nieuws

De Haarlemmerolie voor de bouw

woningbouw

De Haarlemmerolie voor de bouw

“In Cobouw van 11 april 2013 legt Martin van Pernis van Vernieuwing Bouw een relatie tussen de mogelijkheden om krediet te verstrekken en de opbrengstmogelijkheid met een reële zekerheid van vastgoed. Voorwaarde die wordt genoemd is dat er duurzame en toekomstvaste bouwmethoden moeten worden ingezet. Inmiddels hebben we geleerd dat resultaten uit het verleden geen garantie voor de toekomst bieden”, aldus Ger van der Zanden van Slimline Buildings in Rotterdam.

Wat is de echte oorzaak voor het feit dat het met vastgoed is misgegaan? De mens heeft een gebouw nodig om in te wonen en te werken. De laatste eeuw zijn er grote verschillen ontstaan tussen utiliteitsbouw en woningbouw. Als we de ontwerpen van kantoren beschouwen, hebben we een forse verhoging van de initiële bouwkosten meegemaakt, vertaald in een aandeel van de installaties oplopend tot zo’n 40 procent van de bouwsom. De toename in materiaal, maar vooral ook in manuren voor deze toevoegingen en bijbehorende verlenging van de bouwtijd wordt nog eens verder vergroot met een toename van het bouwvolume per vierkante meter. Omdat luchtkanalen, buizen en kabels veelal aan het plafond worden geprojecteerd is er extra ruimte nodig die leidt tot wel 20 % extra bouwhoogte per bouwlaag. 

Luchtbellen

In de hausse van kantorenbouw zijn luchtbellen gecreëerd met sterk stijgende huurprijzen. Dat er leegstand van kantoren zou komen, was al jaren zichtbaar. De overheid heeft al eens pogingen ondernomen om dit te voorkomen; een initiatief in 1996 om ‘statiegeld op kantoren’ in te voeren werd echter niet gesteund. Bij woningen was er naast de extreme stijging van grondprijzen het probleem dat er niet werd nagedacht dat het product ‘woning’ niet meer betaalbaar zou worden voor een grote doelgroep. Ook bij woningen zijn voornamelijk installaties het knelpunt geworden.

De vraag die wij moeten stellen luidt: waarom is er een verschil tussen woningbouw en utiliteitsbouw? Een werkplek thuis of op kantoor vraagt geen ander gebouw. Juist de keuze om installaties boven een verlaagd plafond te plannen is onlogisch en de belangrijkste reden dat transformatie van een kantoor naar een woonfunctie doorgaans niet mogelijk of erg kostbaar is. Water stroomt nu eenmaal niet omhoog en de mens heeft de techniek nodig in de onderste helft van de ruimte en niet boven zijn hoofd. Bij een afnemende vraag bijvoorbeeld door het Nieuwe Werken en omdat er geen rem was voor aanhoudende nieuwbouw was de waardevermindering van vastgoed ook voorspelbaar. In de woningbouw was de bouwmethodiek van ‘niet aanpasbare woningen’ en ‘in beton gegoten installaties’ de reden van een te star product dat de consument niet meer wilde of kon afnemen.

De eenvoudige oplossing is om gebouwen te ontwerpen die voldoen aan de wensen van huidige en toekomstige gebruikers, niet alleen in economisch opzicht, maar ook in duurzaamheid. Hoe langer het gebouw en de verschillende componenten meegaan, hoe lager de totale milieubelasting van het bouwwerk. De aanpasbaarheid van een gebouw gaat echter verder dan ‘verplaatsbare binnenwanden’ en zouden daarom gemakkelijk en tegen lage kosten aanpasbaar moeten zijn. Gebouwen die geschikt zijn voor zowel wonen als voor werken kunnen daarnaast bij toepassing van de juiste bouwsystemen, ook goedkoper gebouwd worden. Omdat installaties worden ondergebracht in holle vloeren is er geen extra ruimte nodig is en kan fors bespaard worden op bouwmateriaal. Ergo: gebouwen tegen lagere kosten, geschikt voor steeds nieuwe gebruikers en (mede daardoor) met een lange levensduur is de Haarlemmerolie voor de bouw- en vastgoedsector. Dit levert ook gegarandeerde huuropbrengsten, omdat zowel de fysieke ruimte als de bijbehorende installaties steeds op basis van de laatste stand van de techniek beschikbaar zijn in een flexibel aanpasbaar gebouw.

Met de oproep van Vernieuwing Bouw voor toekomstvaste gebouwen tegen lagere kosten kan de financiële sector ‘gegarandeerde resultaten voor de toekomst’ bieden, zelfs voor de veranderingen die we nog niet kennen. Voorbeelden zij er al voldoende sinds het initiatief IFD (Industrieel Flexibel en Demontabel) bouwen in een programma van SEV in opdracht van de ministeries van EZ en VROM van 10 jaar geleden, in de praktijk het bewijs heeft geleverd.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels