artikel

Hoe scheef is de verhuurdersheffing?

woningbouw 9

De werking van de verhuurdersheffing wordt woensdag behandeld in de Tweede Kamer. Centrale vraag: zijn corporaties met de heffing nog vermogend genoeg om voldoende huizen te bouwen? Antwoord: dat wisselt sterk per gemeente.

Laten we het verschijnsel gelijk maar benoemen. Nederland heeft behalve scheefhuurders ook scheefcorporaties. Corporaties met veel vermogen en een kleine bouwopgave. Daarnaast zijn er “dure” scheefcorporaties: weinig vermogen en een grote bouwopgave.

Wie het lijstje dat minister Blok (wonen) een paar weken geleden naar de Tweede Kamer stuurde heeft bekeken, kan niet anders concluderen. Op dat lijstje met de naam “Indicatieve bestedingsruimte” staat het bedrag dat de corporaties nog bij kunnen lenen om te investeren zonder dat ze financieel uit de bocht vliegen. Dus stel dat corporaties al hun geld nu uitgeven, hoeveel kunnen ze dan besteden?

37 miljard

Zo’n 37 miljard euro bij elkaar, juichte Blok. Dat is bovenop de plannen die corporaties al hebben de komende vijf jaar. Bij stichtingskosten van 150.000 euro per woning zou dat betekenen dat er 245.000 nieuwbouwwoningen gebouwd zouden kunnen worden. Ga maar na: in 2020 zijn er volgens het Economisch Instituut voor de Bouw eigenlijk maar 100.000 extra sociale huurwoningen nodig.

Niet zeuren, maar bouwen, durfde Blok te zeggen met het lijstje in zijn hand. Natuurlijk was het niet verstandig die 37 miljard in een keer uit te geven, en ook moet je een buffer inbouwen voor tegenvallers, dekte de minister zich in. En niet iedereen moet scherp aan de wind zeilen, anders kunnen er bij nieuwe Vestia’s geen reddingsboeien meer uitgegooid worden. Die 37 miljard al te snel uitgeven is natuurlijk “niet verstandig”, haastte hij zich te zeggen.

Mankementen

Maar in het licht van de evaluatie van de verhuurdersheffing komt het lijstje Blok goed uit. Maar het toont ook – of hij dat wil of niet – de mankementen van de huidige werking van de verhuurdersheffing. Gemiddeld staat de sector er financieel goed voor, aldus Blok. Maar de minister, die goed overweg schijnt te kunnen met spreadsheets, zou moeten weten dat het gemiddelde niets zegt over de spreiding.

Een deel van de corporaties (24) staat onder toezicht, waarvan vijf onder verscherpt toezicht. Staat een corporatie er al slecht voor qua financiële ratio’s dan blijft de portemonnee voorlopig even dicht. Dit zijn corporaties die op de zwarte lijst van het BKR (Bureau Krediet Registratie) van de corporatiesector staan.

Onderbesteders

Maar onderbesteders zijn er ook. Het lijstje van Blok laat goed zien dat in kleine gemeenten als Hendrik-Ido-Ambdacht, Kaag en Braassem en Hellendoorn er nog genoeg geld op de plank ligt. Dat wil zeggen dat er potentieel nog relatief veel geld geleend kan worden om nieuwe woningen te bouwen. Cijfers van de toezichthouder laten zien dat er door de corporaties in deze gemeenten de laatste jaren inderdaad niet bijzonder veel nieuwbouw is geweest. Terecht? Waarschijnlijk wel. De groei van het aantal huishoudens zit toch vooral in de grote steden.

 

 

Is het lijstje van Blok desondanks een stok achter de deur voor bij de prestatieafspraken tussen gemeenten, huurders en corporaties? In sommige gevallen mogelijk wel. Luie corporaties kun je ermee porren.

Maar het lijstje benadrukt vooral dat het vermogen scheef verdeeld is tussen corporaties. In grote steden als Amsterdam, Rotterdam en Den Haag is er nauwelijks geld over voor extra investeringen. Het geld is trouwens al voor een groot deel gereserveerd voor het bouwen van sociale huurwoningen, bleek onlangs uit een planning van de 25 grootstedelijke corporaties van De Vernieuwde Stad. Corporaties in kleinere gemeenten zitten veel beter in de slappe was. Hun bouwopgave is aanzienlijk kleiner.

Vermogensscheefheid

Mocht de verhuurdersheffing blijven bestaan, dan moet zij voldoende rekening houden met deze vermogensscheefheid tussen corporaties.

Een heffingskorting op nieuwbouwwoningen, waar minister Blok nu op afkoerst, lijkt een stap in de goede richting. Maar het is oppassen voor een waterbedeffect. Een korting voor een investerende corporatie is een boete voor de niet-investerende corporatie, in het geval dat Blok niet wil tornen aan het totale bedrag van de verhuurdersheffing dat hij jaarlijks binnen wil halen.

Prikkel

Het is oppassen of dat geen perverse prikkels geeft: corporaties kunnen gaan investeren in nieuwbouw, omdat dit in verband met de korting op de verhuurdersheffing gunstiger is. Terwijl de investering volkshuisvestelijk gezien (nog) niet nodig is.

De bouwsector zal overigens niet morren over deze prikkel.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels