artikel

De nieuwe dynamiek in transformatieprojecten

woningbouw Premium 125

De nieuwe dynamiek in transformatieprojecten

Herbestemmen van bestaand vastgoed is actueel. Een gevolg is dat het leegstandspercentage mede daardoor daalt. Maar leegstand blijft erg hoog. Alleen in Amsterdam staat meer dan 1 miljoen vierkante meter leeg. Die leegstand biedt kansen, stelt Maarten Gaasenbeek.

In theorie zijn transformatieprojecten het domein van de vastgoedontwikkelaar, maar uit mijn afstudeeronderzoek blijkt dat andere partijen een positie veroverd hebben. Het afstudeeronderzoek “Roles and Governance in Dutch Office Conversion Projects” is uitgevoerd binnen de MSc opleiding Construction Management and Engineering aan de TU Delft (Monika Chao-Duivis, Hilde Romøy en Leon Hombergen) in samenwerking met DTZ Zadelhoff Property Management (Tom van Putten en John Konijn). 

Ontwikkelingen in de markt  

Transformaties werden tot vrij kort geleden voornamelijk opgepakt door middel van de aankoop van leegstaande panden door vastgoedontwikkelaars. Tijdens de kredietcrisis is de financierbaarheid van deze praktijk als gevolg van een afwaarderingsverplichting door de eigenaar onder druk komen te staan. De crisis heeft op transformatiegebied onder andere de volgende twee organisatiestructuren opgeleverd: de fee ontwikkelaar en de ontwikkelende bouwer.

Een fee ontwikkelaar wordt door de eigenaar van een leegstaand pand gecontracteerd als adviseur voor het begeleiden van het transformatieproces. Hij is daarbij beperkt aansprakelijk. De ontwikkelende bouwer is verantwoordelijk voor ontwerp en realisatie; hij wordt evenmin eigenaar van het pand maar draagt wel zorg voor de voorfinanciering. De fee ontwikkelaar en de ontwikkelende bouwer opereren niet rondom het spanningsveld van aankoop en verkoop, maar leveren een dienst aan een opdrachtgever. 

Kansen en valkuilen 

De traditionele vastgoedontwikkelaar heeft als sterke eigenschappen dat hij onafhankelijk van de eigenaren kan opereren en op basis van marktkennis en timing creatieve transformatieoplossingen kan bedenken. Vastgoedontwikkelaars committeren zich niet aan een afnamegarantie, wat wel vereist is voor de ontwikkelende bouwer. Voor de traditionele vastgoedontwikkelaar geldt voorts dat de beslissingsmacht in één hand ligt en niet gesplitst is tussen eigenaar en ontwikkelaar. Naast de financieringsmoeilijkheden heeft de vraag naar dienstverlening in de vastgoedontwikkeling het speelveld van de risicodragende ontwikkelaar beperkt.  

Ontwikkelrisico blijft bij eigenaar

De fee ontwikkelaar is een reactie vanuit de markt op het financieringsvraagstaak van de traditionele vastgoedontwikkelaar. Hierbinnen opereert de ontwikkelaar als adviseur en project manager voor het ontwikkelproces. Dit biedt eigenaren met een beperkte kennis van de Nederlandse markt de mogelijkheid om aan de hand genomen te worden in de vastgoedmarkt zonder dat zij hierbij het eigendom uit handen geven. Een fee structuur biedt tevens een mogelijkheid om het verkooprisico van een leegstaand pand te mitigeren. De ‘prijs die de eigenaar betaalt’ voor de voordelen van een fee ontwikkelaar zit hem er in, dat het ontwikkelrisico bij de opdrachtgever/eigenaar blijft. 

Aannemers hebben middelen om ontwikkelrisico te dragen

Een ontwikkelende bouwer geeft partijen die vanuit fiscaliteitsbeperkingen geen ontwikkelrisico mogen dragen (o.a. pensioenfondsen) mogelijkheden om hun woningcapaciteit door middel van transformaties te vergroten. Aannemers hebben middelen om ontwikkelrisico te dragen. Anderzijds zijn aannemers niet snel geneigd om een leegstaand pand tijdelijk in eigendom te nemen. H

et ontwikkelrisico wordt hierin afgekocht door de eigenaar door middel van een geïntegreerde tenderopdracht. Een eis om een ontwikkelende bouwer risicodragend deelgenoot te maken is de afnamegarantie, welke voor vastgoedontwikkelaars een beperktere rol speelt. Een voordeel van deze structuur is dat aannemers gericht zijn op lagere winst- en risicomarges dan vastgoedontwikkelaars, wat tot een verhoogde haalbaarheid van het transformatieproject kan leiden.

De voornaamste valkuil bij het kiezen voor een geïntegreerde opdracht aan een ontwikkelende bouwer is de beperkte controle van de eigenaar op het ontwikkelproces. Een gevolg hiervan is de neiging om alleen te werken met ontwikkelende aannemers met wie al een vertrouwensband bestaat. 

Advies aan betrokken spelers

Uit mijn onderzoek volgt dat de karakteristieken van de eigenaar leidend zouden moeten zijn in hoe een transformatieproject organisatorisch ingericht dient te worden. De bepaalt vervolgens de kansen voor vastgoedontwikkelaars en aannemers.  

Als verkopen van het pand de enige optie is, en het project zonder afnamegarantie uitgevoerd dient te worden, heeft de creatieve vastgoedontwikkelaar zeker nog zijn plaats in de markt. Deze rol dient ingevuld te worden vanuit eigen vermogen en met beperkte financiële steun vanuit banken.  

Als het pand binnen een portefeuille blijft is de fee ontwikkelaar een belangrijke hulp voor eigenaren met een beperkte kennis van de Nederlandse vastgoedmarkt. Kansen voor de ontwikkelende bouwer zitten in het kunnen dragen van ontwikkelrisico tegen een beperktere winst- en risicomarge voor vastgoedeigenaren. 



Maarten Gaasenbeek is young professional bij Jelmer.

Reageer op dit artikel