nieuws

‘Lusten en lasten beter verdelen’

woningbouw

‘Lusten en lasten beter verdelen’

Financieel vastgoedadviesbureau Fakton becijferde het verlies van gemeentelijke grondbedrijven in 2009 op 3,9 miljard euro. De aanleiding is een bekend verhaal. Gemeenten hebben te enthousiaste grondexploitaties losgelaten op toekomstige woningbouwopgaven.

Door de enorme vraagterugval lijden de gemeentelijke grondbedrijven enorme
verliezen door de stug doortikkende rentekosten. Daar komt bij dat de
prijs-kwaliteitverhouding van nieuwbouwwoningen niet meer klopte. Gemeenten
pasten hun grondprijzen niet aan aan de actuele marktsituatie toen in 2006 de
verkoop van nieuwbouwwoningen terugliep. Er ontstond een afzetprobleem.
Bovendien werden te weinig marktconforme woningen ontwikkeld, waardoor projecten
vastliepen en gemeenten met een actieve grondpolitiek met de brokken bleven
zitten. Hamvraag op het congres van Vereniging van Grondbedrijven dat vandaag
wordt gehouden in Ede is natuurlijk: hoe de financiële pijn bij de gemeentelijke
grondbedrijven te verlichten en weer een gezonde woningmarkt creëren? Een aantal
oplossingen is denkbaar. Zowel directeur Adriaan Visser van het
Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam en voorzitter van de Vereniging Van
Grondbedrijven als directeur Peter van Bosse van Fakton pleit voor sanering van
kansarme projecten en het lanceren van een aantal speerpuntprojecten waar nog
wel muziek in zit. Dat zal de financiële pijn van grondbedrijven niet op korte
termijn verlichten, maar het is volgens beide wel bittere noodzaak. “Gemeenten
zullen de storm moeten uitzitten”, vindt Visser. “Er zullen vele honderden
miljoenen euro’s op verliesgevende projecten moeten worden afgeboekt. Pijnlijk
natuurlijk, want dat heeft personele gevolgen bij het gemeentelijk grondbedrijf.
Plus dat de lasten voor de burger zullen stijgen. Maar het kan niet anders!” Ook
Van Bosse is voor een koude sanering van bouwprojecten die in de woningmarkt
niet zullen aanslaan. “Gemeenten zullen een aantal speerpuntprojecten moeten
benoemen die financieel strak worden aangestuurd. Er is zeker nog vraag in
bepaalde sectoren van de markt, vooral in kwalitatief opzicht.”

Hoongelach

Het idee van het instellen van regionale grondbanken wordt niet omarmd door
deskundigen en gemeente. Haaglanden en Rotterdam liepen bepaald niet warm voor
het idee. Tijdens een bijeenkomst over het Twentse woningmarktonderzoek werd de
suggestie van één van de aanwezigen met hoongelach ontvangen. “Het is best een
sympathiek idee, maar niet haalbaar”, beweert Visser. “Gemeenten willen in deze
benarde situatie niet opgescheept worden met verliezen van andere gemeentelijke
grondbedrijven. Bovendien is mijn ervaring als directeur van de OBR in Rotterdam
dat de omringende kleinere gemeenten direct grond gaan uitgeven als de economie
weer aantrekt. Zij denken aan behoud van werkgelegenheid. We kunnen wel op
bestuurlijk niveau regionale afspraken maken over ruimtelijk beleid dat de
gemeentegrens overstijgt, maar een regionale grondbank, nee. Daar kleven te veel
haken en ogen aan.” Van Bosse ziet regionale grondbanken ook niet zitten. Het
creëren van deze nieuwe bestuurslaag is politiek niet haalbaar, zo stelt hij.
“Ik zie de noodzaak ook niet. Vanuit een bestaande bestuurlijke omgeving kunnen
we de woningmarkt en de financiële positie van gemeentelijke grondbanken
verbeteren. Gemeenten stemmen op bestuurlijk niveau al gebiedsontwikkelingen en
binnenstedelijke herstructurering op elkaar af. De provincie zou wat dat betreft
als regisseur kunnen optreden. Door bestaande instrumenten in te zetten, zoals
structuurvisies, maar ook ondersteunend in financiële middelen. De provincie
moet bijspringen als een regionaal belangrijk project wel levensvatbaar is, maar
de gemeente de grondexploitatie niet rondkrijgt. Financiële participatie van
provincie in gemeentelijke ontwikkelingsprojecten gebeurt nu nog veel te
weinig”. Volgens Van Bosse moeten provincie, gemeente en eventueel het Rijk bij
nationaal belangrijke gebiedsontwikkelingen samen optrekken. Samen risico’s
analyseren, samen financieel participeren, samen de exploitatie uitvoeren. “Nu
zijn het vaak drie verschillende partijen die ruimtelijk beleid voeren. De
overheid kan relatief goedkoop financieringen krijgen, maak daar gebruik van! In
publieke samenwerkingsverbanden moeten de drie overheden een long-term
commitment bij langlopende projecten dragen”. Wat dat betreft valt het
regeerakkoord van het kabinet-Rutte Van Bosse rauw op zijn dak. Volgens hem
staat er geen letter in vermeld over het benoemen van een aantal nationale
ruimtelijke gebiedsontwikkelingen, laat staan hoe ze organisatorisch en
financieel aangestuurd moeten worden. “Dat baart mij grote zorgen. De provincie
krijgt meer bevoegdheden bij het regionale ruimtelijke ordeningsbeleid, maar het
financiële kader ontbreekt. Daar schieten we in Nederland niks mee op. Van Bosse
zucht. “Er worden wel miljarden beschikbaar gesteld voor infrastructuur, maar
als een landelijke overheid niet als aanjager fungeert voor de ruimtelijke
ordening, gaan de wegen straks nergens naartoe! Doodzonde. Ik zou tegen het
kabinet zeggen: put your money where your mouth is”.

Pps-constructies

Hoewel projectontwikkelaars het nu moeilijk hebben en zelfs verliesgevende
grond willen verkopen aan gemeenten, achten Visser en Van Bosse pps-constructies
bij binnenstedelijke herstructureringen en gebiedsontwikkelingen kansrijk als de
economie weer aantrekt. Gemeenten en corporaties en andere marktpartijen moeten
gezamenlijke grondexploitaties voor ruimtelijke ontwikkelingen maken om de
risico’s te spreiden en het uitgavenniveau te beperken. Daar valt volgens Visser
en Van Bosse nog een forse verdiepingsslag te maken. Een andere optie – veel
bescheidener in omvang – is aanpassing van het kostenverhaalstelsel en
bovenplanse verevening. Kostenverhaling houdt bijvoorbeeld in dat gemeenten het
bouwrijp maken van de grond (deels) kan doorberekenen aan andere grondeigenaren
in het gebied. In de huidige Wro kunnen gemeenten bij particuliere
grondexploitaties verplicht kosten verhalen. Verevening wil zeggen dat een deel
van winstgevende projecten wordt overgeheveld naar verliesgevende projecten.
Valt hier nog wat te halen? “Dat zijn altijd prima instrumenten, maar die
mogelijkheden worden nu al benut. Ik pleit altijd voor gezamenlijke
grondexploitaties tussen publieke en private partijen.” Evenals het in erfpacht
uitgeven van onbebouwde grond zijn het volgens Visser ‘klein bier-oplossingen’.
De echte uitdaging zit in een betere bovenregionale aansturing door de provincie
en het faseren van kansrijke projecten en saneren van kansarme ontwikkelingen.
Dat laatste vereist kennis en kunde op gemeentelijk niveau. “Dat niveau kan
beter. Planeconomie moet meer aandacht krijgen tijdens de opleiding. Het moet
weer een eerzaam beroep worden”, aldus Visser.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels