artikel

Opinie: Urban TCO

woningbouw

In de ruimtelijke ordening hebben we blijkbaar net zo weinig geleerd van de crisis als bij de banken. We spreken weer over ‘woningnood’ en recent komt zelfs het woord ‘plancapaciteit’ weer om de hoek kijken. Jos Feijtel heeft het daar in zijn opiniestuk van 11 augustus over. Er zou in Amsterdam nieuwe grond uitgegeven moeten worden voor voldoende ‘plancapaciteit’. Woningen in Amsterdam worden te duur, dus is er sprake van ‘achterstand’. Zijn we met open vizier op weg naar de volgende crisis?

Plancapaciteit heb je alleen nodig voor de volstrekt verouderde gedachte, dat de woningbouwmachine aan de praat moet worden gehouden. Als belegger zou ik geen geld in deze machine steken. De innovatiecapaciteit is laag, de principes zijn sterk verouderd.

Ondanks het feit dat wij al decennia focussen op de bestaande stad, is de bouw nog steeds niet in staat om substantieel te herstructureren of te hergebruiken. In woningbouw heb je een paar vaste typologieën, weinig flexibiliteit en nagenoeg geen capaciteit om betaalbaar te werken in de bestaande context. En zodra je rekening moet houden met mensen, trekt men zich het liefst volledig terug. Zo wordt de ‘plancapaciteit’ van de bestaande stad kunstmatig laag gehouden. Het liefst wijst men nieuwe gebieden aan.

Wassen neus

Het is onbegrijpelijk dat dit soort lobbyisme nog steeds de rondte doet. Bouwen in lage dichtheden op gebieden buiten de stad wordt verkocht met het argument dat het in aanleg sneller en betaalbaarder gaat. Maar dat is een wassen neus. Die betaalbaarheid heeft louter voordelen voor marktpartijen. De kosten voor de gemeenschap zijn echter vele male groter, vergeleken met intensief stedelijk bouwen en hergebruik. Op de lange termijn tikken de gevolgen van bouwen in het weiland veel harder aan voor mobiliteit, werkgelegenheid, het steeds verder verstenen van de grond en de negatieve gevolgen voor CO2-uitstoot.

Veel minder direct te becijferen, maar veel erger nog voor onze economie is het feit, dat het stadsmodel zo steeds verder versuburbaniseert. Wij vernietigen bewust intelligente, gegroeide stedelijke netwerken en verzinnen het surrogaat ‘Smart Cities’. Dat is hetzelfde als al die ‘meest duurzame kantoorgebouwen ter wereld’, die nu overal uit de grond schieten, vaak direct naast duizenden vierkante meters leegstand.

Honderden jaren vooruit

Als je de capaciteit van het idee stad blijft uitdrukken in productie van woningen, zet je onze maatschappij klem. Het adaptief vermogen van de stad is veel belangrijker. Wat wij vandaag doen, werkt honderden jaren door. Voor gebouwen hebben wij het daarom al voorzichtig over total cost of ownership (TCO). Al mag je zo je twijfels hebben over of we al weten hoe we naar dit inzicht moeten handelen.

Maar op stedelijk niveau is het veel erger gesteld. Nadenken over de lange termijneffecten moet zijn intrede nog doen, zo lijkt het. Het wordt tijd dat we werk maken van een ‘urban TCO’, waarbij de ontwikkeling van de stad niet langer bepaald wordt door termen als ‘plancapaciteit’ en ‘woningnood’, maar door de kwalitatieve en duurzame leefomgeving voor de komende generaties.

Reimar von Meding is directielid-architect partner van KAW te Groningen, Rotterdam, Eindhoven en Barcelona en founding partner van Reimarkt. Hij reageert op het opinie-artikel van Jos Feijtel in Cobouw van 11 augustus De stad zuigt aan, maar zonder bouwen in het weiland komen we er niet. 

Ook reageren? Dat kan via redactie@cobouw.nl of op Twitter via @ReimarvonMeding

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels