nieuws

Nieuwbouw in eigen beheer slaat aan

woningbouw

Nieuwbouw in eigen beheer slaat aan

De Rotterdamse kluswoningen waren in 2006 een landelijke primeur. In afgedankte panden van de gemeente konden ook mensen met een smalle beurs hun droomhuis realiseren. Maar collectieven pakken ook steeds vaker grootschalige projecten aan zonder traditionele ontwikkelaars. 

Dat nieuwbouw in eigen beheer ook groot kan worden in de Maasstad, met zijn lastige woningmarkt, bleek bij de kaveluitgifte op het voormalige hockeyterrein van Leonidas. “Zelfbouwers kampeerden voor de deur bij de makelaar om als eerste te kunnen inschrijven”, vertelt wethouder Ronald Schneider. 

Dure kavels in Park Zestienhoven liepen uitstekend. Maar ook het klushuizenprogramma van voorganger Hamit Karakus (PvdA) nam de Leefbaar-wethouder enthousiast over. “Op de Pleinweg op Zuid zie je dat kopers van klushuizen met relatief lage inkomens zich zo laten meeslepen dat ze tot wel anderhalve ton over budget gaan. Als mensen hun eigen droomhuisje kunnen maken, gaan ze verder. Dat geeft zwakke buurten een impuls.”

Afboeken

Omdat na 750 klushuizen de voorraad opdroogt, worden nu de klusgebouwen beschikbaar gesteld voor aanpak in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Kaspar Gunneweg van Gunneweg & Burg Architectuur voerde vijf jaar geleden de directie over transformatie van de eerste Rotterdamse ‘klusschool’ tot negen appartementen. Gunneweg, zelf nu één van de bewoners, betwijfelt overigens of dergelijke school- en kantoorverbouwingen de volgende zelfbouwgolf gaan veroorzaken. “Daarvoor moet een gemeente vastgoed afboeken. Je kunt je afvragen of ze dat wil.”

lusschool De Omscholing in Rotterdam, waarvoor Gunneweg & Burg de directievoering en toezicht verzorgde. Kaspar Gunneweg woont ook zelf in het gebouw.

Zijn bureau voerde over het hele land inmiddels zo’n vijftig CPO-projecten uit. En dat zijn in toenemende mate nieuwbouwprojecten, waar Rotterdam nog niet hoog in scoort. Terwijl bij klusgebouwen vaak het behoud van het pand voorop staat, is bij nieuwbouw-CPO’s de prijs veelal het doorslaggevende argument om de handen ineen te slaan. Gunneweg: “Je komt al snel twintig procent goedkoper uit. En omdat je direct aan tafel zit met de aannemer, wordt het ook nog uitgevoerd zoals jij het wilt.”

‘Anderhalf keer hoger’

Volgens CBS-cijfers groeide het percentage zelfbouw in crisistijd fors ten opzichte van de bouwproductie van ontwikkelaars, naar liefst 22 procent in 2013. Maar misschien is dat aantal in werkelijkheid nog wel anderhalf keer hoger, denkt Marcel Kastein van adviesbureau De Regie, dat veel gemeenten en bouwgroepen begeleidt. Want als de bouwer de bouwaanvraag indient voor ‘de CPO’, wordt het project niet geregistreerd als zelfbouwproject.

Provinciale subsidieregelingen voor CPO’s in trek bij starters

Gezien de groeiende bouwlust bij particulieren is het niet gek dus dat veel gemeenten, door middel van websites en promotie van kavelaanbod, zelfbouw aanprijzen: het brengt in barre tijden geld in het laatje voor de grondexploitatie. Betekent het einde van de crisis nu het einde van de zelfbouw? Kastein denkt van niet. Volgens hem zijn er eerder te weinig kavels.

Ondoorzichtig

Het aandeel van marktpartijen stijgt momenteel weer sneller dan dat van zelfbouwers. “Maar ik mag hopen dat gemeenten, die in crisistijd de zegeningen van zelfbouw prezen, nu niet ineens de weg van de minste weerstand kiezen. Waarom zou je beide segmenten niet naar behoefte bedienen?” Er zou meer zicht moeten komen in het vaak ondoorzichtige grondbeleid, vindt hij. Vanuit de gemeente Almere kwam recentelijk zelfs de suggestie om claims op grondposities van talmende ontwikkelaars door te schuiven naar zelfbouwers.

Als mensen hun eigen droomhuisje kunnen maken, gaan ze verder

Dat de vraag naar zelfbouwkavels nog steeds groot is, lijdt geen twijfel. De gekte rond het Rotterdamse Leonidas-terrein verbleekte recentelijk bij de uitgifte van zelfbouwkavels in Buiksloterham in Amsterdam. Daar stonden sommige gegadigden zes weken op een camping om een kavel te bemachtigen. “Misschien een teken dat er te weinig kavels worden uitgegeven, maar wethouders gebruiken dergelijke verhalen ook om hun succes te benadrukken. Ze zouden ook kunnen kiezen voor loting, dan krijg je niet zo’n vertoning”, lacht Kastein.

Achtervangregeling

Opvallend is dat financiering niet vaak een hindernis is bij CPO’s. Provinciale subsidieregelingen voor CPO’s zijn in trek bij starters, die gezamenlijk goedkope woningen realiseren. Maar bouwgroepen treffen vaak een achtervangregeling met de aannemer. “En daarvan wordt vervolgens bij ons nooit gebruik gemaakt, omdat ze erin slagen alle woningen tijdig te verkopen”, zegt projectleider Angelique Bor van het Team Zelfbouw Amsterdam.

De hoofdstad denkt de jaarlijkse ambitie van vijfhonderd zelfbouwkoopwoningen en honderd zelfbouwhuurwoningen zeker te gaan halen. Het einde van de crisis zal dat niet verminderen. “Zelfbouw is vast onderdeel geworden van het kleurrijke palet van onze woningbouwproductie.”

Zelfbouw goed voor bouwbedrijven

Zelfbouw biedt Nederlandse aannemers de kans om hun bekwaamheid beter te benutten. Dat constateert Marcel Kastein van adviesbureau De Regie. Bij een eigen projectontwikkeling zal een bouwbedrijf niet snel kiezen voor dure, kwalitatieve extra’s. “Maar zelfbouwers en CPO’s vragen om oplossingen waar ze zelf niet op zouden komen. Daardoor valt de reden van risicomijdend werken weg.” Bouwbedrijven zijn veel meer bereid tot samenwerking met de klant, zo heeft de crisis geleerd. Kastein: “Ieder bouwbedrijf heeft zijn werkwijze daarop inmiddels aangepast. Dat vergroot ook weer de kansen voor zelfbouw in Nederland.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels