nieuws

‘Ramp voor sociale woningbouw’

woningbouw

‘Ramp voor sociale woningbouw’

De verliezen op sociale woningbouwprojecten nemen toe. En daar hebben de corporaties maar beperkt invloed op, zegt Frank Bijdendijk, bestuurder van Stadgenoot. “Het gaat als een speer de verkeerde kant op.”

De stijging van de onrendabele top moet niet gebagatelliseerd worden, vindt
Bijdendijk. “In 1996 was de onrendabele top nog 4.500 euro. Tien jaar later was
het al 45.000 euro. En als het zo doorgaat, gaan we richting de 200.000”,
waarschuwt hij. Oorzaak: de bouwkosten en grondkosten zijn flink gestegen. En
ook de proceskosten zijn een veelvoud van wat het was. “Toen ik nog jong was,
deden we er twee jaar over om een project voor te bereiden. Nu duurt dat vaak
acht jaar.” Dat corporaties in hoge mate de omvang van de onrendabele top zelf
bepalen, zoals de minister beweert, wijst Bijdendijk van de hand. “De invloed
die je als corporatie hierop hebt, is vrij beperkt. In 2006, 2007 en een beetje
in 2008 zijn bijvoorbeeld de materiaalkosten exorbitant gestegen. Kunnen we daar
wat aan doen? Dat geloof ik niet. De prijzen worden op de wereldmarkt bepaald.
Landen als India en China hebben daar grote invloed op. De loonkosten dan? Het
spijt me, aan de cao kun je niet veel aan doen. De marges van de aannemers
aanpakken? Die bedrijven houden 1 à 2 procent over. Wat moet je daar dan nog
weghalen?” Aan de exploitatiekant hebben corporaties ook niet veel ruimte. De
huurprijzen zijn gebonden aan overheidsregels.

Opgezouten vraag

Als het zo doorgaat dan bouwen corporaties volgens Bijdendijk over drie tot
vijf jaar geen sociale huurwoningen meer. Ze kunnen de onrendabele top niet meer
opbrengen. “Daar kun je bij geen bank financiering voor krijgen, en ook geen
borging van het WSW. Je moet het met eigen vermogen financieren.” Andere
corporaties kampen ook met gemiddelde onrendabels van rond de ton, weet
Bijdendijk. Als je niet oppast, eet je op deze manier je eigen vermogen op.
“Vroeger kon je één woning verkopen en daar twee voor terugbouwen. Nu moet je
twee woningen verkopen om er één te bouwen. Als een speer gaat het de verkeerde
kant op.” En het zal nog erger worden, voorspelt de oud-directeur van
woningbouwvereniging Het Oosten. “Door de recessie, die nog een paar jaar aan
zal houden, vermindert de bouwcapaciteit. Over een jaar of drie krijg je de
opgezouten vraag. Dat zal leiden tot een prijsexplosie. Een ramp voor de sociale
woningbouw.” Onderschat de minister dat? “Dat weet ik niet. Ik heb in iedere
geval nog niet gemerkt dat hij zich enorme zorgen maakt over de krimpende bouw
.” De bouwcapaciteit moet in ieder geval op niveau blijven, zegt hij. “We zouden
nú de koopwoningen van de toekomst moeten bouwen. Misschien dat je die eerst een
tijdje als huurwoning moet gebruiken.” Het geld moet bij elkaar worden gebracht
door overheid, beleggers, corporaties en ieder die wil en in staat is. En de
onrendabele toppen? “Huurliberalisatie, hand in hand met de afschaffing van de
hypotheekrenteaftrek.” Daarmee moet het bouwen van sociale huurwoningen
betaalbaarder worden en kan de crisis in de sociale woningbouw worden afgewend.

Minister: Corporaties kunnen meer woningen verkopen

Corporaties zijn volgens minister Van der Laan (wonen) voor het grootste deel
zelf verantwoordelijk voor de hoge onrendabele toppen, schreef hij 3 december
aan de Tweede Kamer. Daarbij is het zo dat “per saldo de sector op macroniveau
genoeg financiële middelen heeft (of deze door extra verkopen kan genereren) om
de (lokale) opgaven te realiseren.” Volgens de minister zit er “ruimte in de
verkooppotentie van corporaties.” Corporaties kunnen desgewenst meer woningen
verkopen dan ze nu doen. Ook kunnen de bedrijfslasten verder omlaag. De
financiële positie van de corporatiesector als geheel is volgens de minister in
2008 nauwelijks verslechterd. Wel is de solvabiliteit gedaald van 31,6 procent
in 2007 naar 30,5 procent in 2008. De belangrijkste oorzaak hiervan zijn de hoge
nieuwbouwinvesteringen in 2008. Van de 430 corporaties beschikten vorig jaar 420
corporaties over voldoende solvabiliteit. Het totale vermogenstekort van deze
niet solvabele corporaties bedraagt 313 miljoen euro. De kasstroompositie en de
investeringsmogelijkheden staan de komende jaren onder druk.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels