artikel

Eisen aan corporaties: grote veranderingen

woningbouw Premium

De regering wil het woningcorporatiestelsel volgend jaar aanzienlijk wijzigen. In dat verband is op dit moment de novelle Herzieningswet bij de Tweede Kamer aanhangig. In een serie van drie artikelen staat Cobouw stil bij een aantal belangrijke wijzigingen.

De regering wil dat corporaties zich (weer) concentreren op hun kerntaak: het bouwen van woningen voor mensen met een smalle beurs. Als corporaties andere taken willen uitvoeren, kan dat onder meer alleen indien daardoor de mededinging op de vastgoedmarkt niet wordt verstoord en er geen risico’s bestaan voor het maatschappelijk bestemde vermogen van de corporatie.

Om deze doelstellingen te bereiken, worden onder meer de rollen van een aantal buiten het bestuur van een woningcorporatie staande spelers versterkt. Dat geldt ten eerste voor de minister. Voor een groot aantal (belangrijke) besluiten is of toestemming van de minister nodig, of is zijn zienswijze vereist. Dit laatste geldt bijvoorbeeld voor de benoeming van bestuurders en commissarissen. De minister neemt verder ook de zogenoemde saneringstaak van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting over. Ook de rol van de raad van toezicht wordt zwaarder. Een aantal bestuursbesluiten wordt onderworpen aan de goedkeuring van de raad van toezicht. Het wetsvoorstel bevat verder een aantal voorschriften voor de versterking van de rol van de gemeenten. Uitgangspunt daarbij is dat een corporatie met haar werkzaamheden naar redelijkheid bijdraagt aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid en dat daarover afspraken worden gemaakt tussen de betrokken gemeenten en de woningcorporatie.

Verder wil de regering dat corporaties hun zogenoemde daeb en niet-daeb-bezit gaan scheiden. Het daeb-bezit betreft – in de kern genomen – de sociale huurwoningen en bepaalde vormen van maatschappelijk vastgoed. Het niet-daeb-bezit betreft in essentie de duurdere woningen van de corporatie en het overige (commerciële) vastgoed. Corporaties mogen alleen het daeb-bezit met overheidssteun (zoals kortingen op de grondprijs of borging door het WSW) uitvoeren. Het bouwen en exploiteren van niet-daeb-bezit dient zonder overheidssteun te geschieden en in beginsel ook overigens zodanig dat de mededinging niet wordt verstoord.

Een woningcorporatie moet haar bezit administratief scheiden, tenzij zij kiest voor een juridische scheiding. Bij een juridische scheiding brengt de woningcorporatie haar niet-daeb-activiteiten onder in één of meer woningvennootschappen. Van een woningvennootschap (een nv of bv) moet de toegelaten instelling bij de scheiding 100 procent van de aandelen houden. Bij een administratieve scheiding worden de daeb- en niet-daeb-activiteiten alleen boekhoudkundig gescheiden.

Het leek er eerst op dat de scheiding van het daeb- en niet-daeb-bezit al voor 1 januari 2016 moest worden geregeld. Veel partijen, waaronder het CFV en Aedes, hebben bezwaar gemaakt tegen deze korte invoeringstermijn. In de nota naar aanleiding van het verslag van 15 oktober jl., komt de regering aan deze kritiek tegemoet. Corporaties zullen nu tot 1 januari 2017 in de gelegenheid worden gesteld om een voorstel bij de minister in te dienen voor een administratieve of juridische scheiding. De minister kan deze termijn onder omstandigheden verlengen. In de daaropvolgende toetsing wordt onder meer gekeken naar of de financiële continuïteit in beide takken in dezelfde mate is gewaarborgd. Voor het doorvoeren van een juridische scheiding kan overigens ook de goedkeuring van het WSW zijn vereist.

Het indienen van een voorstel voor een scheiding en het verkrijgen van goedkeuring is overigens niet zo eenvoudig. Vooral een voorstel voor een juridische scheiding moet door een woningcorporatie tot in detail worden onderbouwd. Zo moet de woningcorporatie onder meer ingaan op de organisatorische, bestuurlijke en financiële relaties tussen de toegelaten instelling en woningvennootschap(pen), het gewenste rendement op de aandelen van de woningvennootschap; de beoogde prestaties op het terrein van de volkshuisvesting etc.

Dit is deel één van een serie van drie artikelen. In de volgende bijdragen wordt ingegaan op twee aspecten die nauw samenhangen met de scheiding tussen het daeb-bezit en het niet-daeb-bezit. Ten eerste de afbakening tussen het daeb- en het niet-daeb-bezit. Ten tweede de financiering van de daeb- en niet-daeb-activiteiten.

Eelkje van de Kuilen is advocaat Ondernemingsrecht, Insolventie & Procesrecht bij ADK. 

Reageer op dit artikel