artikel

Hoe diep is het dal?

woningbouw Premium

Hoe diep is het dal?

Wie lichtpuntjes ziet in de woningmarkt, kan meteen door naar Pauw en Witteman. De markt is nu zover gezakt dat herstel wel in zicht moet komen. Maar is dat zo, vragen Geurt Keers en Rob de Wildt zich af.

De feiten zijn dat de verkopen van zowel bestaande als van nieuwe woningen al vanaf begin 2012 steeds verder wegzakken (figuur 1).

 

Figuur 1. Ontwikkeling koopmarkt, bestaand en nieuwbouw, 1996-medio 2013.

Met een aantal bouwvergunningen voor eigen woningen van minder dan 20.000 in de laatste twaalf maanden wordt een verdrietig dieptepunt bereikt, waarbij het inderdaad te hopen is dat het herstel gaat optreden. Het heeft er echter alle schijn van dat de woningmarkt zich nog steeds vaster draait. Momenteel liggen de bouwvergunningen voor de koopsector op 50 procent van het niveau begin 2012, voor de huursector op iets meer dan 75 procent. De totale jaarproductie nieuwbouw schuift naar minder dan 30.000 woningen. Ook de woningprijsontwikkeling zit nog steeds in een dalende trend. Sinds medio 2008 gaat de daling in reële prijzen richting 30 procent, waarbij de nieuwbouw harder daalde dan de bestaande woningen. Zie figuur 2.

 

Figuur 2. Parallelle ontwikkeling prijzen bestaande en nieuwe koopwoningen (in euro nominaal).

Iedere fluctuatie in positieve richting, zoals een enkele maandelijkse prijsstijging of een toename van het consumentenvertrouwen wordt aangegrepen om te roepen dat het dieptepunt van de woningmarkt is bereikt. Hoe positief dat ook zou zijn, belangrijke indicatoren wijzen nog niet uit dat de huizenmarkt in het dal is aangekomen. De woningmarkthervormingen werken niet mee. Ze geven misschien na lange tijd van onzekerheid wel duidelijkheid. Maar beperking van kredietruimte en renteaftrek verminderen de bestedingsruimte op de woningmarkt. Daarbij voegen zich dalende inkomens en koopkracht en toenemende werkloosheid . Bij een stijging van de rente ligt een verdere daling van de woningprijzen in het verschiet. Terugkijkend zien we het herstel steeds weer een jaar opschuiven: dit jaar nog een daling, maar dan zal de markt weer aantrekken. Dat zal toch sterk afhangen van de ontwikkeling van genoemde factoren.

De woningmarkt: eens een reus van Gullivers afmetingen in onze economie. Rond 2008 was de verkoop bestaande woningen goed voor een jaaromzet van zo’n 52 miljard euro, nu 23 miljard. De verkopen in de nieuwbouwkoopmarkt vielen gelijktijdig terug van circa 14 miljard euro naar nu 3-4 miljard, met bijkomende investeringen is dit goed voor een daling van het bbp van zo’n 2 procent. Als een Gulliver ligt de woningmarkt er nu ingekneld bij. Minder leenruimte, voortdurende koopkrachtdaling, begrenzing van renteaftrek, afroming van huurinkomsten: het heeft effect gesorteerd. Wie helpt Gulliver uit de touwen? Toch niet de rijksbegroting met opnieuw een koopkrachtdaling van 1 procent in 2014?

Geurt Keers en Rob de Wildt, Partners RIGO Research en Advies

Reageer op dit artikel