nieuws

Doorsnee corporatie bestaat niet

woningbouw

Doorsnee corporatie bestaat niet

Wie is de grootste corporatie?; wie bouwt het meest?; welke corporatie bezit de oudste woningen?; wie de meeste eengezinswoningen?; wie betaalt de hoogste rente?; waar is het personeel het duurst?; welke corporatie bezit de meeste grond zonder bouwbestemming? Op deze vragen geeft de recente gegevensverzameling van toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties antwoord.

Ontwikkelaars en beleggers grootste woningbouwers in grote steden

Woningcorporaties bouwden in 2014 17.746 woningen. Veel minder dan de bijna 30.000 van 2013. Projectontwikkelaars en beleggers zijn de corporaties in grote steden als Amsterdam inmiddels gepasseerd als grootste woningbouwers. Van de corporaties bouwde 41 procent in 2014 geen enkele nieuwbouwwoning. In de periode 2012-2014 was 15 procent van de corporaties niet actief op de nieuwbouwmarkt blijkt uit recente gegevens van toezichthouder Autoriteit Woningcorporaties. Het aandeel inactieve volkshuisvesters is vergeleken met twee jaar geleden daarmee gestegen. Toen bouwden een op de tien corporaties geen nieuwe woning in de drie jaar ervoor.

Bezit

Naast 2,2 miljoen huurwoningen hebben corporaties bijna 160.000 garages en 29.000 bedrijfsruimtes en winkels in bezit. Verder nog ruim 30.000 overige panden. Het gros van de huurwoningen is in de jaren zeventig (19,4 procent) en tachtig (19,1 procent) gebouwd. 5,5 procent van de corporatiewoningen is na 2010 gebouwd. Woningstichting GoedeStede uit Almere heeft van alle corporaties met meer dan 5.000 woningen het jongste bezit. Stadgenoot, Dudok en Trudo hebben relatief het oudste bezit. Iets meer dan de helft (55 procent) van het woningbezit is een eengezinswoning. Kleinere corporaties hebben een groter aandeel eengezinswoningen. Grotere corporaties, die meestal veel woningen in grote steden bezitten, hebben minder eengezinswoningen. Zo bestaat het woningbezit van Stadgenoot maar voor 7 procent uit gezinswoningen. Kleurrijk Wonen uit Tiel heeft van de corporaties met meer dan 10.000 woningen de meeste eengezinswoningen in bezit: 68 procent.

Huur

De huur van een gemiddelde corporatiewoning steeg in 2014 met 5,7 procent tot 497 euro per maand. Dit is de grootste stijging van de afgelopen jaren. Corporaties hebben het geld hard nodig nu de overheid de volkshuisvesters belast met de verhuurdersheffing. De huren verschillen nogal per corporatie. Bij de kleine corporatie Stichting Verzorgd Wonen SHBB (nu Woonservice) betaal je gemiddeld 717 euro huur per maand, dus boven de sociale huurgrens. Bij de Stichting Jongeren Huisvesting Twente is de huur met 222 euro per maand het laagst.

Grootst

De grootste corporatie is Ymere. De Amsterdammers hebben ruim 77.000 woningen in beheer. De kleinste corporatie is Woningbouwvereniging Gelderland dat maar met 4 woningen in de boeken stond in 2014, maar wel Cobouw in 2015 heeft gehaald met een opvallend strobouwproject.

Personeel

De gemiddelde personeelskosten verschillen nogal per corporatie. Gemiddeld kost een corporatiemedewerker 77.000 euro. Het inkomen van de bestuurder bij Vitaal Wonen, de enige fte van de Limburgse corporatie met 288 woningen, zorgt ervoor dat deze corporatie gemiddeld het hoogste salaris betaalt per fte: 250.000 euro. Deze bestuurder wordt overigens verdacht van zelfverrijking. 
Met veel minder geld kunnen corporaties ook toe. Er zijn kleinere corporaties die 45.000 euro aan personeelskosten per fte hebben. Bij de grote corporaties valt onder andere Havensteder (384 fte) op. Deze corporatie noteert 92.000 euro aan personeelskosten per fte. Trudo (44 fte) staat met 111.000 euro nog hoger in de lijst.

Grond

Corporaties hebben 3.600 hectare aan grondposities. Driekwart hiervan heeft geen bouwbestemming. De waarde van het grond werd per verhuureenheid in 2014 met 88 euro afgewaardeerd. Ymere (310 hectare) en De Alliantie (290 hectare) hebben de meeste grond zonder bouwbestemming in bezit. Ook Woonconcept, Eigen Haard, 

Mitros en Accolade bezitten meer dan 100 hectare aan grond zonder bouwbestemming.

Rente

De rentelast bij sommige corporaties is enorm hoog. Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) maakt het in de cijfers van de Autoriteit Woningcorporaties het bontst. Per verhuureenheid bedragen de jaarlijkse rentelasten ruim 15.000 euro. De corporatie betaalt 10,2 procent rente. Ook WSG heeft het met 7.300 euro aan rentelasten heel zwaar. Van de grote corporaties doet – niet verrassend – Vestia het slecht: 4900 euro aan rentelasten per verhuureenheid. De Rotterdammers betalen 5,1 procent rente. Corporaties betalen gemiddeld 4,1 procent rente. De kleine Haarlemse woningbouwvereniging Rosehaghe (140 woningen) betaalt maar 1,7 procent. Dat een lage rentelast geen reden is voor gerustheid, komt omdat de Haarlemse corporatie net als de hiervoor genoemde WSG, Vestia en SOR onder verscherpt toezicht staat. Rosehaghe heeft te maken met achterstallig onderhoud van onder meer daken. De huurinkomsten zijn te klein om de investering te kunnen betalen.

Schuld

De schuldenlast is bij veel volkshuisvesters hoog. Ze hebben in het verleden veel woningen gebouwd van geleend geld. De loan-to-value (ltv – langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) van WSG is met 1,6 het hoogst. Daarna volgt Vestia met 1,5. Een gemiddelde corporatie heeft een ltv van 0,6. Dat wil zeggen dat voor elke euro aan bezit van de corporatie er 60 cent aan langlopende schulden tegenover staan.

Kasstroom

Stichting Wonen Wierden-Enter heeft van alle corporaties de hoogste netto kasstroom. Jaarlijks levert een verhuureenheid 6300 euro aan huur op. Opvallend: Vestia doet het met een kasstroom van 5700 euro ook heel goed.

Renovatie

De corporaties verzorgden ruim 90.000 verbeteringen en renovaties in 2014. In totaal werd 1,2 miljard euro uitgegeven. Per renovatie gemiddeld 4700 euro. Domesta, Ieder1 en De Alliantie schreven het hoogste aantal woningverbeteringen op hun naam: meer dan 3000.

Sloop

Er werden ruim 9000 woningen gesloopt. Gemiddeld werd 8600 euro per woning betaald voor een sloopwerk.

Verkopen

In 2014 werden ruim 15.000 corporatiewoningen verkocht. Ruim een derde ervan (5400) door Vestia. Ook Ymere (1500) en Mooiland (1100) verkochten veel bestaande woningen.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels