artikel

‘De beeldvorming van de woningmarkt is slordig’

woningbouw 63

‘De beeldvorming van de woningmarkt is slordig’

Over de woningmarkt rapporteren diverse instanties met grote regelmaat. Echter, deze beelden over de woningmarkt berusten vrijwel uitsluitend op vergelijkingen van absolute cijfers. 

Koppelingen van cijfers aan de bevolkingsomvang of aan de woningvoorraad vinden niet plaats. Ook bij tal van gepresenteerde vergelijkingen met het eerste crisisjaar 2008 en het afgelopen jaar 2016 is dit het geval. Instanties als bijvoorbeeld CBS , NVM, Rabo en econoom Mathijs Bouman doen dit. Hierdoor ontstaat  onjuiste beeldvorming, zo betoogt woningmarktanalist Rob de Ruiter.

Instanties achten het nog al van belang om te weten of de actuele woningmarkt reeds op het goede niveau van vóór de crisis is beland. In de bancaire wereld worden  indexeringen gebruikt maar deze zeggen niet alles. Om het verschil tussen 2008 en 2016 vast te stellen, construeerde ik een  nieuwe gereedschapskist. Hiermee wordt de vergelijking tussen de jaren 2008 en 2016 eerlijker en realistischer.  Met name de inbreng van de bevolkingsaanwas in de periode 2008 – 2016 is van belang. 

 

Samengevat in één zin leidt bovenstaand overzicht samen met bestaande gegevens tot de volgende impressie van de woningmarkt van 2016 ten opzichte van 2008: 

“Een relatief veel kleinere en goedkopere koek met minder keuze die sneller wordt gegeten”. 

Aan de hand van de tabel zijn er belangwekkende constateringen te doen. De Nederlandse bevolking groeide per saldo met maar liefst 600.000 inwoners. De woningvoorraad groeide nog redelijk door ondanks de crisisjaren. Hierdoor daalde de gemiddelde woningbezetting zoals steeds trendmatig gebeurt. Dit lijkt er in eerste instantie op dat de crisisjaren niet zo zeer gebukt zijn gegaan onder ‘te weinig bouwen’.

Het zou echter wel kunnen zijn dat de hedendaagse gezinsverdunning verder had willen gaan, maar werd gehinderd door een tekortschietend woningaanbod. Zeker als we hieronder de keuzebeperkingen erbij trekken. 

Keuzemogelijkheden voor consument afgenomen

Relatief gezien bijna even veel personen waren in 2008 en 2016 betrokken bij een transactie of hadden hun woning nog te koop staan.  Dit wordt duidelijk met de  cijfers over ‘bewegelijkheid’. Deze omvatten de woningverkopen plus te koop staande woningen. Zij werden hier gerelateerd aan de bevolkingsomvang per peiljaar. In de relatief kleinere markt zijn ook nog de keuzemogelijkheden in woningen voor de consument beduidend afgenomen. Met zo’n 23 procent. 

Ronduit spectaculair is de 20 procent daling van te koop staande woningen ten opzichte van de woningvoorraad per peiljaar. De veel gehoorde jubelstemming over de flink gestegen woningverkopen is gebaseerd op absolute getallen en vertekent deze zaak. 

Verschillen tussen regio’s zijn groter geworden

Kortom, het nu beschikbare marktbeeld over de woningmarkt van 2016 lijkt amper op dat van 2008. Daarbij komen nog de aanzienlijke regionale verschillen binnen Nederland. Deze blijken groter en talrijker te zijn geworden. Amsterdam heeft inmiddels een ‘status aparte’. 

Tenslotte is al vaker berekend (met indexering) dat we vandaag de dag nog lang niet op het prijsniveau van 2008 uitkomen. Er is met de woningmarkt nog een lange weg van herstel te gaan. De tijdens de crisisjaren opgelopen schade is  – door het gebruik van beter ingekaderde cijfers –  groter dan tot nu toe is gepresenteerd en werd aangenomen. Hetgeen aanpassing van beleid en strategie vergt. 

Het is nog maar de vraag of bijvoorbeeld de suggestie van de DNB om ‘de renteaftrek versneld af te bouwen’ juist is. Tenslotte mag niet worden vergeten dat de extreem lage rente nog steeds de grootste onverwachte hulp biedt aan de verbetering van de woningmarkt.



Rob de Ruiter is woningmarktanalist.

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels