nieuws

‘Rendement van woningcorporaties kan veel hoger’

woningbouw

‘Rendement van woningcorporaties kan veel hoger’

Corporaties behalen veel minder rendement dan op basis van hun woningbezit verwacht mag worden. Dat vinden de economen Johan Conijn en Frans Schilder van de Universiteit van Amsterdam.

Corporaties werken niet efficiënt en hebben last van de woningmarkt die niet
functioneert. Corporaties zouden 100 tot 150 miljard extra kunnen investeren als
ze de exploitatiewaarde van hun woningbezit weten op te krikken, stellen
Uva-economen Conijn en Schilder in het economenblad ESB. Desnoods moeten
corporaties maar profitorganisaties worden. Er is een groot maatschappelijk
belang mee gediend om de investeringsmogelijkheden te vergroten, vinden ze.
Bekend is dat bij corporaties de marktwaarde van het woningbezit een veelvoud is
van de waarde die via doorlopende huur zal worden gerealiseerd. De economen
hebben nu op een rijtje gezet hoe groot deze waardekloof is en hoe die ontstaat.
Een gemiddelde marktwaarde van een huurwoning is 151.000 euro.

Gat

De volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is echter 33.000 euro. Ziehier een
gat van 118.000 euro. “Dat betekent dat bijna 80 procent van de marktwaarde
tijdens de verhuur door corporaties niet wordt gerealiseerd en verloren gaat”,
aldus Conijn en Schilder. In totaal laat de sector volgens hen 265 miljard euro
liggen. Het huurbeleid van corporaties veroorzaakt het grootste waardeverlies.
Een gemiddelde huurwoning brengt op de markt 6.800 euro op. Corporaties vragen
echter maar 4.383 per jaar. “Het verschil kan beschouwd worden als een
impliciete subsidie”, aldus de Uva-economen. In Nederland wordt jaarlijks 5,5
miljard euro aan subsidie uitgegeven voor 2,2 miljoen huurwoningen. Opvallend is
dat de huren ook laag zijn in gebieden waar de marktwaarde relatief hoog is.
Mede hierdoor stagneert de doorstroming vanuit de huursector naar de koopsector.
De waardekloof wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door omvangrijke
subsidiëring van de woonconsumptie. De hypotheekrenteafrek heeft een
waardeverhogend effect op koopwoningen en de huurprijsregulering drukt de
waardes van de huurwoningen. Bij corporatiewoningen is de kloof het grootst
omdat bij corporaties de huren over het algemeen lager zijn dan toegestaan en de
onderhouds- en beheerkosten hoger zijn dan voor de woningexploitatie nodig is.
Dit alles leidt tot een lage exploitatiewaarde van huurwoningen. De economen
geven de huurprijsregulering niet de volle schuld van de lage exploitatiewaarde.
Ook de maatschappelijke taakopvatting van corporaties zorgt ervoor dat
corporaties relatief lage huren vragen. Corporaties zijn immers in het leven
geroepen om mensen betaalbaar te laten wonen. Pijnlijker voor corporaties is dat
ze hun onderhouds- en beheerkosten volgens de economen niet in de klauwen lijken
te hebben; ze werken inefficiënt. Volgens Conijn en Schilder gaat jaarlijks 35
miljard verloren aan het relatief hoge kostenniveau. Of die extra uitgaven
maatschappelijk gewenst zijn, is de vraag. “Het kan nu als dekmantel voor
inefficiënties fungeren.” Ook het Centraal Fonds Volkshuisvesting hamerde een
paar weken geleden op een soberder en efficiënter beheer. Omdat corporaties geen
winstdoelstelling hebben, is er volgens de economen weinig tegendruk tegen de
lage huren en de hoge kosten. Een rendementsverlies van 2,5 procent is het
gevolg. Conijn en Schilder snappen dat corporaties rendement moeten laten lopen,
omdat hun taakstelling erom vraagt niet altijd marktconform te handelen. Maar
dat ontslaat de corporaties niet van hun taak om goed op hun centen te letten en
effectief en efficiënt te werken, vinden ze. De vraag is volgens hen of er wel
een maatschappelijk belang mee is gediend om zoveel waarde verloren te laten
gaan. De lage volkshuisvestelijke exploitatiewaarde en de daarmee samenhangende
relatief geringe kasstroom vormen een belemmerende factor voor de
investeringsmogelijkheden van woningcorporaties. Als corporaties mede als gevolg
van de non-profitstatus niet in staat zijn om de waardekloof te verkleinen, is
de vraag aan de orde of de huidige non-profitstatus wel gecontinueerd zou moeten
worden.”

Experiment

Oplossingen dragen hoogleraar Conijn en aio Schilder ook aan. In plaats van
woninggebonden subsidie, zoals nu het geval is, zou een bijdrage aan de
betaalbaarheid van het wonen op basis van inkomen aan te bevelen zijn. Ze
verwijzen naar het experiment Huur-op-maat, waarbij enerzijds markthuren worden
gevraagd en huurkorting wordt verleend op basis van inkomen. Ook zou het beheer
van corporatiewoningen uitbesteed kunnen worden. Extra maatschappelijk gewenste
activiteiten kunnen dan afzonderlijk worden gecontracteerd. Daarmee wordt het
waardeverlies beperkt.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels