nieuws

Marktpartij bij herstructurering wijken kan corporatie zijn

woningbouw

Marktpartij bij herstructurering wijken kan corporatie zijn

Veel veronderstelde voordelen van de inschakeling van marktpartijen bij de herstructurering van Vogelaarwijken moeten worden gerelativeerd. Dat neemt niet weg dat samenwerking tussen corporaties en ontwikkelaars in een aantal gevallen voordelen biedt.

Deze bevindingen komen naar voren uit een onderzoek aan de TU Delft,
uitgevoerd door de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling en MOVe
(Maatschappelijk Ondernemerschap en Voorraadbeleid woningcorporaties. Het werd
uitgevoerd in opdracht van de Neprom (projectontwikkelaars) en de Vernieuwde
Stad (een groep van 21 corporaties), met financiële steun van het ministerie van
VROM. Een tiental herstructureringsprojecten waarbij corporaties en commerciële
ontwikkelaars samenwerken, is tegen het licht gehouden. Dat gebeurde in de vorm
van (diepte)interviews met voornamelijk betrokken projectleiders. De verwachting
was dat de samenwerking voor beide partijen leidt tot risicoreductie en een
betere marketing van met name de duurdere woningen. Voor de ontwikkelaar neemt
het projectrisico af door een afnamegarantie die de corporatie biedt terwijl de
commerciële partij nogal eens meer ervaring zou hebben in het ontwikkelen en
verkopen van duurdere woningen. Positief dus. Toch zou geen van de partijen bij
de bestudeerde gezamenlijke herstructureringen “het verschil maken”. Als er
“verschil”, ontstaat, waarmee wordt gedoeld op meerwaarde, zou dit zijn doordat
de samenwerking beide partijen versterkt. Samenwerking door corporaties met
marktpartijen kan gunstig uitpakken, neutraal of ongunstig, al hebben de
onderzoekers van die laatste mogelijkheid vooralsnog geen praktijkvoorbeelden
gesignaleerd. Positief noemen de onderzoekers vooral “de relatief weinig
negatieve geluiden”, die de betrokkenen lieten horen over de samenwerking. Voor
ontwikkelaars zijn de herstructureringsgebieden een potentiële markt waar de
corporaties van oudsher heer en meester zijn. Samenwerking kan leiden tot
“win-winsituaties”. Corporaties kunnen bijvoorbeeld lenen tegen lagere rente.
Hiermee zijn de hogere risico’s af te dekken die een marktpartij in een
herstructureringsgebied loopt. Ook hebben woningcorporaties meer krediet bij
reguliere banken, waardoor ze sneller geld kunnen lenen. Marktpartijen zouden
hiervan kunnen profiteren door een samenwerkingsverband aan te gaan met een
corporatie. Deze profiteert op haar beurt “van de vaak gehalveerde risico’s
doordat ze worden gedeeld met de marktpartij”. De voordelen die mogelijk zijn te
behalen, blijken echter sterk afhankelijk van de capaciteiten die de samen te
werken partijen in huis hebben. Hierdoor valt er in zijn algemeenheid weinig
over te zeggen. Veel corporaties zouden ontwikkeltaken in toenemende mate ook
zelf in de volle breedte goed beheersen. Bovendien heten marktpartijen primair
uit te zijn op rendement, wat andere doelen in de weg kan staan. Vooral bij
corporaties leeft het bewustzijn van zulke nadelen sterk, terwijl de
ondervraagde marktpartijen juist hoog opgeven over hun toegevoegde waarde.

Verkopen

Omdat de corporaties de herstructureringsgebieden meestal al in hun zak
hebben, is het vooral aan de ontwikkelaars zich te verkopen. Ze wijzen op hun
toegevoegde waarde op inhoudelijk, financieel, organisatorisch en communicatief
gebied. De onderzoekers laten van deze claims weinig heel. Zo blijkt de
expertise van een marktpartij “afhankelijk van de persoon die deze in de
praktijk brengt” en hebben de corporaties “de laatste jaren een grote
ontwikkeling doorgemaakt” in die zin dat ze hun deskundigheid hebben uitgebreid.
Uit de studie blijkt evenmin de juistheid van de claim dat de inbreng van
marktpartijen “bijdraagt aan het verdienend vermogen van marktonderdelen van de
herstructurering”. Reden is dat vooral de grote corporaties zelf ook al meer oog
hebben gekregen voor de mogelijkheden om via vastgoedontwikkeling geld binnen te
halen. Toch blijkt in sommige gevallen wel een nuttige rol op het gebied van
kostenbeheersing. “Maar niet elke marktpartij is hierin beter dan een
woningcorporatie”, wordt geconcludeerd. “De expertise is niet partij- maar
persoonsgebonden. De professionalisering van de woningcorporaties is ook op dit
gebied zichtbaar.” Blijft over het voordeel van risicodeling. Dat is “de enige
toegevoegde waarde die uit alle cases naar voren komt”. Maar die blijkt ook al
niet per se afhankelijk van een marktpartij: “Risicodeling kan immers ook
plaatsvinden door samenwerking met andere corporaties.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels