nieuws

‘Crisis op de woningmarkt moet nog beginnen’

woningbouw Premium

‘Crisis op de woningmarkt moet nog beginnen’

Nieuwbouw = doorstroming. De ingezakte bouw is pas over enkele jaren voelbaar op de woningmarkt, waarschuwt de gemeente Amsterdam. “De crisis moet nog beginnen.”

Bouwers in de hoofdstad likken hun wonden. Werden in 2006 nog 4.500 duizend
nieuwe woningen aan de man gebracht, dit jaar lijkt duizend het maximaal
haalbare. Ruim 1.400 nieuwbouwwoningen staan op dit moment nog te koop. Dat
steekt schril af tegen de planning van de gemeente om 12.000 nieuwe woningen per
jaar neer te zetten. Dat gaat niet lukken. Tekenend was de reactie van Jacques
Thielen, directeur van woningcorporatie Farwest op een congres onlangs over de
Amsterdamse woningmarkt. De corporatie bouwde het afgelopen jaar 795 nieuwe
woningen in de hoofdstad en is daarmee de grootste woningbouwer in Amsterdam.
Dit jaar is er veel minder bouwactiviteit te verwachten. “We gaan ruim onder de
helft zitten van wat we afgelopen jaar bouwden, omdat we een hele veilige koers
moeten varen. Anders wordt het te link. We gaan niet bouwen voor de leegstand.”
Farwest boekte in 2008 een verlies van 41 miljoen euro en zal de hete adem van
minister Van der Laan in de nek voelen, die erop staat dat corporaties niet meer
uitgeven dan ze kunnen dragen. De op het congres aanwezige
woningmarktspecialisten vonden het verstandig om in crisistijd vooral te
investeren in de gewilde woonwijken van de stad. Daar is de kans op verkoop
reëler. Of ze daar op het stadhuis ook rekening mee houden is de vraag. Bij de
zogeheten ambtswoninggesprekken – gesprekken in de ambtswoning van burgemeester
Cohen met sleutelfiguren op een beleidsterrein – is de voorkeur uitgesproken
juist herstructureringsgebieden, zoals Nieuw-West, een zetje in de rug te geven.
Nieuw-West is echter minder in trek als woonlocatie dan het centrum en
Amsterdam-Zuid. “Maar je kunt de herstructureringswijken niet aan hun lot
overlaten”, zegt Art Klandermans, hoofd dienst wonen van de gemeente en
deelnemer aan de ambtswoninggesprekken. Een gelukkige keuze of niet, Amsterdam
zal moeten kiezen. Niet alles kan meer gebouwd worden. De vraag naar nieuwe
woningen is nog steeds dramatisch klein. Dit jaar zullen in Amsterdam zo’n
vierduizend nieuwbouwwoningen opgeleverd worden, merendeels projecten die voor
de crisis waren gestart. Daar tegenover staat dat dit jaar de bouw van slechts
tweeduizend woningen zal worden gestart. Als het meezit. Nieuwbouw=doorstroming.
Over een paar jaar wordt de pijn op de hoofdstedelijke woningmarkt voelbaar. “De
crisis op de woningmarkt moet nog beginnen”, waarschuwt Kees Dignum, van
gemeentelijke dienst wonen. Mensen blijven zitten waar ze zitten en verroeren
zich niet. “Het leidt tot een deuk in veel wooncarrières.” Hoe de crisis op te
lossen? Goedkoper bouwen? Ja, zegt een aanwezige. De hoge prijzen hebben bouwers
lui gemaakt. Kleiner bouwen? Nee! Bouw liever een kaal huis en laat bewoners
zelf bijbouwen. Nieuwbouw is niet de enige panacee om de doorstroming op de
woningmarkt op gang te krijgen, realiseert Amsterdam zich. Woningverkopers
moeten hun verliezen nemen. En bouwers ook. Of zoals de Amsterdamse
woningbouwregisseur Bob van der Zande zegt: “De nieuwbouwprijzen gaan omlaag,
alleen we vertellen het elkaar nog niet.” Accepteren dat de prijzen zakken is
een psychologisch proces, weet een aanwezige. “Het duurt drie jaar voordat
mensen een waardedaling hebben geïnternaliseerd.” De prijsdalingen van nieuwbouw
en bestaande bouw zijn mogelijk dus nog niet voorbij. Grondprijzen verlagen is
een goede optie, porde Rob de Wildt van RIGO. Zijn al bevroren, counterde de
gemeente. Onbegrijpelijk, sprak een vastgoedspecialist na het congres.
Grondprijzen moeten net als de woningprijzen omlaag om weer gezonde prijzen te
krijgen. Angelsaksische landen zijn volgens hem in vergelijking met Nederland
veel minder huiverig met verliezen nemen op grond.

Lucht in woningprijzen

De Nederlandse huizenprijzen bestaan voor 20 procent uit lucht. Dat was de
inschatting van het hoog aangeschreven Britse vakblad The Economist in 2003. Net
als in landen als Engeland, de VS en Spanje waren de woningprijzen volgens het
blad onhoudbaar en zou de ‘bubble’ binnen vier jaar leeglopen. Die voorspelling
is niet helemaal uitgekomen, gaf het blad een paar weken geleden toe. De prijzen
zijn vanaf 2006 gaan zakken. De Amerikaanse huizenprijzen waren aan het begin
van 2009 teruggevallen tot het niveau van begin 2003. Maar dat er veel lucht in
de huizenprijzen zat, acht het The Economist nu wel bewezen. Het blad gaat
overigens niet in op de huidige situatie in Nederland. Volgens cijfers van de
makelaarsvereniging NVM daalde de gemiddelde prijs van een huis in het afgelopen
jaar met 2 procent, en was in het vierde kwartaal weer een zeer lichte stijging
te zien ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Volgens hoogleraar Francke is
momenteel geen sprake van overwaardering van woningen. Francke presenteert
donderdag aan de Universiteit van Amsterdam een rekenmodel dat de ontwikkeling
van de woningprijs verklaart uit inkomen, rente, inflatie en het financiële
vermogen van huishoudens. Op de Nederlandse woningmarkt zijn volgens hem geen
verdere prijsdalingen te verwachten, zolang de hypotheekrente aftrekbaar blijft.

Reageer op dit artikel