blog

Samenwerking: wie pakt handschoen op?

woningbouw Premium

Samenwerking: wie pakt handschoen op?

“De komst van tienduizenden asielzoekers betekent een impuls voor de bouwsector doordat er zo’n 50.000 woningen extra gebouwd moeten worden”, meldt het EIB. Het is juist nu van groot belang dat ‘de markt’ uit zijn eigen schaduw stapt en pro-actief goedkope (huur-)woningen ontwikkelt en bouwt, betoogt Ferry van Wilgenburg.

De vooruitzichten voor de bouw in de komende jaren zijn goed : 50.000 extra woningen met een totaal investeringsbedrag van 5 miljard euro en 28.000 extra arbeidsjaren. De woningen worden gebouwd om de voorraad sociale huurwoningen aan te vullen. De wachttijd voor een sociale huurwoning loopt in diverse regio’s immers sterk op en de behoefte aan goedkope huurwoningen groeit; woningen die tegen een bescheiden huur aan een grote doelgroep beschikbaar gesteld kunnen worden. Waar komt de financiering van die woningen te liggen? Trekken woningcorporaties de portemonnee, of komen landelijke, provinciale en lokale overheden over de brug? Zijn deze woningen interessant voor beleggers? Wie hoest de door het EIB genoemde investering van 5 miljard euro op? Feit is dat de stichting- en exploitatiekosten gedekt moeten kunnen worden door de huuropbrengsten. De tijd van het denken en rekenen in een ‘onrendabele top’ ligt achter ons en corporaties kunnen zich slechts in beperkte mate laag renderende woningen in hun voorraad permitteren. Ik verwacht niet dat minister Blok de verhuurdersheffing zal versoepelen om corporaties meer financieel armslag te geven. De opgave lijkt helder en onomstreden, terwijl de financiering vooralsnog vraagtekens oproept. De enige manier om daar een goede oplossing voor te bieden, is het gezamenlijk optrekken van gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen in de bouwsector.Gemeenten kunnen niet de ‘hoofdprijs’ rekenen voor de gronden waarop nieuwbouw gerealiseerd gaat worden. De aantrekkende bouwopgave mag en kan niet een manier zijn om de verliezen op grondposities te compenseren of te verzachten. Corporaties zijn een logische partij om de woningen te laten bouwen en te exploiteren. Daarom ligt bij hen de opgave om de te realiseren nieuwbouw aan de markt voor te leggen door middel van een functionele uitvraag.

Componenten van die functionele uitvraag kunnen onder andere zijn (afhankelijk van de beoogde doelgroep):
• Levensduur: het is te overwegen woningen te bouwen met een beperkte levensduur;
• Begroting: de prijs en onderhoudskosten van de woning zijn afgestemd op een maximale huur van een x-bedrag per maand, berekend over de levensduur van de woning;
• Duurzaamheid: de woning is energieneutraal;
• Gebruik: de inrichting en omvang van de woningen is afgestemd op een x-aantal personen. De inrichting is zodanig dat deze flexibel aangepast kan worden aan nieuwe omstandigheden.

Het is juist nu van groot belang dat ‘de markt’ uit zijn eigen schaduw stapt en pro-actief goedkope (huur-)woningen ontwikkelt en bouwt. Kernbegrippen zijn: sober maar doelmatig, korte doorlooptijden, prefab (industrialisatie) en BIM, innovatie, sturen op kostprijs, kennis en kunde vroeg in het proces aan tafel en levensduurdenken (total cost of ownership).

De beschreven opgave kan alleen op korte termijn opgepakt worden als betrokken partijen de moeite nemen en de vrijheid voelen om elkaars belangen in het proces als uitgangspunt te nemen. De belangrijkste actoren (gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen) dienen op strategisch niveau te schakelen, door op regionaal/bovenlokaal niveau vraag en aanbod door te nemen.

De aanbodzijde dient met een grote boog om de valkuil heen te lopen dat een aantrekkende vraag automatisch leidt tot een hogere prijs. Alleen door gecombineerde innovatie in product, proces en financiering kan een lagere kostprijs gerealiseerd worden, met dekking van kosten én rendement voor betrokken partijen. Projectoverstijgende samenwerking biedt de mogelijkheid om dit vorm en inhoud te geven.

Het is aan woningcorporaties om de slag naar regisserend opdrachtgeverschap nu echt te maken. De opgave is te urgent en te groot om op een traditionele wijze te benaderen. Het is daarbij van belang dat corporaties onderling de moeite nemen om van elkaar te leren, want er zijn al genoeg goede voorbeelden. Welke partijen of welke regio pakt deze handschoen op?

Ferry van Wilgenburg, adviseur/trainer duurzame ketensamenwerking, kwartiermaker Stroomversnelling Noord-Holland

Reageer op dit artikel