artikel

Hoe eenvoudig kan vereenvoudigen zijn

woningbouw

Hoe eenvoudig kan vereenvoudigen zijn

De Tweede Kamer hervat morgenmiddag het debat over de woningwaardering. In een brief aan de Tweede Kamer noemde minister Blok (wonen) een rapport van RIGO, ‘Woningwaardering vereenvoudigd’, maar hij zond het niet mee. De auteurs van dat rapport vatten het hier samen.

Het regeerakkoord Rutte II zette in op een huur van maximaal 4,5 procent van de Woz-waarde. Onuitvoerbaar, omdat dit geen relatie heeft met de huidige (maximale) huur. We hebben eind vorig jaar als alternatief een vereenvoudigd woningwaarderingstelsel bedacht en dit voor de vier grote steden uitgewerkt. We waren dus niet helemaal verrast toen in februari in het woonakkoord werd aangegeven dat een vereenvoudiging van het woningwaarderingstelsel werd aangekondigd. Op basis van die opdracht is de woonpolder aan het werk getogen. Huurders, corporaties, commerciële verhuurder en gemeenten hebben hun inbreng gehad. De opdracht tot vereenvoudiging lijkt tot resultaat te krijgen dat vooral het beleid eenvoudig blijft: alles zoveel mogelijk bij het oude. In plaats van een voorstel dat haaks stond op het bestaande (de 4,5 procent Woz) is het uitgangspunt nu dat de maximale huur zo weinig mogelijk af mag wijken van de huidige maximale huur. Een knappe kop die dan wat anders weet te verzinnen dan het huidige stelsel. Maar voorwaarde was ook nog wel dat er iets met de Woz in moest.

De contouren van een ‘vereenvoudigd’ stelsel zijn nu voorgelegd aan de Tweede Kamer. Het ingewikkelde en bewerkelijke systeem van punten tellen voor kamers, balkons, carports, wastafels, etc. blijft voor 80 procent in tact. De keuze wordt om een, twee of drie onderdelen uit het stelsel te slopen en te vervangen door punten op basis van de Woz per vierkante meter. Daarmee worden twee zaken aan elkaar geknoopt, naar het lijkt zonder goede analyse aan de basis. Een test op de relatie van te behouden onderdelen met die Woz-waarde per vierkante meter ontbreekt. Een argumentatie waarom drie onderdelen kunnen worden vervangen en de andere niet ontbreekt ook. De databestanden waarmee analyses worden uitgevoerd vertonen aanzienlijke gebreken: de woningwaarderingspunten in het Woon2012 (driejaarlijks woononderzoek) zijn in belangrijke mate geschat. Daarnaast is een databestand opgebouwd met 1,25 miljoen bruikbare woninggegevens dat niet wordt gebruikt voor de onderbouwing en toetsing van het ‘vereenvoudigde’ stelsel. De uitkomst in de brief aan de Tweede Kamer is dat de belangrijkste elementen die we benoemden worden opgenomen, maar zonder een degelijke herijking ervan in hun onderlinge relatie: woonoppervlak, energieprestatie en Woz per vierkante meter.

Geen punten

Ons bureua heeft een systeem voorgesteld dat geen last hoeft te hebben van Woz-schommelingen, eenvoudiger is, ruimte biedt voor prikkels tot energiebesparing en bovendien flexibel is in de gewenste dosering marktwerking. In dit systeem zijn er geen punten meer te tellen: er zijn maar enkele kerngegevens nodig. Er zijn welgeteld vijf parameters: een basishuur en vier makkelijk vast te stellen woningkenmerken: eengezinswoning, het woonoppervlak, het energielabel en de Woz-waarde. Zorgwoningen vergen nog speciale aandacht, ook in relatie met het onderscheid zelfstandige en onzelfstandige woningen. De parameters worden bij aanvang van het systeem zo vastgesteld dat een overgang vanuit het huidige woningwaarderingsstelsel zo geleidelijk mogelijk verloopt. Dat is, op basis van het Woon2012, het geval bij:

• Basishuur: € 110;

• Toeslag eengezinswoning: € 60;

• Woonoppervlak: € 3,5 per vierkante meter;

• Energieprestatie: € 20 per labelstap boven G;

•Marktwaarde/locatie: € 0,08 per Woz/vierkante meter.

Dit was de uitkomst van een actualisatie in opdracht van het ministerie van BZK van eerdere voorstellen van ons. Het rapport is met de voorgangers voor de G4 en G32 op www.rigo.nl te downloaden. Het zou nuttig zijn om dit te testen op de data van de 1,25 miljoen woningen en zonodig beter in te regelen en dan te vergelijken met de voorstellen die nu worden uitgewerkt. We zijn erg benieuwd wat de grootste schokken geeft bij invoering. Want het percentage gemiddelde afwijking waarop het voorstel van de minister op wordt getest geeft geen enkel inzicht in de feitelijke en onvermijdelijke uitslagen die gaan optreden tussen oude en nieuwe maximaal redelijke huur. De Tweede Kamer lijkt echter weinig meer te voelen voor vereenvoudiging. De angst dat het verschil tussen feitelijke huur en maximale huur de komende tijd wordt opgevuld domineert het debat.

Rob de Wildt, Peter Berkhout

RIGO Research en Advies

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels