artikel

Woningmarkt wacht nieuwe opgaven

woningbouw Premium

Woningmarkt wacht nieuwe opgaven

De omstandigheden in de woningmarkt veranderen fundamenteel, verwacht Pieter van der Zwet.

Het is de vraag of oude volumes een reëel toekomstperspectief zijn. Succesvolle ondernemingen anticiperen niet op een terugkeer naar oude volumes, maar spelen in op veranderende, nieuwe opgaven.

Onlangs publiceerde het Economisch Instituut voor de Bouw dat het totale bouwvolume in de woningmarkt in 2012 en 2013 zal teruglopen met 16 procent. De productie van nieuwe woningen zal dalen naar een dieptepunt van circa 50.000 per jaar. Terwijl in 2009 nog ruim 80.000 nieuwe woningen werden gebouwd. Naast dit sombere beeld stelt het EIB dat de woningmarkt in 2015 weer duidelijk kan aantrekken. Tegen die tijd zal de economie weer op gang zijn gekomen.

Toekomstperspectief

Toch is het de vraag of oude volumes een reëel toekomstperspectief zijn. In plaats van te wachten op een opleving doet de sector er goed aan zich voor te bereiden op een fundamenteel veranderende vraag. De nieuwbouwproductie van weleer komt namelijk niet meer terug.

Volgens het CBS telt Nederland op dit moment 16,7 miljoen mensen. In 2040 zullen dit er naar verwachting 17,8 miljoen zijn. Er komen dus nog 1,1 miljoen mensen bij in 28 jaar tijd. Ook voltrekt zich een trend van huishoudensverdunning. Hiermee wordt bedoeld dat een huishouden gemiddeld uit steeds minder personen bestaat. In 2011 kende het gemiddelde huishouden nog 2,2 mensen. Het Planbureau voor de Leefomgeving houdt rekening met diverse scenario’s die alle uitgaan van een daling van het aantal personen per huishouden.

Deze scenario’s variëren tussen de 1,93 en 2,19. Als we over de komende 28 jaar uit zouden gaan van twee personen per huishouden zijn voor deze groei aanvullend circa 550.000 nieuwe woningen nodig. Per jaar zo’n 20 duizend. Over de afgelopen tien jaar zijn gemiddeld zo’n 19.000 woningen per jaar aan de markt onttrokken. Dit zou betekenen dat tot 2040 maximaal 39.000 nieuwe woningen per jaar nodig zijn. Dit aantal komt nog niet in de buurt van het voorspelde dieptepunt van 50.000 nieuwe woningen per jaar. De stijging van de bevolkingsgroei tot 2040 verloopt echter niet gelijkmatig. Tot 2020 verloopt deze harder dan in de periode erna. En bovendien staat de huidige woningvoorraad niet op de gewenste plek. In de Randstad worden tot 2025 nog 400.000 extra huishoudens verwacht. Daarnaast krijgt een derde van alle gemeenten in Nederland te maken met krimp.

Over het geheel genomen lijkt een nieuwbouwproductie van zo’n 50.000 à 55.000 woningen per jaar geen dieptepunt maar veel eerder een nieuw en reëel maximum. In deze markt doen zich wel grote nieuwe opgaven voor. Bijvoorbeeld die van sloop. Enerzijds om ruimte te bieden aan nieuwbouw, anderzijds om krimpregio’s leefbaar te houden. En wat te denken van de 2 miljoen extra 65-plussers die Nederland er de komende jaren bij krijgt? Voor deze groep is straks vrijwel geen intramurale zorg meer beschikbaar. Elke zorg moet op maat en aan huis. Bovendien zal een groot gedeelte van deze groep willen (of moeten) blijven werken. Misschien wel aan huis.

Jongeren zien de huizenprijzen dalen en hun financieringsmogelijkheden steeds meer beperkt. Nieuwbouw is voor deze groep alleen een reële optie tegen fundamenteel lagere prijzen.

Energielasten

Daarnaast heeft de sector de opgave om de almaar stijgende energielasten te beperken. Het zelf opwekken, en met de buren delen, van energie zal de nieuwe norm worden. De omstandigheden in de woningmarkt veranderen dus fundamenteel. Succesvolle ondernemingen in de woningbouw anticiperen niet op een terugkeer naar oude volumes, maar spelen in op deze sterk veranderde, nieuwe opgaven.

Pieter van der Zwet, Segmentleider Bouw van KPMG

Reageer op dit artikel