nieuws

‘Klein wordt weer fijn’

woningbouw

‘Klein wordt weer fijn’

De kredietcrisis schudt hardhandig het denken over gebiedsontwikkeling op.

Handel, geldschieters en politiek likken hun wonden. Het vastgoed kent
plotseling nieuwe spelregels. “De veranderingen hingen al een tijdje in de
lucht”, signaleert Agnes Franzen, werkzaam bij de leerstoel Gebiedsontwikkeling
van de Technische Universiteit Delft. “De crisis zorgt voor een
stroomversnelling. Econoom Herman Wijffels ziet momenteel wel vijf soorten
crises bijeenkomen. Op gebieden van energie en milieu tot en met voedsel. We
zijn met ons allen in een nieuw decennium beland. Een aantal dingen zal echt
anders moeten en dat gaat ook gebeuren. Zo krijgen we beslist ook een nieuwe
generatie gebiedsontwikkeling.” De boerendochter (1970) uit Barsingerhorn
verwijst naar de Westfriese Omringdijk. Ze groeide op in de Kop van
Noord-Holland aan de voet van de 126 kilometer lange middeleeuwse waterkering.
Op last van graaf Floris de Vijfde werden – tot nut van het algemeen belang –
reeds bestaande stukken dijk aan elkaar geknoopt. Een vroeg voorbeeld van
gebiedsontwikkeling: opkomen voor individuele belangen door het ten uitvoer
brengen van een collectieve opgave. Franzen constateert dat al voor de
kredietcrisis sprake was van vraaguitval en een stagnerende woningmarkt.
Hetzelfde laken een pak bij de kantoren. De sector kampt vrijwel de gehele eeuw
al met overaanbod aan beschikbare meters. “Het tijdperk van de sterk door de
overheid aangedreven volkshuisvesting ligt achter ons. Aan de westflank van de
Haarlemmermeer, in Almere en de Zuidplaspolder bouwen we nog grootschalig. Dat
type opgaven van duizenden woningen is schaars aan het worden. Het accent
verschuift naar de continuïteit van kleine kernen, dorpsuitbreidingen en
binnenstedelijk bouwen. Er ontstaan nieuwe drijvende krachten, zoals het
klimaat, inpassing van infrastructuur en de sociaal-economische verbreding van
de volkshuisvesting.” In het rapport Gebiedsontwikkeling en de Kredietcrisis
komt Agnes Franzen samen met Paul van Joolingen en Roger Kersten (beiden Akro
Consult) tot de slotsom dat de huidige crisis zeker vijf tot tien jaar doorwerkt
alvorens in het vastgoed een nieuw evenwicht ontstaat. De ontwikkelaars hebben
de eerste klappen opgevangen. Ze zijn getroffen door een stuwmeer aan
onverkochte woningen met daarop nog de rekeningen van hun bouwers. Tegen het
decor van argwanende banken halveerden binnen een jaar de verkoopcijfers. De
crisis schoof de ontwikkelaars nog een tweede probleem in de schoenen: het
waardeverlies van hun grondposities. De nieuwe zuinige kijk van de banken dwingt
velen oppervlaktes te verkopen in een markt die daar niet om vraagt. Het
appeltje voor de dorst blijkt minder waard te zijn dan kort geleden nog werd
voorondersteld. Een slag later dan de ontwikkelaars (en architecten) doken vanaf
het najaar de bouwers het dal in. De orderportefeuilles lopen leeg, de productie
daalt en na de inhuurkrachten worden ook eigen mensen de wacht aangezegd. Wie op
de langere termijn als aannemer nog mee wil doen, zal volgens Franzen moeten
investeren in een andere aanpak dan tot dusverre praktijk was. Ze adviseert
verkorting en integratie van de productiekolom. Plus de keuze voor nieuw aanbod
dat beter aansluit bij de wensen van de eindgebruikers. De beleggers en
woningcorporaties lijken op het eerste gezicht met de schrik vrij te komen. Wel
zijn beide partijen stukken voorzichtiger geworden omdat de mogelijkheden
projecten te financieren flink zijn afgenomen. Een onverhoeds groot effect
veroorzaakt echter het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat de
solvabiliteitseisen, de verhouding tussen eigen vermogen en balanstotaal,
aanscherpt tot 30 procent.

Corporaties

“Veel corporaties kunnen vanwege een te gering vermogen geen nieuwbouw meer
realiseren. Per saldo zal een groot aantal plannen worden teruggedraaid of
opgeknipt. Massaal valt de keuze straks op onderhoud van de bestaande voorraad.
Menig corporatie is niet meer in staat haar rol te vervullen in de aanpak van de
stedelijke vernieuwing.” De veranderde omstandigheden hebben gevolgen voor zowel
de planvorming als de financiering en organisatie van de gebiedsontwikkeling.
Het denken in slechts één manier van werken is wat Franzen betreft voorbij.
“Gevraagd wordt maatwerk. Kleinschaliger, gefaseerd uit te voeren oplossingen
moeten we hebben. In nauw overleg met alle betrokkenen. Een voorbeeld van de
verbeterde werkwijze? Hart van Zuid in Rotterdam. Theater, school en corporatie
worden betrokken bij het nieuw leven inblazen van een jeugdig stadsdeel met ruim
200.000 inwoners.” Past ook de komst van het stoomschip Rotterdam in de nieuwe
geïntegreerde aanpak? “Een treffend voorbeeld. Financieel is het project een
voorbeeld van het oude denken. De financiële risico’s die zijn aangegaan, waren
veel te groot. In de gedachte om een verbinding aan te brengen tussen de rol van
het schip en het functioneren van de wijk kan ik mij echter uitstekend vinden.”
Gebiedsontwikkeling is springlevend. Maar de kredietcrisis leert volgens Franzen
om kleinschalig en gefaseerd de risico’s te beperken. Gevraagd wordt een nieuwe
manier van samenwerking. Gericht op een vermindering van de risico’s, het slim
integreren van marktkennis en minder kapitaalbeslag. Franzen: ” Net als in de
tijd van Floris de vijfde bij de aanleg van de Omringdijk moeten we goed voor
ogen houden dat in de nieuwe wijze van werken de collectieve gebiedsopgave
onmisbaar is.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels