artikel

Bouwteamovereenkomst niet vrijblijvend

woningbouw Premium 899

Bouwteamovereenkomst niet vrijblijvend

Een bouwteam is een tijdelijke vorm van samenwerking om in een vroeg stadium zicht te krijgen op uitvoerbaarheid en kosten van een ontwerp. Uit redelijkheid en billijkheid vloeit voort dat de partijen bij het bouwteam zich inspannen om tot overeenstemming te komen over een aannemingsovereenkomst. Die verplichting gaat echter niet zo ver dat een opdrachtgever snel gehouden is het werk daadwerkelijk op te dragen, aldus Gerechtshof Den Haag op 14 juni 2016.

Gedurende meer dan een jaar hadden opdrachtgever en aannemer veelvuldig overleg en diverse bouwteamvergaderingen over het ontwikkelen van 665 studentwooneenheden met voorzieningen in Delft. Er is ook overleg geweest over conceptbouwteamovereenkomsten die echter nooit zijn getekend. De ontwikkelaar heeft bovendien aangegeven zich niet gebonden te achten aan een bouwteamovereenkomst. Over de aannemingsovereenkomst kunnen partijen het – het name vanwege de prijs – niet eens worden waarna de ontwikkelaar de onderhandelingen afbreekt. Dat is voor de aannemer aanleiding in rechte nakoming van de bouwteamovereenkomst, een gebod tot door onderhandelen en (subsidiair) schadevergoeding te vorderen.

Hoger beroep

Nadat de rechtbank de vorderingen van de aannemer heeft afgewezen, stelt de aannemer hoger beroep in. Het Gerechtshof is, anders dan de rechtbank, van mening dat er wel bouwteamovereenkomst tot stand is gekomen maar toch vangt de aannemer bot.

Het hof overweegt dat een bouwteam een tijdelijke vorm van samenwerking is, waarbij de deelnemers in gecoördineerd verband de werkzaamheden verrichten die uit de eigen functie voortkomen, en daarnaast – waar mogelijk – door het geven van advies meewerken aan de taakvervulling van collega-deelnemers. Een kenmerk van een bouwteam is de aanwezigheid van een aannemer – een uitvoerende partij – reeds in de ontwerpfase van het project. Daarmee wordt beoogd in een vroeg stadium zicht te krijgen op uitvoerbaarheid en kosten van het ontwerp, wat ten goede komt aan de latere uitvoering.

Inzet

Het hof oordeelt dat sprake is van enige (mondeling gesloten) bouwteamovereenkomst, althans dat bij de aannemer het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat een dergelijke overeenkomst tussen partijen was gesloten. Dat de ontwikkelaar heeft gecommuniceerd dat een ieder die inzet heeft geleverd aan tafel mag blijven zitten zonder dat sprake is van een bouwteamovereenkomst, doet daar volgens het hof niet aan af, omdat partijen feitelijk wel handelden als een bouwteam.

Hoewel partijen daar weliswaar geen uitdrukkelijke schriftelijke afspraken over maakten, brengen de eisen van redelijkheid en billijkheid naar het oordeel van het hof mee dat de ontwikkelaar kon en mocht worden verwacht dat zij zich zou inspannen om met de aannemer tot overeenstemming te komen over een aannemingsovereenkomst. Vast staat dat partijen ook daadwerkelijk hebben onderhandeld over een te sluiten aannemingsovereenkomst. De vraag was dus of de ontwikkelaar zich bij deze onderhandelingen voldoende had ingespannen.

Haalbaar

De ontwikkelaar heeft volgens het hof voldoende onderzocht of een aannemingsovereenkomst haalbaar was. Bovendien had de aannemer onvoldoende gesteld dat en waarom nadere onderhandelingen tussen partijen nog zinvol en kansrijk konden worden geacht. Tijdens de procedure bleek namelijk dat het verschil van mening tussen partijen over de redelijkheid van de geoffreerde aanneemsom en de begroting van de aannemer al dan niet binnen het de vooraf besproken kaders paste, nog steeds bestond. Het hof heeft zich niet verdiept in de vraag welke standpunt het juiste was maar acht de aanwezigheid van een blijvend verschil van inzicht voldoende om te concluderen dat de ontwikkelaar niet door hoeft te onderhandelen. Dat past bij het beginsel van contractsvrijheid.

De lessen die uit deze zaak kunnen worden getrokken zijn:

1. Een voorbehoud ten aanzien van het bestaan van een bouwteamovereenkomst heeft geen effect als er feitelijk wel wordt gehandeld als een bouwteam.

2. Een bouwteamovereenkomst is niet vrijblijvend en verplicht partijen serieus te onderhandelen over een aannemingsovereenkomst

3. Als de onderhandelingen niet leiden tot een aannemingsovereenkomst zal de opdrachtgever niet gauw gehouden zijn tot door onderhandelen of zelfs het sluiten van een aannemingsovereenkomst.

De complete uitspraak vindt u hier.

Peter Verstegen
Heijltjes advocaten

Reageer op dit artikel