nieuws

Studentenwoningen aantrekkelijk voor investeerders

woningbouw Premium

Studentenwoningen aantrekkelijk voor investeerders

Terwijl de woningmarkt voor studenten in andere steden langzamerhand verzadigd raakt, heeft Amsterdam nog een achterstand van 9000 stuks weg te werken. En dat terwijl er de afgelopen jaren hard is gewerkt om een tekort van 9000 wooneenheden in te halen. Intussen staat het tekort dus weer op het oude niveau en mogelijk komen er tot 2020 jaarlijks nog eens 1100 studenten bij die ook onderdak nodig hebben.

Naast typische studentencorporaties als De Key en DUWO bouwen ook particuliere bedrijven studentenwoningen in Amsterdam. The Student Experience, een onderneming van Verweij Mungra Vastgoed, ontwikkelt op twee locaties 1330 wooneenheden. Initiatiefnemer Johan Verweij verwacht voor de komende jaren een aanhoudende vraag, maar laat uit voorzorg eenheden zo engineeren dat zonder veel moeite twee appartementen tot één woonruimte voor een andere doelgroep kunnen worden verbouwd. The Student Experience heeft ook bouwplannen in Utrecht en voorziet op termijn projecten in onder andere Maastricht en Zwolle. 

Grote achterstand

Een andere nieuwkomer is The Student Hotel van de Schotse zakenman Charlie MacGregor. Deze onderneming bouwde al studentenhotels in Rotterdam, Amsterdam en Den Haag en bereidt projecten voor in Maastricht, Utrecht, Eindhoven en Groningen. Volgend jaar opent een nieuw hotel met ruim 500 kamers in het voormalige Trouw/Het Parool-pand. Volgens woordvoerder Frank Uffen streeft het bedrijf naar 5000 kamers totaal in Nederland. De studentenhuisvesting in Nederland heeft zowel kwalitatief als kwantitatief een grote achterstand opgelopen, zegt Uffen.

Volgens Uffen is de bereidheid onder beleggers om te investeren in deze markt “enorm’’. Van Wijnen Bouw en Ontwikkeling Midden beaamt dat het een aantrekkelijke markt is. “Afzet en rendement zijn redelijk verzekerd, er zijn geen leegstandsproblemen en het is een goed alternatief voor starterswoningen,’’ verklaart directeur Marcel Mulder. Zijn bedrijf trad als risicodragende mede-ontwikkelaar op bij studentenhuisvesting op Campus Diemen Zuid (inmiddels opgeleverd) en ontwikkelde een project met 364 studentenwoningen op Zeeburger eiland in Amsterdam. Er zijn plannen een parkeergarage in Diemen te verbouwen tot 300 eenheden. Een andere tak van Van Wijnen wil studentenwoningen bouwen in Groningen.

Behalve grote binnenlandse investeerders als Syntrus/Achmea, Bouwinvest en Bouwfonds, zijn ook buitenlandse beleggers actief. Onlangs sloot DUWO met het Duitse International Campus een overeenkomst voor de bouw van 2250 studentenwoningen, de meeste in Amsterdam. Door de betrekkelijk lage huurprijs komt het rendement voor de investeerder niet hoger uit dan 6 procent. Daar staat tegenover dat het rendement stabiel blijft over een langere termijn. Meer beleggers zien dit voordeel. “Er is een tijd geweest dat ze meer oog hadden voor de woningbouw. Dat was veel lukratiever. Nu tonen ze weer belangstelling voor onze sector,’’ aldus DUWO-directeur Jan Benschop.

In de studentenhuisvesting gaat veel geld om. Alleen DUWO al bouwt gemiddeld duizend eenheden per jaar tegen 70.000 euro per stuk. Daarnaast geeft deze corporatie nog eens 14 miljoen euro aan onderhoud uit.

Tot de afvlakking van het aantal studenten inzet omstreeks 2022, ligt er nog een flinke een nieuwbouwopgave. Maar bij de corporaties staan de budgetten onder druk door de afdrachten aan het Rijk. Het is een van de redenen waarom DUWO kleiner en soberder gaat bouwen. Waren de gebruikelijke afmetingen voor een studentenkamer 27 vierkante meter, nu is door een aanpassing van het Bouwbesluit een minimale afmeting voor een zelfstandige eenheid (woon/slaapkamer, badkamer, keukenblok) van 18 vierkante meter toegestaan. Dat wordt de nieuwe norm, verwacht Benschop. Koepelorganisatie Kences verwacht dat de norm nog verder omlaag zal gaan tot 15 vierkante meter.

Markt voor modulaire bouw

Moderne studentencomplexen bestaan vaak uit gestapelde en/of geschakelde geprefabriceerde wooneenheden. Afhankelijk van de locatie kunnen deze modulair opgebouwde complexen een permanent dan wel tijdelijk karakter hebben. Tijdelijke complexen blijven soms langer in gebruik dan oorspronkelijk de bedoeling was. “Tijdelijk schuift steeds vaker op richting permanent,” signaleert Arnoud Heemskerk van Formulebouw, een Apeldoorns bedrijf dat kant-en-klare woonunits voor onder meer zorg, onderwijs en studentenhuisvesting verhuurt en verkoopt.

De mede door Formulebouw ontwikkelde wooneenheid IFDBOX (industrieel, flexibel, demontabel) is snel verplaatsbaar, kan worden hergebruikt en is geschikt voor het realiseren van tijdelijke huisvesting in de zorg, het onderwijs of het bedrijfsleven. Volgens Heemskerk is er veel vraag naar, ook voor studentenhuisvesting. ,,Units van ons staan in Delft, Groningen en Amsterdam en in verschillende Duitse universiteitssteden.” Tot voor enkele jaren waren corporaties de belangrijkste opdrachtgevers, tegenwoordig komt de vraag naar units voor studentenhuisvesting vooral van private ontwikkelaars en verhuurders, zegt Heemskerk. 

Voor permanent gebruik

Er bestaan ook woonmodules die worden gefabriceerd voor permanente huisvesting. Dergelijke units zijn het specialisme van Ursem Modulaire Bouwsystemen uit Wognum. Ursem leverde al ruim 3000 studentenwoningen voor onder meer Amsterdam, Delft en Leiden. De kant-en-klare 3D woningen zijn voorzien van technische installaties, badkamer en keuken. De identieke woningen kunnen per project worden aangepast aan de gewenste stedenbouw en architectuur. Hoewel het om ‘fabriekswoningen’ gaat, laat de kwaliteit niets te wensen over, verzekert Rob Ursem. “Wij leveren exact dezelfde kwaliteit als de traditionele bouw, alleen zijn wij goedkoper, bouwen wij sneller en zijn onze processen voorspelbaar.”

Ursem ziet de budgetten voor studentenwoningen in hoog tempo teruglopen. Daarom pleit hij voor nieuwe productieprocessen bij de bouw van wooneenheden.Ursem: “Het moet sneller en goedkoper, zonder verlies van kwaliteit. Dat kan, maar dan moet de bouw zijn traditionele werkwijze overboord gooien. Niet voor ieder project een andere architect aannemen en een nieuw team formeren, maar produceren in serie en gebruik maken van eerder bedachte en reeds succesvol toegepaste producten. Bouw wooneenheden zoals auto’s worden gebouwd. Repetitie werkt sterk kostenbesparend.”

Reageer op dit artikel