artikel

Corporaties kunnen garanties zelf betalen

woningbouw Premium

Corporaties kunnen garanties zelf betalen

Vandaag vergadert de Tweede Kamercommissie voor wonen en rijksdienst over de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting. Het stelsel moet op de schop.

Enkele corporatiebestuurders doen hier een voorstel voor een eenvoudiger garantieregeling.  De verhoren van parlementaire enquêtecommissie woningcorporaties is één ding wel duidelijk: het stelsel moet op de schop. Nu al doen allerlei ingewikkelde voorstellen en oplossingen de ronde. Maar waarom niet eenvoudig en doeltreffend? Waarom woningcorporaties niet een marktconforme prijs laten betalen voor de garantstelling van de leningen die ze sluiten om te kunnen investeren in sociale woningbouw? Dan is niet langer sprake van staatssteun, kan de verhuurdersheffing vervallen en worden financieel deugdelijke woningcorporaties beloond en zwakke broeders gestraft. Het biedt bovendien een elegante uitweg uit ideologische discussies tussen ‘links’ en ‘rechts’ over de toekomst van de corporatiesector.

Inefficiëntie

Niemand wil een woningcorporatiesector die grote debacles veroorzaakt. Iedereen juicht financiële discipline voor woningcorporaties toe en zoekt een oplossing voor mensen die niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien. Het gros van betrokkenen wil af van directe overheidsbetrokkenheid bij woningcorporaties. Dat leidt slechts tot inefficiënte bestuurlijke maatregelen zoals het onderscheid tussen ‘diensten van algemeen economisch belang’ (daeb), waarvoor staatssteun is toegestaan en diensten van niet algemeen belang (niet-daeb). 

De ‘staatssteun’ bestaat niet uit subsidie of een directe bijdrage in de kosten van sociale woningbouw. Het bestaat uit de achtervangfunctie (garantie) die de overheid vervult bij het borgen van leningen van woningcorporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Als een woningcorporatie leent met borging door het WSW krijgt ze korting op het rentepercentage. Door die ‘goedkope leningen’ kunnen woningcorporaties ook ‘goedkope’ huurprijzen berekenen.

Level playing field

De borgstelling van het WSW is een complex stelsel van garanties waardoor corporaties goedkoper kunnen lenen. Kan een corporatie niet aan haar verplichtingen voldoen, dan heeft het WSW zelf een stroppenpot van 0,5 miljard euro. Is die onvoldoende, dan springen andere corporaties bij (de onderlinge borg tot ruim 3 miljard euro). Zou die pot niet toereikend zijn, dan garanderen gemeenten en het Rijk de verplichtingen die uit de leningen voortvloeien. Die garantie maakt het mogelijk om geld te lenen onder voorwaarden die vergelijkbaar zijn met Nederlandse staatsleningen. Dat scheelt in kosten, maar veel belangrijker is dat daardoor de toegang tot het voor de bedrijfsvoering benodigde kapitaal verzekerd is, met looptijden die voor ‘commerciële’ partijen onbereikbaar zijn. Alleen woningcorporaties mogen van deze functie gebruik maken. Dat is de commerciële beleggers een doorn in het oog, zij menen dat hierdoor geen sprake is van een ‘level playingfield’.

Als de overheid nu eens een marktconforme prijs zou rekenen voor haar garantiestelling? Het WSW zou dan die prijs moeten bepalen aan de hand van het risicoprofiel van individuele organisaties. Een financieel gezonde organisatie betaalt een lagere prijs dan een risicovol bedrijf. Er ontstaat dus een stevige prikkel tot financiële disciplinering voor woningcorporaties. Van staatssteun is nu geen sprake meer, er is immers sprake van een marktconforme transactie. Het onderscheid daeb / niet-daeb kan direct verdwijnen. Daarmee is niet langer sprake van een landelijke norm voor betaalbaarheid, maar kunnen gemeenten hun eigen eisen stellen aan wat zij betaalbaar vinden. Zowel voor huishoudens met een laag alsook met een middeninkomen. Daarmee wordt hun rol op het terrein van de volkshuisvesting ook breder en concreter ingevuld dan in de nieuwste Novelle.

In één moeite verdwijnt ook de ergernis van commerciële beleggers. Ook zij kunnen de garantiestelling ‘kopen’, het onderscheid woningcorporatie – marktpartij verdwijnt. Ondertussen blijft het garantiestelsel bestaan, waardoor de toegang tot de (internationale) kapitaalmarkt ook voor woningcorporaties blijft bestaan.

Een laatste zegen van het beprijzen van borgstelling is dat de verhuurdersheffing kan verdwijnen. De overheid krijgt immers een alternatieve kasstroom in de vorm van renteopslag op gegarandeerde leningen. Voor de corporatiesector als geheel schatten we de waarde van de garantie op een renteopslag van 2,0 procent. Met 85 miljard euro aan gegarandeerde leningen is dat 1,7 miljard per jaar. Gelijk aan de omvang van de verhuurdersheffing in 2017. De overheid kan nooit in de verleiding komen de renteopslag hoger te maken dan het voordeel van de garantie. Dan geven corporaties direct de voorkeur aan lenen zonder achtervang van de overheid. Zo ontstaat ruimte voor een nieuw, zakelijk en op het doel gericht bondgenootschap tussen woningcorporaties, de samenleving en de overheid.

Peter Boerenfijn, Eric de Ceuster, Marc Eggermont, Ton Ringersma en Ad Zopfi, bestuurders van een woningcorporatie 

Reageer op dit artikel