nieuws

‘Gebiedstransformatie noodzaak voor aanpak leegstand kantoren’

woningbouw Premium

‘Gebiedstransformatie noodzaak voor aanpak leegstand kantoren’

Het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren van minister Schultz wil via gebiedsontwikkelingen toewerken naar een beter functionerende markt. Gemeenten en provincies dienen samen te werken om de ruimtelijke plannen goed op elkaar af stemmen op de behoefte.

Mooie lovenswaardige perspectieven en doelstellingen. Alleen concreet is er nog weinig zichtbaar gebeurd. Elke betrokken partij zit met haar eigen problemen opgescheept. Gemeenten zitten volop in de omschakeling van nieuwbouw (aanleg nieuwe bedrijventerreinen en woonwijken) naar sturing op bestaande voorraad. Beleggers en vastgoedeigenaren zitten als een broedende kip op hun bezit, te hopen op die ene huurder die de executie nog eens vijf of tien jaar uitstelt. En gebiedsontwikkelaars hikken aan tegen de forse investeringen van het leegstaande vastgoed en de grond waarvan de waarde virtueel hoog in de boeken staat alsof het vastgoed is verhuurd. Dat komt omdat vastgoedeigenaren het lastig vinden om hun vastgoed in waarde af te boeken naar de huidige waarde van leegstand. Ook banken snijden zich liever niet in de vingers. Volgens commercieel directeur André Verschoor van Grontmij, die strategische huisvestingsplannen maakt voor vastgoedeigenaren om transformaties mogelijk te maken, zit er maar liefst acht miljard euro aan ‘gebakken lucht’ in de boekwaarde van structureel leegstaand kantoorvastgoed. Die lucht zal eerst moeten ontsnappen om (gebieds- of vastgoed)transformaties op gang te brengen.

“Het verschil tussen de boekwaarde en de herboekwaarde na transformatie is veel te groot”, zegt Verschoor. “Het gros van institutionele en particuliere vastgoedeigenaren heeft de waarde van het vastgoed zoals die in de hoogtijdagen van de kantoormarkt werd bepaald nog steeds in de boeken staan. Er zijn immers langjarige huurcontracten afgesloten. Afboeken doet nu enorm pijn in de portemonnee. Eigenlijk moet een eigenaar rekening houden met leegstand, maar doet dat eigenlijk niet. Tegen beter weten in hopen ze dat er nog een huurder komt, maar uit onderzoek blijkt dat 6 miljoen vierkante meter kantoor permanent leegstaat als de kantoorfunctie erop blijft zitten”.

Zieke patiënt

Daarnaast verwijt Verschoor menig gemeente dat de grondwaarde van structureel leegstaande kantoren niet is afgeboekt naar de huidige economische standaard. “De gemeenten moeten de grondwaarde afwaarderen. Helaas zie je soms het omgekeerde gebeuren. Sommige gemeenten laten toe dat er nieuwe kantoren worden gebouwd voor een dekkende grondexploitatie. Dit verergert alleen maar het probleem van de leegstand en de aanpak ervan. Maak de zieke patiënt niet zieker, zou ik zeggen.”

Hindernissen

Naast de economische knelpunten lopen vastgoedeigenaren en ontwikkelaars op tegen fiscale hindernissen. De vastgoedmarkt en gebiedsontwikkelaars pleiten bij de overheid al enige tijd voor afschaffing van de overdrachtsbelasting en BTW-verlaging bij functionele transformatie van vastgoed en gebieden. Maar de rijksoverheid ziet niks in deze prikkels, omdat ze vreest voor een administratieve rompslomp. “Ik heb daar wel begrip voor, maar het zou de ontwikkelende partijen wel stimuleren om transformatieprojecten op te pakken”, vindt Gerben van Dijk, programmamanager bestaande bouw bij de SBR.

De fiscale belemmeringen vormen echter niet de hoofdzaak bij de aanpak van structurele leegstand van kantoren. In de ogen van Verschoor en Van Dijk liggen de essentiële oplossingen in een grootschalige afwaardering van vastgoed en grond en het in gang zetten van gebiedstransformatie. Dus niet alleen sec een functieverandering van het vastgoed, maar voor het omliggende gebied een totale herontwikkeling schetsen.

Dat kan zijn een cocktail van wonen, werken en horeca, een mix van het leveren van zorg en wonen in het groen en andere multifunctionele combinaties. “Voorwaarde om aan zo’n traject te beginnen is dat er een flinke afwaardering plaatsvindt van vastgoed en grond voordat markt en overheid kunnen investeren. Als dat is gebeurd kijk je naar een geschikte aanpak: doen we het op een klassieke manier waarbij markt en overheid een gebiedsontwikkelingsplan maken en dit over 15 à 20 jaar uitrollen. Of leegstaand vastgoed tijdelijk gebruiken voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting. Meer een organische herontwikkeling. Vaak moet je eerst kleinere gebiedsontwikkelingen aanpakken om ervaring op te doen voor de grote projecten”, aldus Van Dijk.

Hij ziet wel degelijk mogelijkheden voor transformatie van kantoorruimte naar (semi-) permanente huisvesting van met name ouderen, zorgbehoeftigen en studenten. “Ik ben blij met de maatregel van het Rijk in het actieplan om een aantal experimenteergebieden aan te wijzen. Alleen betreffen dit leegstaande kantoorpanden die te monumentaal zijn en te goed liggen om niet te slopen. Maar kijk ook naar lelijke kantoorpanden die op het eerste oog niet zo gunstig liggen. Vaak gaat het om solide constructies die zonde zijn om af te breken. Ontwikkelaars en gemeenten hebben vaak al vooroordelen dat het Nieuwe Werken niet geschikt is voor dat lelijke kantoorgebouw, maar door creatief conceptmatig te denken kun je veel problemen als brandveiligheid en akoestiek tackelen.”

Minister Donner van Binnenlandse Zaken liet weten niets te zien in hergebruik van leegstaande kantoren in kantorenparken voor woningen. Ongeschikt omdat ze niet op binnenstedelijke locaties liggen. In zijn ogen zijn deze gebouwen rijp voor de sloop. “Hij heeft ongelijk”, vindt Verschoor. “Ik nodig hem uit om een rondje te maken door deze kantoorparken. Een deel van deze gebouwen is prima herbruikbaar als appartementencomplex voor ouderen of starters, zolang het maar onderdeel uitmaakt van een gebiedsgerichte aanpak. Er is een enorme behoefte aan starterswoningen en goede levensbestendige appartementen voor ouderen.”

Van Dijk hamert op een gezamenlijke aanpak van overheid en markt. “Ik geloof sterk in flexibele bestemmingsplannen die reageren op de behoefte vanuit de gebruikersmarkt.” Verschoor vult aan: “Laten gemeenten en provincies gebieden aanwijzen en samen met beleggers en ontwikkelaars bepalen wat de waarde is van het vastgoed en grond. Daarna contact leggen met de vastgoedeigenaren en hen de reële herbestemmingswaarde laten weten. Vervolgens moet je gezamenlijk proberen een fatsoenlijke exploitatie op te zetten en gezamenlijk delen in de risico’s.”

Handleiding

Vorig jaar verscheen er van de hand van de SBR in samenwerking met VNG, SEV, Aedes, Bouwend Nederland en Vereniging Boven Winkels een handleiding over transformatie van kantoren naar woningen. In dit boekwerk komen fiscale berekeningen, regelgeving en instructie over transformatie aan de orde. Volgens woordvoerder Gerben van Dijk vindt de Transformatiewijzer gestage aftrek bij gemeenten en woningcorporaties, alleen zijn er recent nog geen concrete pilot-projecten gerealiseerd.

Volgens corporatiekoepel Aedes nemen de gemeenten Utrecht, Groningen en Amsterdam het transformatieproces van kantoor naar woning voortvarend ter hand. Stimulerend daarin is dat er geen ontheffing meer nodig is om kantoren naar woningen te verbouwen. Dit staat geregeld in het nieuwe Bouwbesluit 2012.

Reageer op dit artikel