nieuws

Geld voor nieuwbouw corporaties in gevaar

woningbouw

Het treintjesmodel waarmee corporaties hun nieuwbouwprojecten financieren ontspoort. Daardoor komt nieuwbouw in gevaar en zullen uitgaven voor beheer en leefbaarheid omlaag gaan.

Dat zegt Roger Doomen, directeur Financiën van corporatie Stadgenoot. “Het
treintjesmodel heeft jarenlang goed gewerkt. Maar het is tegenwoordig nauwelijks
rendabel meer gegeven het inflatievolgend huurbeleid, het arbeidsintensieve
beheer, het complexe en dure onderhoud en de duurdere financiering.” Met het
treintjesmodel wordt in de corporatiewereld bedoeld dat nieuwbouw als het ware
als wagon aan het woningbezit gekoppeld wordt; en dat aan de achterkant een
wagon met verkochte woningen wordt afgekoppeld. Nieuwbouw wordt steeds duurder
en verkopen leveren te weinig op. Doordat de stichtingskosten blijven stijgen
wordt de behoefte aan eigen vermogen volgens Doomen groter. De stichtingskosten
van nieuwbouwwoningen zijn in de loop van de tijd gestegen vanwege de
opschroefde kwaliteit van de woningen, de gestegen grondprijzen en omdat het de
bouw niet goed lukt om te innoveren.

Minder huismeesters

De bedrijfswaarde van de woningen, die redelijk constant blijft, kan wel met
vreemd vermogen betaald worden. Voor het onrendabele deel van de investeringen
is eigen vermogen nodig, dat beperkt aanwezig is. De exploitatie van sociale
huur wordt zo nauwelijks rendabel. “We zijn bij Stadgenoot blij als we op 0
uitkomen”, aldus Doomen. Zo belandt het treintjesmodel op een dood spoor, stelt
hij. “Vroeger kon je één huis verkopen en daar twee voor bouwen. Straks moet je
twee woningen verkopen om er een te bouwen.” Oplossingen heeft Doomen ook: de
bekende huurliberalisatie en de beperking van de hypotheekaftrek. Verder zal
Stadgenoot zelf gaan interen op het eigen vermogen en nieuw vermogen proberen
aan te trekken. De corporatie doet al projecten met een pensioenfonds. “De
institutionele beleggers trekken zich over het algemeen terug, maar ze zijn wel
te vinden”, vertelde Doomen tegen financiële managers die afgekomen waren op het
Som-congres over financieel beleid van corporaties. Ook worden sociale
huurwoningen in huur opgetrokken om de rentabiliteit te verhogen. Om kosten te
besparen gaat Stadgenoot minder huismeesters inzetten, de dienstverlening
versoberen en minder uitgeven aan leefbaarheid.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels