artikel

Betere tijden komen niet terug

woningbouw

Betere tijden komen niet terug

Wat zich nu voordoet is een trendbreuk. Woningen werden de afgelopen jaren steeds beter, maar de vraag naar meer, betere en duurdere woningen is omgeslagen naar ‘we doen het voorlopig hiermee’. Corporaties zullen hun nieuwbouw- en herstructuringsactiviteiten nog jaren op een bescheiden niveau laten plaatsvinden.

De actuele financiële positie van de woningcorporaties en het perspectief voor de nabije toekomst zijn in belangrijke mate verslechterd. Een aantal excessen in de corporatiesector, met het derivatendebacle van Vestia als meest bekende, zijn mede aanleiding geweest voor een stringente aanscherping van het beoordelingskader en de toepassing daarvan. Tegelijkertijd eist de rijksoverheid van de sector dat die een bijdrage levert aan de doelstelling om de overheidsuitgaven op orde te brengen. De huren worden, op last van de rijksoverheid, boventrendmatig verhoogd. De middelen die daar uit voortkomen, worden via een verhuurdersheffing afgeroomd (benefit snatching)

Deze ontwikkelingen brengen corporaties ertoe om alle nieuwbouw- en herstructurerings initiatieven stop te zetten, maximaal in te zetten op huurharmonisatie en de onderhouds- en beheers- activiteiten te minimaliseren. Het brengt corporaties ook ertoe om zeer terughoudend te reageren op verzoeken van collega-corporaties om de helpende hand te bieden. De huurder als eindgebruiker is uiteindelijk degene die de rekening gepresenteerd krijgt. Dat is een politieke keuze.

Bij de beoordeling van de financiële positie van woningcorporaties, door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), heeft de huurprijsontwikkeling en de gebruiksduur of levensduur van woningen de grootste invloed op de uitkomst. De levensduur van bestaande woningen wordt gebaseerd op een theoretische normatieve benadering. Bij die benadering geldt als leidraad dat de gebruiksduur gelijk is aan de economisch levensduur die gesteld wordt op vijftig jaar. De toekomst gaat uitwijzen dat de gebruiksduur van het merendeel van de bestaande woningen niet vijftig maar 65, 75 of nog langer zal zijn. De afgelopen decennia heeft de kwalitatieve woningvraag zich, in de context van een langdurige gestage economische groei, altijd in een opgaande trend ontwikkeld. Daarbij hoorde een relatief snelle afschrijving en dus gebruiksduur van bestaande woningen. Wat zich nu voordoet is een serieuze trendbreuk. De vraag naar meer, beter en duurder is omgeslagen naar ‘we doen het voorlopig hiermee, het is goed genoeg en de prijs is betaalbaar’. Die ontwikkeling is uit nood geïnitieerd maar wordt mede vanuit duurzaamheidsdenken omarmd en kan stand houden, ook als de economie weer zou aantrekken. De bestaande woningvoorraad zal anders worden benaderd. Geen omvangrijke herontwikkelingsplannen meer, maar zoeken naar nieuwe vormen van beheer en onderhoud.

Als in 2008 niet de financieel-economische crisis de wereld, maar vooral Europa, had getroffen dan waren de corporaties nu bezig met plannen die betrekking zouden hebben op sloop, nieuwbouw en herstructurering van delen van de voorraad gebouwd begin jaren zestig. Sinds 2008 is alles anders en wordt nooit meer hetzelfde. In de afgelopen vijf jaar zijn heel veel sloop-, nieuwbouw- en herstructureringsplannen stilgelegd in afwachting van betere tijden. Bij betere tijden denkt iedereen dan aan een terugkeer naar de pre-crisissituatie zodat de draad weer opgepakt kan worden. Die betere tijden komen echter niet terug, wel andere tijden.

De financiële positie van de woningcorporaties dient ingeschat te worden uitgaande van uitgangspunten die gerelateerd zijn aan de actuele situatie en de meest waarschijnlijke ontwikkelingen in de nabije toekomst. Consequentie daarbij is dat de nieuwbouw- en herstructureringsactiviteiten, die sinds 2008 stil liggen, nog jaren op een uiterst bescheiden niveau zullen blijven. De langere levensduur leidt voor de corporaties tot een hogere volkshuisvestelijke exploitatiewaarde voor het totale bestand van 2.400.000 woningen. Corporaties maken een omslag van ontwikkel- naar beheersorganisaties. Zij zullen hun innoverend vermogen concentreren op het ontwikkelen van concepten die de levensduur verlenging op verantwoorde wijze mogelijk maken waarbij een goede prijs/kwaliteitsverhouding op de voorgrond staat. De vraag naar vreemd vermogen neemt sterk af. Enerzijds omdat er weinig nieuwe investeringen gedaan worden en anderzijds omdat de omvang van lopende leningen op woningen in de bestaande voorraad afneemt.

De herpositionering van woningcorporaties zal grote invloed hebben op het bouw- en ontwikkelvolume de komende jaren. De benodigde bouwcapaciteit zal niet meer terugkomen op het niveau van voor 2008.

Ir. Wout van der Toorn Vrijthof,

Associate professor Real Estate Management, Delft University of Technology

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels