nieuws

5 Redenen waarom er in Rotterdam niet gebouwd wordt

woningbouw Premium 1206

5 Redenen waarom er in Rotterdam niet gebouwd wordt

Nieuwbouwwoningen zijn in Rotterdam een zeldzaamheid geworden. De verarmde corporaties beperken zich tot renovaties. Marktpartijen staan in de wacht met hun spectaculaire woontorens. Vijf redenen waarom Rotterdam achterblijft.

1: Vestia

Na de val van Vestia in 2012 zakte de Rotterdamse woningbouw in als een kaartenhuis. Vestia was de grootste woningbouwer van Nederland. Elk jaar werden in opdracht van de Rotterdamse corporatie dik duizend nieuwbouwwoningen opgeleverd. In 2010 zelfs 1.777. “Het hoogste aantal nieuwbouwopleveringen in de geschiedenis van Vestia”, ronkte het jaarverslag.

Maar in 2012 moest, vanwege het derivatendebacle, de bouw van 4600 nieuwbouwwoningen worden afgeblazen. “Dat is de echte ramp”, keek interim-directeur Jacques Thielen terug. In het voetspoor van Vestia bouwen andere Rotterdamse corporaties ook nauwelijks nieuwe woningen. In de prestatieafspraken met gemeenten en huurders worden vooral renovaties beloofd.

 

2: Minder bouwambtenaren

De etalages van projectontwikkelaar met Rotterdamse koopwoningen zijn steeds leger omdat de gemeente Rotterdam aan het begin van de crisis in vergelijking met andere gemeenten veel ambtenaren die zich bezighielden met bouw en stedelijke ontwikkeling op straat zette, zegt Daan van der Vorm, directeur-eigenaar van bouwende ontwikkelaar Vorm Holding.

De ontslagronde vond plaats midden in de huizencrisis, toen Rotterdam vol stond met onverkochte koopwoningen. “In Rotterdam dachten ze: die goede tijd komt nooit meer terug. Dat was een inschattingsfout.”

Het aantal ambtenaren is uitgedund en de druk bij de gemeente is groot, bevestigt een woordvoerder van wethouder Ronald Schneider (wonen). “De afdeling die de bezwaarprocedures afhandelt is één van de bottlenecks.”

De gemeente is ondanks de aangetrokken woningmarkt nog niet op volle sterkte. “De organisatie was ingesteld op duizend huizen per jaar, terwijl nu op een productie drie- tot vierduizend woningen wordt gerekend.”

Naast de bezwaren vergt ook het bouwrijp maken, de beoordelen van de omgevingsplannen en het aanpassen van bestemmingsplannen volgens de gemeente veel tijd.

3: Marktpartijen in de wacht

“Er drijft een boot met nieuwe woningen in de Maas die wil lossen, maar dat mag nog niet.” Daan van der Vorm ziet veel marktpartijen inmiddels staan trappelen om te gaan bouwen. Maar veel projecten moeten nog een vergunning krijgen om daarna pas in de verkoop te kunnen gaan. Dus wordt er op dit moment weinig gebouwd.

“We hadden in 2016 niet zo’n heel goed jaar qua bouw”, zegt de woordvoerder van de gemeente. “Rotterdam kwam uit de crisis en we hadden een aanloop om de projecten die door de crisis on hold waren gezet, weer op gang te krijgen.”

Helemaal leeg zijn de etalages echter niet in Rotterdam. Bouwgarantieverzekeraars Woningborg en SWK verstrekten in 2016 650 certificaten voor nieuwbouwwoningen in de stad. Maar dat is wel 20 procent minder dan in 2015 en 55 procent minder dan in 2014, toen bijna vijftienhonderd koopwoningen werden verkocht.

Toch verschijnen er volgens de gemeente langzamerhand meer torenkranen in de stad. Op dit moment (maart 2017) zijn er volgens de gemeente 1600 woningen in aanbouw. “Voor 2017 gaan we uit van de start van 3.000 tot 4.000 woningen. Er zijn veel leuke plannen”, prijst de woordvoerder aan. “Kijk bijvoorbeeld naar het centrum en Katendrecht. Maar ook in andere delen van de stad gaat de bouwproductie snel omhoog.”

Vooral marktpartijen staan in de rij om te gaan bouwen in Rotterdam, zegt de gemeente. Van de grootste tien projecten is het merendeel huur, en een deel koop/huur. Voorbeelden van spannende woontorens in de planning: The Cooltower. Terrace Tower, Zalmhaven Toren, Willemtoren.

4: Binnenstedelijk bouwen

Twee op de drie in 2016 opgeleverde woningen in Rotterdam kwam tot stand door transformatie van kantoren, scholen of winkels. In Amsterdam was dat een op de drie woningen. Rotterdam bouwt dus relatief veel binnenstedelijk. “Je hebt dan te maken met allerlei belangen en lange bezwaarprocedures. Dat is echt een probleem. Dat remt de productie”, zegt de woordvoerder van de gemeente.

5: Woonaantrekkelijkheid

In 2016 werden in Rotterdam 750 nieuwbouwwoningen opgeleverd, aldus het CBS. Dat is niet eens de helft van de productie van drie jaar daarvoor. Terwijl in Amsterdam in 2016 ruim vijfduizend woningen werden opgeleverd.

De lagere woonaantrekkelijkheid van Rotterdam is volgens onderzoeker en planoloog Peter Louter van Bureau Louter een van de oorzaken dat andere regio’s Rotterdam voorbijstreven. Coen Teulings, oud directeur van het CPB, denkt dat het ook te maken heeft met de laag opgeleide bevolking. “Je ziet dat overal waar de bevolking laag opgeleid is, het minder goed gaat”, zei hij onlangs in Cobouw.

De gemeente wijst zelf op een ander verschil. “Het verschil met Amsterdam en ook met Den Haag is dat Rotterdam liefst zo min mogelijk kleine en goedkope units bouwt.” In Rotterdam ligt de focus van de Woonvisie vooral op de bouw van middeldure woningen. “Dat zorgde voor een iets langere aanloop bij het opstarten van de bouwprojecten.”

Hoogopgeleiden trekken ondanks de constatering van Teulings volgens de gemeente ook steeds meer naar de stad, die dankzij architectonische toppers als de Markthal, het nieuwe Rotterdam CS hoog op de internationale toeristenlijstjes is komen te staan.

Daan van der Vorm richt zich met Vorm Holding de laatste jaren vooral op Amsterdam. Maar voor nieuwe ontwikkelingen is hij ook aan het “rondkijken” in Rotterdam. Veel plekken die vroeger nog onaantrekkelijke woonlocaties leken, blijken toch perspectiefrijk.

Amsterdam wordt daarentegen minder aantrekkelijk voor projectontwikkelaars. De reden volgens Van der Vorm: “In Amsterdam biedt heel ontwikkelend Nederland op de ontwikkellocaties. Dan is het oppassen met de verhouding risico staat tot winst.”

 

Reageer op dit artikel