artikel

Je zult maar in Zuid-Limburg wonen

woningbouw

Je zult maar in Zuid-Limburg wonen

De provincie Limburg heeft het de inwoners bijzonder moeilijk gemaakt om nog nieuwe woningen te bouwen. Dat is in strijd met wet- en regelgeving, aldus Jan Fokkema.

Gedeputeerde Staten van Limburg hebben recentelijk de ontwerp-Verordening Wonen Zuid-Limburg voor inspraak gepubliceerd. De verordening bepaalt dat na 1 juli 2013 gemeenten in Zuid Limburg alleen nog bestemmingsplannen met nieuwe woningen mogen vaststellen als minimaal eenzelfde aantal oude woningen wordt gesloopt. De nieuwe woningen moeten bovendien aan een groot aantal voorwaarden voldoen. Volgens de provincie ontstaat door de krimpende bevolking in Zuid-Limburg een overaanbod aan woningen, waardoor leegstand en verloedering dreigen. De provincie meent hiermee de dreigende negatieve ontwikkeling te keren. De Neprom verzet zich met kracht tegen dit beleid dat strijdig is met wet- en regelgeving en dat juist tot een verzwakking van de economie en de leefbaarheid in Zuid-Limburg leidt.

De burger wordt in Zuid-Limburg veroordeeld tot de bestaande oude voorraad, waarvan grote delen niet meer aan de huidige kwalitatieve woningvraag voldoen. Hoogwaardige nieuwbouw kan tegen een scherpe prijs-kwaliteitsverhouding wel voorzien in de kwalitatieve vraag van een deel van de Limburgse bevolking en wellicht in die van degenen die zich van buiten de regio in Zuid-Limburg willen vestigen. Het ruimtelijk beleid van de provincie maakt dat echter onmogelijk. Uiteraard heeft Limburg tot taak gemeenten te steunen om te komen tot een hoogwaardige leef- en woonomgeving, maar verloedering keren door nieuwbouw te verbieden is het paard achter de wagen spannen.

Om alle misverstanden voor te zijn, ik pleit niet voor het bebouwen van het Limburgse heuvellandschap. De provincie heeft daar juist een belangrijke taak en dient daar ook het ruimtelijk instrumentarium voor in te zetten. Maar dat is niet wat de provincie hier doet. Het gaat in het provinciale beleid niet om ruimtelijke ordening, maar om marktordening. Het beleid heeft tot doel het aantal woningen in Zuid Limburg niet verder te laten groeien en nieuwbouw af te remmen. Dat is principieel onjuist en misbruik van de Wet ro. De burger die voor een nieuw huis wil kiezen omdat het voor minder geld meer woongenot biedt mag dat alleen als hij de kosten betaalt van het saneren van de verouderde woningvoorraad. In een aantal gemeenten moet voor elke nieuwe woning 40.000 euro in een sloopfonds worden gestort. Een nieuwbouwbelasting dus.

Om een ander misverstand voor te zijn: ik pleit er ook niet voor dat gemeenten bevolkingskrimp bestrijden door nieuwbouw. Keer op keer blijkt dat weinig succesvol. Waar het mij om gaat is dat gemeenten en provincie, binnen de contouren van het ruimtelijk beleid, voldoende ruimte moeten bieden voor nieuwbouw en vernieuwbouw, zodat vraag en aanbod hun werk kunnen doen. Consumenten die naar een ander huis willen, moeten die stap kunnen maken als ze dat kunnen betalen. Anders jaag je de mensen die zich dat kunnen veroorloven alleen maar weg.

Mooie dingen

De afgelopen decennia hebben we in Nederland permanente groei van bevolking, huishoudens en inkomens gekend. Door ons ruimtelijk beleid hebben we in een voortdurende staat van schaarste geleefd, waarbij de schaarstepremie is afgeroomd bij de toetreders in de nieuwbouw. Daarmee zijn mooie dingen voor de mensen gedaan, zoals sociale woningbouw, publieke voorzieningen en dergelijke. Helaas is veel van die schaarstepremie ook verkletst. Die tijd is echt voorbij. We moeten naar een nieuw model. Het creëren van schaarste door de nieuwbouw af te remmen is een laatste stuiptrekking van het oude model, maar dat is geen duurzame oplossing. We leven niet in een planeconomie, want die levert ons uiteindelijk Trabantjes en bakelieten telefoons.

De wet van de creatieve destructie van Schumpeter geldt ook op de woningmarkt. Mensen willen meer woonruimte van een hogere kwaliteit, met minder onderhoud en lagere energielasten. Het is aan de bouwsector om daar door innovatie in te voorzien. Marktprikkels moeten dat aanjagen. Provinciaal beleid mag dat niet in de weg zitten. Protectionisme is een korte-termijnoplossing. Democratische legitimatie op lokaal of provinciaal niveau verandert daar niets aan. Ik realiseer me heel goed dat daarmee de problemen van leegstand en dreigende verloedering niet zijn opgelost. We willen hier geen Amerikaanse toestanden en dat vereist overheidsingrepen. Door vroegtijdig zwakke delen in verouderde wijken te slopen en daar nieuwbouw mogelijk te maken, kan door positieve spill over erger worden voorkomen. Hoe je het ook went of keert, dat kost geld. Maar die rekening kan niet eenzijdig bij de nieuwbouw worden neergelegd. Het provinciaal beleid is ook aantoonbaar in strijd met de Wet ro en de Woningwet. In haar argumentatie voert de provincie aan dat er geen behoefte is aan nieuwe woningen, omdat de bevolking krimpt. De Raad van State heeft recentelijk in een aantal zaken geoordeeld dat die redenering niet deugt. Zo vindt de Raad dat uit de voorlopige verkoop van een aantal nieuw te bouwen woningen blijkt dat er wel degelijk behoefte is aan dit type nieuwe woningen. Kortom, in absolute zin voldoende woningen zegt niets over de behoefte aan bepaalde typen woningen in bepaalde typen woonmilieus. Als een bestemmingsplan financieel haalbaar is, dan zegt dat voldoende over de behoefte.

In de beleidsregel is ook vastgelegd dat voor nieuwe woningen een aantal extra kwaliteitseisen gelden, bovenop de eisen uit het Bouwbesluit. Het gaat om een epc-score die 10 procent beter is dan de wettelijke eis, een Rc-waarde van 5,0 en een gemiddelde GPR-gebouwscore van 7,5. De Raad van State heeft in diverse uitspraken besloten dat het Bouwbesluit uitputtend is bedoeld en dat van hogere eisen als deze geen sprake kan zijn. Hier vliegt de provincie Limburg moedwillig (want hier veelvuldig op gewezen) uit de bocht. We laten nog buiten beschouwing dat het zeer de vraag is of de provincie over voldoende marktkennis beschikt om dit soort kwalitatieve eisen te stellen.

De provincie Limburg is doorgeschoten in haar beleid. We vrezen dat het hier niet bij blijft. Op meer plaatsen zoeken overheden naar mogelijkheden om de bouw van nieuwe kantoren, winkels en woningen te reguleren. Dat gebeurt niet of nauwelijks op ruimtelijke gronden, maar vooral op basis van economische argumenten of bescherming van bestaande belangen. Daar is de Wet ruimtelijke ordening niet voor bedoeld. Bovendien wordt de consument ernstig beperkt en remt dergelijk beleid uiteindelijk de economische ontwikkeling.

Jan Fokkema, Directeur Neprom

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels