nieuws

‘Aanbodsgerichte benadering is teken van grote arrogantie’

woningbouw

‘Aanbodsgerichte benadering is teken van grote arrogantie’

De bouwers happen naar adem. Hoe overleef je de crisis? Buffelen en aanpassen. Zoeken naar nieuwe partners. Als het buiten kouder wordt, kruip je dichter naar elkaar.

“Veel bedrijven zijn overvallen. Proberen de winter door te komen. Ik kwam
bij architecten en zag drie etages met mensen. Daar is dan nu nog één zo’n laag
van over. En met minder mensen. Ook de ontwikkelaars zijn hard geraakt. Logisch.
Samen met de architecten vormen ze de verkenners van de bouw.” Nico Rietdijk
schetst een nerveuze markt. De eerste helft van het jaar verliep naar
omstandigheden redelijk. Nou ja, naar omstandigheden. Juni: eindelijk weer eens
2800 woningen aan de man gebracht. Dan de terugslag in augustus, toen de teller
bleef steken bij amper 1300. Voor de crisis bedroeg de afzet maandelijks 4000
tot 5000 woningen. “De bouwbedrijven ijlen na bij de architecten en
ontwikkelaars”, zegt de directeur van de NVB, de brancheorganisatie van de
ontwikkelende bouwers. “Ook de aannemers kiezen opnieuw positie. Je ziet
saneringen en ontslagen. Afscheid nemen? Als de markt weer aantrekt, heb je over
een paar jaar een groot probleem. Het spanningsveld is immens. Je ziet een
splitsing tussen bedrijven die op de automatische piloot vliegen en denken dat
alles weer wordt zoals het was. Andere ondernemingen zien de toekomst wijzigen
en zijn druk op zoek naar nieuwe businessmodellen.” Rietdijk is overtuigd dat de
oude tijden niet terugkeren. Waarom? Omdat met alle risico’s van dien de
woningmarkt gebruikt is als pinautomaat. “De banken stonden overal druk te
hengelen om kredieten te geven. Dat gold voor zowel ontwikkelaars als
huizenkopers. En dat alles internationaal. De prijzen stegen en iedereen voelde
zich rijk. De banken zijn veel te scheutig geweest met financieringen waardoor
we massaal zijn gaan consumeren.”

Hand op de knip

De directeur van de NVB voorziet een langdurige periode van mindere groei. De
banken lopen voortaan aan de leiband van hun toezichthouders. De hand is op de
knip en wie een financiering wil moet daar meer geld voor uittrekken dan enkele
jaren geleden nog gebruikelijk was. “De slagkracht is gehalveerd. Vroeger had je
voor een financiering 20 procent eigen vermogen nodig. Dat is nu 40 procent”.
Rietdijk dringt bij alle partijen in de markt aan op een grotere efficiënte en
nauwere samenwerking. Wie wat wil bewegen, moet eerst weten waar de ruimtes
liggen. Wees creatief, denk aan de marketing. “Mij valt op dat de stad Amsterdam
plannen voor 12.000 woningen heeft geschrapt. Amsterdam nota bene, de beste
locatie van heel het land. Iedereen wil dolgraag een woning in die stad. Toch
krijgt Amsterdam niet voor elkaar om bij zijn bouwplannen uit de kosten te
komen. Dan doe je toch echt iets heel verkeerd.” In de ogen van Rietdijk loopt
het stadsbestuur van de hoofdstad al jarenlang veel te veel met het hoofd in de
wolken. En maar plannen maken, fraaie tekeningen produceren en daar poppetje bij
zetten, de mondloze bewoners. “Puur een aanbodsgerichte benadering. Je moet het
precies andersom doen. Wat willen de bewoners, wie wil de kantoren? Jarenlang
heeft Amsterdam dat precies verkeerd om gedaan. Gewoon uit arrogantie. Wij zijn
de beste stad en hoeven ons nergens zorgen om te maken.”

Verliezers

De pennenstreek waarmee Amsterdam toekomstige 12.000 woningen van de kaart
heeft geveegd, veroorzaakt volgens Rietdijk alleen maar verliezers. Hij roept op
vraaggericht producten te bedenken die betaalbaar zijn. “Laten we reorganiseren.
Het is crisis. De mensen begrijpen dat je met minder personen slagvaardiger zult
moeten zijn. Alle marktpartijen moeten nadenken over de nieuwe toekomst. Niet
alleen wij moeten de faalkosten aanpakken, ook de gemeenten. Bij koude moet je
dichter tegen elkaar kruipen, dat zie je ook in de natuur. Alleen gaat sneller
maar samen kom je verder.” De NVB’er herinnert zich hoe hij in 2002 voor hetNOS
Journaalzijn zorgen uitsprak over de Amsterdamse kantorenmarkt. “Half beleggend
Nederland viel over me heen. Waar ik de absurditeit vandaan haalde om te wijzen
op de grote risico’s. Men is maar doorgegaan in het grootse denken en het
opzetten van megalomane projecten. Terwijl iedereen al wist dat de tendens was
naar kleiner. Je zag de opkomst van de zzp’ers.” Rietdijk huivert van de wijze
waarop vele gemeenten omgaan met de bevolkingskrimp. Wacht even, de komende
twintig jaar zijn voor het groeiende aantal huishoudens aan nieuwbouw en
vervanging nog altijd jaarlijks 70.000 tot 80.000 woningen nodig. Momenteel
wordt een stuk minder gebouwd dus dat levert over enkele jaren nog een spannende
inhaalslag op. “Iedereen in de Randstad denkt: bij de krimp komen wij als
laatste aan de beurt. Wie zich echter nu al zorgen maakt, wordt eerder slim.
Bijvoorbeeld door zich te richten op kwaliteit. Het kan daardoor zijn dat de
problemen in de gebieden met zorgen erg meevallen en elders luie bestuurders de
narigheid over zich afroepen.” De directeur van de NVB ervaart dat gemeenten als
de dood zijn voor krimp omdat daardoor minder geld dreigt binnen te komen. “Vaak
zie je een vrij spastisch beleid over woningen in het groen. Het fenomeen doet
zich meer voor in de Randstad dan daarbuiten. Ik zeg: pas op voor roofbouw op de
stad. Bouw niet elk stukje vol.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels