nieuws

‘Tijdens de crisis hadden we door moeten bouwen’

woningbouw Premium 67

‘Tijdens de crisis hadden we door moeten bouwen’

De belangrijkste woninginvesteerder, Syntrus Achmea RE&F, zet de deur voor buitenlandse woningbouwers wijd open. Door nieuwkomers naar Nederland te halen kan de grote honger naar nieuwe woningen worden gestild.

‘‘Buitenlanders” kunnen onze bouwsector innovatiever maken, is de overtuiging van Henk Jagersma, directievoorzitter van Syntrus Achmea.

Een vrijdag in oktober. Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), kondigt in een klein zaaltje van het Tropenmuseum in Amsterdam voor een gezelschap beslissers uit de bouw, een gouden decennium aan voor de sector. De demografie, de economie, de inhaalvraag op de woningmarkt – alles zit mee. Iemand die nog beren op de weg ziet?, luidt de vraag voor de zaal.

Nederlandse woningbouwers hebben de capaciteit niet

Henk Jagersma, op rij drie, steekt zijn vinger op. “Wie kan die productie leveren? Nederlandse woningbouwers hebben de productiecapaciteit niet. De gemeenten, de bouwers, de ontwikkelaars; ze hebben tijdens de crisis allemaal hun capaciteit moeten inkrimpen. De prijzen dreigen te stijgen. We hebben buitenlandse woningbouwers nodig”, zegt Jagersma.

In de pauze van het EIB-congres licht de belegger, tussen een paar toastjes door, zijn uitspraken toe: “De bouwers zeggen: we zitten vol.” Dus de crisis is net zo’n beetje afgelopen en woningbouwers gooien hun winkel al op slot? Hoe zit dat?

Uitbreiding capaciteit is noodzakelijk

We spreken af voor een nader gesprek. “Er is eigenlijk een enorme uitbreiding van de productiecapaciteit nodig”, licht Jagersma een aantal weken later toe op het kantoor van Syntrus Achmea RE&F bij Amsterdam Sloterdijk. De honger naar woningen is anders niet te stillen. “Voor de meeste bouwbedrijven zit de productiecapaciteit richting 2017 redelijk vol.”

Jagersma – vanwege zijn vlotte praatstijl soms wel ADHJ genaamd – is een belangrijke speler in de Nederlandse woningbouw. Hij is sinds 2008 directievoorzitter van Syntrus Achmea Real Estate & Finance en belegt namens 64 institutionele beleggers, vooral pensioenfondsen, 17,3 miljard euro in vastgoed en hypotheken. Ruim 4,5 miljard is geïnvesteerd in Nederlandse woningen.

Bouwplannen voor 2750 vrijesectorhuurwoningen

Bij aanbestedingen doen steeds meer buitenlanders mee

Dit jaar werd een handtekening gezet onder bouwplannen voor 2750 nieuwe vrijesectorhuurwoningen. “Een absoluut record. Er zitten geen studentenwoningen tussen, het zijn allemaal volwaardige appartementen.” De woningen komen vooral in de Randstad en verder in Tilburg, Eindhoven, Den Bosch, Arnhem en Nijmegen.

Syntrus Achmea RE&F werkt met verschillende ontwikkelaars en bouwers. Tot nu toe Nederlandse partijen. Maar dat gaat veranderen. “Ik zie in de aanbestedingen steeds meer buitenlanders meedoen. Dat is een goede ontwikkeling”, zegt Jagersma.

Buitenlanders zorgen voor meer innovatie en capaciteit

Het risico, zegt hij, is dat door de volle productielijnen Nederlandse bouwbedrijven volle productielijnen krijgen, onderaannemers duurder worden en de prijzen omhoog gaan. “Dus het kan helemaal geen kwaad als een paar buitenlandse partijen zich ook wat nadrukkelijker roeren op de markt. En het kan helpen om hier wat meer innovatie en productiecapaciteit te realiseren.“

De eerste “buitenlander” is in aantocht. Syntrus Achmea gaat binnenkort een groot project met “een bekende bouwer” starten. Namen, rugnummers? “Krijg je nog niet, we zijn bezig met de laatste details, er moet nog getekend worden.” Een Duitser? Jagersma glimlacht.

Europa wordt steeds meer een binnenmarkt?

De voormalig corporatiedirecteur verwacht dat er meer buitenlandse woningbouwers de Nederlandse markt op komen. “Europa wordt steeds meer een binnenmarkt.” Dat zal de innovatie aanwakkeren, voorspelt hij.

“Ik vind het wel een gezonde ontwikkeling. Als er wat meer concurrentie komt, moet men elkaar wat meer gaan uitdagen over hoe je je keten in elkaar zet. Daarin is nog veel te winnen. Voor de crisis had je faalkosten. Die zijn wel wat teruggedrongen, maar je zult zien dat het in een periode na de crisis weer heel hard oploopt. De bouwmarkt in Nederland is van nature buitengewoon conservatief, nog steeds. Je zult veel met prefab moeten gaan werken, en ook veel meer gestuurd vanuit de consumentenvraag.”

Bouwregels

Jagersma vindt het geen bezwaar dat het Nederlandse Bouwbesluit anders is dan de Duitse bouwregels. “Buitenlandse partijen moeten aan de Nederlandse punten wel wat wennen, maar dat is niet echt een onoverkomelijke stap. En vanzelfsprekend lichten we die bouwpartijen uitgebreid door. Kijken hoe ze omgaan met veiligheid, of ze een goede balans hebben en of ze betrouwbaar zijn.”

De Rotterdam is deels door Züblin gebouwd

Meer lezen in het weekblad?

Meer lezen in het weekblad?
Helemaal onontgonnen gebied is Nederland trouwens niet voor buitenlandse woningbouwers. Zo is De Rotterdam deels door Züblin gebouwd en zijn er op kleine schaal langs de grens ook Duitse bouwers actief. Met hulp van buitenlandse bouwers kan de woningbouw in Nederland weer snelheid maken, meent Jagersma. Dat is nodig. Syntrus Achmea RE&F drukte tijdens de crisis het gaspedaal in, maar de rest van Nederland stond zo’n beetje in z’n vrij. “Tijdens de crisis hadden we in Nederland eigenlijk gewoon door moeten bouwen”, zeg Jagersma.

De bevolking groeide, het aantal huishoudens groeide harder.

40.000 vrijesectorhuurwoningen per jaar

De schade moet nu ingehaald worden. Wat Jagersma betreft wordt nu ook ruimbaan gemaakt voor vrijesectorhuurwoningen. Tot nu toe worden er in Nederland zo’n zevenduizend per jaar gebouwd. “Dat mogen er drie à vier keer zoveel worden: 30.000 à 40.000.”

Liefst in de kern van de steden, vlak daarbuiten mag ook. “Grotere dichtheden, dus intensievere bebouwing is essentieel.” Volgens Jagersma moet de nieuwe verdeling bij woningbouwprojecten zijn: 30 procent sociale huur, 40 procent of misschien wel meer vrijesectorhuur en 30 procent koopwoningen.

Goed woningmarktbeleid noodzakelijk voor gemeenten

Maar dat is nog even toekomstmuziek. Een meerderheid van de gemeenten, ook de grote, heeft nog geen beleid voor vrijesectorhuurwoningen. Niet slim, waarschuwt Jagersma. Een gemeente die haar economische kracht vast wil houden, heeft ook een goed woningmarktbeleid nodig. “Als gemeenten niet sturen, dan neemt de marktwerking het over.” Als je niet oplet, loop je kans een slaap- en toeristenstad te worden.

Gunstig is dat minister Blok (wonen) per 1 juli 2017 het mogelijk heeft gemaakt dat middeldure huurwoningen in bestemmingsplannen opgenomen kunnen worden.

Meer lokale sturing lijkt nodig

Meer lokale sturing lijkt inderdaad nodig. Uit recent onderzoek van Cobouw blijkt dat het laatste jaar in bijna driekwart van alle gemeenten geen enkel plan voor de bouw van huurwoningen bestaat. Hebben beleggers geen belangstelling? “Dat moet je omdraaien”, zegt Jagersma. “De vraag is niet waar beleggers belangstelling voor hebben, maar waar consumenten belangstelling voor hebben. Mensen kiezen nadrukkelijk op dit moment voor het wonen in de steden en de Randstad. Beleggers volgen die keuze.”

Kortom: in economisch krachtige steden zijn veel vrijesectorhuurwoningen nodig, in minder sterke gebieden is de noodzaak kleiner.

Duurzamer investeren

Beleggers volgen ook de pensioenfondsen die de maatschappelijk druk voelen om steeds duurzamer te investeren. “Ze willen echt een frontrunnersrol nemen vanuit hun maatschappelijke verantwoordelijkheid”, ziet Jagersma. De nul-op-de-meter voor nieuwbouwwoningen wordt begeerd.

Over vijf jaar is nieuwbouw standaard energieneutraal

Bouwers zullen slimmer moeten worden

“Maar qua kosten is dat vaak nog een stapje te ver. Bouwers zullen dus slimmer moeten worden. Want energieneutraal bouwen wordt onherroepelijk een eis van de pensioenfondsen. Maar het zou mij verbazen als we er in vijf jaar niet in slagen om nieuwbouw standaard energieneutraal te maken.”

Voor renovatie is de nul-op-de-meterwoning echter een ander verhaal. “Peperduur”, zegt Jagersma. Toch is het volgens hem op lange termijn rendabel om in nul-op-de-meternieuwbouw te investeren. “Hou er maar rekening mee dat de regelgeving de komende tien, vijftien jaar strenger wordt. Ook voor bestaande woningen. Dan kun je het beter alvast gedaan hebben.”

Maar een lager rendement – dus het subsidiëren van duurzaamheid – zullen pensioenfondsen niet accepteren. Maar dat hoeft ook niet: “Je kunt nu investeren en je rendement wat later krijgen. Een woning met een huur van 850 euro en een energierekening van 100 euro kan op termijn rendabeler zijn dan een woning met een huur van 800 euro en een energierekening van 200 euro”, illustreert Jagersma.

“Dat is het spanningsveld waar de oplossingen gezocht moeten worden. En waarin bouwers en ontwikkelaars sterk worden aangesproken dat voor elkaar te krijgen.”


CV

Henk Jagersma (Ede, 1957) behaalde in 1987 zijn doctorandustitel in Internationale economie. Hij werd raadslid in Den Bosch en fractiemedewerker voor de PvdA, om daarna als plaatsvervangend directeur Financiën bij het ministerie van Defensie aan de slag te gaan. Bij de dienst Stedelijke Ontwikkeling van de gemeente Den Haag was hij tussen 2001 en 2005 directeur. Voordat hij in 2008 startte bij Syntrus Achmea, was hij directeur-bestuurder bij woningcorporatie Staedion. Jagersma is voorzitter van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN). Hij loopt marathons en is supporter van ADO Den Haag.

Reageer op dit artikel