artikel

Never waste a good crisis

woningbouw Premium 57

Never waste a good crisis

De wereldwijde trend van stedelijk wonen is ook in de regio Eindhoven onmiskenbaar in opmars. De verstedelijking in Eindhoven neemt daarbij een specifieke vorm aan: de ‘ontspannen’ stad met groene gebieden en dorpen liggen relatief dicht bij elkaar. Dat is prettig voor mensen die er wonen, want alles is dichtbij, ook met de fiets of het openbaar vervoer. De keuze voor de stad is dus in feite een keuze voor de stedelijke regio.

Die heeft ook gevolgen voor de ontwikkeling van nieuwe woonlocaties. Onlangs meldde het Eindhovens Dagblad echter dat vijftien grote nieuwbouwprojecten in de regio Eindhoven tegen het licht worden gehouden, ten gunste van binnenstedelijke ontwikkelingen in de stad Eindhoven. De consument lijkt daarmee de dupe te worden van de aantrekkende woningmarkt.

Onafhankelijk en zelfredzaam

Uit grootschalig onderzoek van BPD en Rabobank (2014) blijkt dat de oorzaak van de niet-aflatende trek naar de stad is dat veel mensen het belangrijk vinden om onafhankelijk en zelfredzaam te zijn. De keuze voor de stad is eerder een keuze voor voorzieningen: winkels, een huisarts, een apotheek en een pinautomaat. Ook het onderwijs en culturele voorzieningen hebben een sterke magneetwerking.

Mensen willen graag winkels in de nabijheid, maar ook groen

Het liefst wil de woonconsument alles: een grondgebonden woning in een wijk rond het centrum van de stad. Specifieke woonwensen staan soms op gespannen voet met elkaar. Mensen willen graag winkels in de nabijheid, maar ook groen. Schaarse ruimte en hoge grondprijzen maken het onmogelijk om binnenstedelijke milieus uitsluitend met grondgebonden woningen in te vullen. Suburbane en dorpse milieus aan de rand van en buiten de stad bieden hier uitkomst.

Trek naar stedelijke regio

De wens van steeds meer mensen om stedelijk te wonen wordt te makkelijk uitgelegd als ‘de trek naar de stad’. Als je verder kijkt, zie je dat die woonwens een bredere betekenis heeft: het is feitelijk een trek naar de stedelijke regio. De dorpen rond Eindhoven zijn zeer gewild. Eindhoven kan in dit verband het beste worden beschouwd als Grossraum: een grote stedelijke regio waarin mensen zich kriskras bewegen.

Omdat mensen niet expliciet voor de stad kiezen – maar voor de stedelijke regio – zijn er ook consequenties voor ruimtelijke ontwikkeling. De grote vraag is hoe bestuurders en beleidsmakers de goed met elkaar verbonden stad, dorpen en het landschap verder willen ontwikkelen. Kiezen we bewust voor verdichting in de stad of voor een meer gedifferentiëerde ontwikkeling?

Rustig stedelijk wonen

Spoorzone en Strijp S in Eindhoven liggen middenin de stad en bieden mogelijkheden voor de gewenste nieuwe vorm van centrumstedelijkheid en voor toevoeging van producten voor nieuwe doelgroepen. Denk bijvoorbeeld aan middeldure huurwoningen in centrum Eindhoven. Meerhoven, Blixembosch, maar ook – buiten de gemeentegrenzen van Eindhoven – Zilverackers, Aarle, Nuenen-West of Sonniuspark zijn uitleggebieden met het karakter van nieuwe buurtschappen, die voorzien in de vraag van vooral oudere gezinnen die graag rustig stedelijk willen wonen.

Voor huishoudens met een voorkeur voor een kindvriendelijke woonomgeving, op korte afstand van winkelcentrum, school en speelvoorzieningen spelen de dorpen rondom Eindhoven – Veldhoven, Son, Nuenen, Geldrop, Waalre en Best – een belangrijke rol. Deze dorpen bieden bestaande omgevingen nabij de voorzieningen van zowel het dorp als de stad, waar van oudsher veel Eindhovenaren een thuis vinden. Voor de consument is de gemeentegrens niet bepalend, maar het woonmilieu.

Transformatie

In 2005 zijn afspraken tussen gemeenten in de regio Eindhoven gemaakt om te voorzien in de vraag naar woningen. Eindhoven was volgebouwd en kon slechts 40% van de 10.000 benodigde nieuwe woningen zelf bouwen. Dus moesten de regiogemeenten aan de bak. Nu wil Eindhoven meer gaan bouwen door vrijgekomen locaties te transformeren. Onlangs meldde het Eindhovens Dagblad dat daarom vijftien grote woonprojecten in de regio Eindhoven opnieuw tegen het licht worden gehouden.

Binnenstedelijke woonmilieus kunnen nu eenmaal niet alle doelgroepen bedienen

Nu de woningmarkt weer aantrekt, lijkt het of beleidsmakers de woonconsument en haar doelgroepen weer zijn vergeten. Wanneer de planvoorraad binnen de regio bepaald wordt door een lijn bij de gemeentegrens te trekken, mag je je afvragen of er terdege rekening wordt gehouden met de woonwensen van de burger. Binnenstedelijke woonmilieus kunnen nu eenmaal niet alle doelgroepen bedienen in een stedelijke regio, want er is onomstotelijk grote vraag in de regio aan suburbane en dorpse woonmilieus. Planvoorraaddoelstellingen per gemeente dienen ondergeschikt te zijn aan een integrale woonvisie van de stedelijke regio.

Eén van de leereffecten van de woningmarktcrisis was dat vraag en aanbod niet langer tot stand komen tegen een achtergrond van schaarste, maar de resultante is van vele individuele woonwensen van bewoners. Met meer dan voldoende huishoudensgroei in het vooruitzicht zou de consument zomaar de rekening gepresenteerd kunnen krijgen door dit soort gedraai. Met betrekking tot zowel gewenst woonmilieu, alsook – niet op het laatst – betaalbaarheid. Een dringend advies zijn de woorden van Winston Churchill: ‘never let a good crisis go to waste’.

Carl Smeets,
Directeur BPD, regio Zuid

Reageer op dit artikel