nieuws

De uitvoerder is uit, de toekomst is aan de procesmanager

woningbouw Premium

De uitvoerder is uit, de toekomst is aan de procesmanager

Van starterswoningen in ’t Loo tot luxewoningen in Ede. In steeds meer projecten past Schutte bouw & ontwikkeling het ‘leefiD’-concept toe. Huizen worden niet meer planmatig neergezet, maar samen met kopers of huurders ontwikkeld en ontworpen. Door middel van BIM kan de consument een woning samenstellen. Maar dat is alleen de buitenste schil. Wat Schutte eigenlijk doet is succesvol de regie nemen bij ketenintegratie. Zij zijn niet meer uitvoerder, maar procesmanager.

LeefiD begint met de koper. Die heeft niet direct toegang tot het BIM-systeem, maar werkt keuzes en wensen uit met een bouwmanager of adviseur. “Die worden in 3D vertaald in een draadmodel, waarbij we focussen op de knooppunten”, legt Arjan Schothorst, algemeen directeur van Schutte bouw & ontwikkeling uit. “Het is een beetje als spelen met legostenen. Maar de teller loopt mee. Dat heeft ook z’n voordelen. Van alle elementen is exact bekend wat de kosten zijn, wat de bouwtijd is en welke epc ze opleveren. Vanaf de eerste week is er budgetzekerheid.” Dat geldt ook voor de bijkomende kosten tot aan de bouwaanvraag, zoals die voor architect, constructeur en bouwfysicus. Schothorst: “Het is veel helderder dan bij het traditionele rijtje Schetsontwerp-Voorlopig Ontwerp-Definitief Ontwerp-bestek, waarbij de communicatie over de kosten telkens heen en weer gaat.” Zaken als risico-opslag en faalkosten maken de bouw onnodig duur, vindt Schutte. Maar door goede regie in de keten nemen bouwkosten af en vermindert de doorlooptijd van ontwikkelen en bouwen met de helft, toont Arjan Schothorst.

De rol van de architect verandert in het leefiD-concept, zo illustreert hij. “Architecten moeten gaan denken in keuzemodellen in plaats van ontwerpen. Dat vraagt aanpassingsvermogen.” Maar Schutte blijft budget ‘over de blokken heen’ reserveren, want de rol van een architect is belangrijk. Schothorst: “Hij of zij moet het project identiteit geven. Dat moet je als bouwer niet willen.”

Bouwborden

In opdracht van Bemog Projectontwikkeling en Lithos bouw & ontwikkeling bouwt Schutte het project Wonen aan de Houtwal in de nieuwbouwwijk Kernhem in Ede. Daar verrijzen vijftien woningen in drie woontypen: singel-, plantsoen- en houtwalwoningen. Ze zijn ontworpen door Inbo architecten. De invoering van het leefiD-concept was hier lastig, omdat Schutte pas laat instapte. “Er lagen al ontwerpen voor de bouwaanvraag”, zegt Douwe Offringa, adjunct directeur commercie van Schutte. “Dat beperkte de mogelijkheden voor de kopers.” Sommige kopers hoorden pas van leefiD toen het op de bouwborden verscheen. De bandbreedte in variatie was klein. En toch is er geen woning gelijk. De verschillen zitten niet alleen in de detaillering, maar ook in de plattegronden. Wat wel blijft is de voorbereiding in 3D en de snelle bouwtijd. De woningen worden in twintig weken neergezet. In november startte de bouw. De casco’s zijn inmiddels klaar en de dakkappen geplaatst.

In andere woningbouwprojecten heeft Schutte wel van begin af aan de regie. “We praten nu met een CPO-groep over de ontwikkeling van vijftien woningen in Anna Palowna”, zegt Douwe Offringa. “LeefiD leent zich goed voor de ontwikkeling van grondgebonden woningen en CPO-projecten”, zegt Arjan Schothorst. “Maar we hebben ook plannen voor appartementen en zorgwoningen. De PvE’s zijn makkelijk naar het 3D-model te vertalen.”

In woningproject het Bergkwartier in de Polderwijk in Zeewolde ontwikkelt Schutte samen met de bewoners tien vrijstaande woningen, als pilot. Voor dit jaar zijn er nog zestig gepland. De communicatie verloopt via een virtuele community. Het is de bedoeling dat ook lokale ondernemers als binnenhuisarchitecten, notarissen en makelaars mee gaan doen. Ook in dit project houdt Schutte het BIM in eigen huis, zo laat Douwe Offringa zien. “Tachtig procent van de mogelijke bouwelementen staat al in onze bibliotheek. De rest is te bedenken.” Alle bouwonderdelen worden besteld, Schutte heeft geen eigen werkplaats. “Dat geeft ons de volledige vrijheid”, legt Arjan Schothorst uit. “We hebben geen fabriek die we moeten voeren.” Eigen medewerkers koppelen offertes van leveranciers en onderaannemers, epc-waarden en wet- en regelgeving aan het systeem. “De basis van ketenintegratie is het invoeren van de kennis van derden”, zegt Offringa. Daardoor kunnen nieuwe bewoners met leefiD een virtuele wandeling door hun nieuwe huis maken, aangevuld met de plaatjes van bijvoorbeeld de keukenleverancier. Maar uit de database rollen ook verkooptekeningen, productietekeningen en bouwaanvragen. Of – veel eerder in het proces – stedenbouwkundige plannen. Offringa: “Als een ontwikkelaar grondprijzen en exploitatiekosten levert, dan rekenen wij haalbaarheid en woonvormen uit.” En aan het eind van het proces kan Schutte met het BIM onderhoudsplannen maken.

“Wie is de baas van een BIM? Dat is de meest actieve partij”, zegt Douwe Offringa. Doordat Schutte voorop loopt, is het bouwbedrijf ook regisseur van ketenintegratie geworden. “De rol van uitvoerder is veranderd”, zegt directeur Arjan Schothorst. “We zijn nu meer ontwikkelaar, planner, organisator en kwaliteitscontroleur geworden. Eigenlijk is een uitvoerder tegenwoordig niet meer nodig. Een procesmanager is beter op zijn plaats.”

LeefiD-projecten van Schutte bouw & ontwikkeling

8 starterswoningen in ’t Loon (opdrachtgever: Uwoon)

15 woningen in Wonen aan de Houtwal in Ede (opdrachtgever: Bemog Projectontwikkeling)

15 woningen in Anna Palowna (CPO)

10 woningen in Bergkwartier in Zeewolde

Reageer op dit artikel