspecteur komt voorlopig elke drie weken kijken. Bij deelgebied Diamondiaal trof die afgelopen zomer ineens een huisje aan, terwijl er de inspectie daarvoor helemaal niets stond wat ook maar in die richting wees. Er waren geen piketpaaltjes uitgezet en in de verste verte waren geen bouwmaterialen te vinden. De man krabde zich volgens investeerder Stefan van Uffelen wel even op het achterhoofd. “We zijn niet gek en wisten wel wat we deden. In Almere Oosterwold mag je 12,5% van de kavels bebouwen en is ook nog eens 12,5% toegestaan voor aanbouwen, schuren, stallen en dergelijke. Het huisje hadden we ingediend voor de rode kavel.”  Het was onder leiding kunstenaar en beheerder Tom Saal al improviserend gebouwd, met vrijwilligers, dus nauwkeurige bouwtekeningen bestonden er niet van. Maar die zijn later alsnog gemaakt en toen ging de gemeente schoorvoetend akkoord.. Van Uffelen: “Bij een project als dit moet je creatief zijn bij en ook niet bang om af en toe iets te doen, dat tegen de regels aanschuurt. Anders komt het niet van de grond.” Het huisje waar nu tijdelijk de beheerder woont en waarin de bouwvergaderingen plaatsvinden, wordt uiteindelijk bestemd voor kinderactiviteiten.


Diamondiaal

Kanaalplaatvloeren met 30% gerecycled beton, kalkzandsteenblokken en gemetselde gevels met een dik pakket isolatie. Aannemer Lichtenberg gaat er binnenkort mee aan de slag, maar bouwkundig en installatietechnisch worden er volgens investeerder Stefan van Uffelen geen grenzen verlegd in Diamondiaal. Hij spreek van eenvoudige woningen. Er is bewust gekozen voor veel massa in de bouw en overal vloerverwarming en niet voor elektrische warmtepompen die uiteindelijk op kolen draaien. In plaats daarvan zorgen pelletkachels met warmwaterbuffers en collectoren voor de warmte in de woongebouwen en een wordt het buurthuis verwarmd met een CV-Haard. Het duurzaamheidscriterium is lage maandlasten en zelfredzaamheid. De drie woongebouwen met elk zes appartementen van 100 vierkante meter zijn, net als de vier vrijstaande woningen van het wijkje niet op het riool aangesloten. Ze lozen via een septict tank op een helofytenfilter van 400m2, dat op haar beurt uiteindelijk op het oppervlakte water loost. De woningen zijn niet op gas aangesloten. Het hele wijkje is aangesloten op één hoofdstroomaansluiting en kan de 80.000 Kwh die wordt opgewekt dus salderen achter de meter. Dat kan handig zijn mocht de salderingsregeling worden afgeschaft. Ook kan er gevarieerd worden met het type stroomaansluiting. Er kan ook een grootverbruikaansluiting worden aangevraagd, afhankelijk van wat het gunstigst is. Installateur Breman neemt ook alvast voorzieningen mee voor het plaatsen van centrale batterijen. De woningen worden landschappelijk ingepast en komen in een golvend landschap van heuvels en vijvers te liggen, waar bovendien stadslandbouw wordt bedreven volgens de principes van permacultuur.  Eén van de vijvers wordt geschikt om te zwemmen.

 

Reageer op dit artikel