blog

De woningbelegger staat op een kruispunt

woningbouw Premium 174

De woningbelegger staat op een kruispunt

Sinds 1890 blijken beleggingen in woningen een jaarlijks rendement van 7 procent op te leveren – vergelijkbaar met aandelen, blijkt uit recent onderzoek*. Sinds 1945 was het rendement op aandelen iets hoger – maar ook de volatiliteit en de correlatie met bedrijfscycli. Aangezien ook het internationale diversificatiepotentieel bij woningen veel sterker is dan bij aandelen, suggereren de onderzoekers dan ook dat de ideale investeerder een internationale woningportefeuille opbouwt.

Het rendement op woningbeleggingen bestaat uit het gecombineerde resultaat van exploitatie- en verkoop van woningen. Het risico ligt doorgaans bij de private of institutionele eigenaren van het vastgoed. Maar verschillende trends werpen nu de vraag op: welke partijen genereren de komende decennia op de meest aantrekkelijke risico-rendementsverhoudingen op de woningmarkt?

Op korte termijn speelt in Nederland het tekort aan huurwoningen een grote rol. Op middellange termijn zijn – ook buiten Nederland – rentetarieven, flexibilisering van de arbeidsmarkt, vergrijzing en de groei van (Aziatisch) toerisme drijvende krachten. En de immer voortschrijdende digitalisering gaat niet voorbij aan de woningmarkt, met een verstrekkende invloed.

Rendement

Zo groeit de vraag naar flexibele huurcontracten in combinatie met dienstverlening. Op de kantorenmarkt voorzien partijen as Regus, Spaces en HNK hierin. Dan gaat het vooral om de verhuur van ruimte aan zzp’ers en grotere organisaties. Het in Londen genoteerde fonds British Land lanceerde in 2017 de formule Storey: flexibele kantoorruimte om tegemoet te komen aan de eisen van ‘ambitieuze mkb-huurders en project- teams’. Naar verluidt is het gemiddeld rendement dat deze zogenoemde ‘serviced office’-aanbieders genereren ruim 30%.

Die gevraagde dienstverlening gaat bijvoorbeeld om huishoudelijk werk, horeca en ontvangst van goederen; met ‘hybridisering’ van de woningverhuurmarkt als resultaat. Daarnaast komen techbedrijven op als Airbnb, met daarbij tevens kritiek op hun omgang met (lokale) wetgeving.

In de Verenigde Staten voegen partijen het bovenstaande samen. Zoals Pillow residential uit Californië, dat zich positioneert als een ‘collaborative solution’ tussen de eigenaar van een woongebouw en de huurder om extra inkomen te genereren uit onderverhuur. Pillow heeft inmiddels contracten met Airbnb en Veritas investments – de grootste private woningbelegger in San Francisco. Dit nieuwe type intermediair kan ook toezien op naleving van de soms sterk uiteenlopende lokale richtlijnen die gelden voor onderverhuur van woningen.

Overlevingskans

Terug naar Europa. Het valt te verwachten dat ook hier de woningbeleggingsmarkt zich aanpast aan flexibilisering en hybridisering. Het gunstige risicogewogen rendement op woningbeleggingen van de afgelopen 150 jaar verandert komend decennium niet ingrijpend. Maar in elke evolutie geldt dat degene die zich het beste aanpast aan een veranderende omgeving, de meeste (overlevings) kans heeft. De woningbelegger staat dus op een kruispunt: zelf ondernemen op de ‘flex woninghuurmarkt’ of partnerships aangaan met (nieuwe) intermediairs.

*Onderzoek: ‘‘The rate of return on everything, 1870-2015’, door wetenschappers uit Bonn en San Francisco


Joris Winter, Sector leider financial institutions & commercial developers bij Arcadis

Reageer op dit artikel