artikel

Eind aan tijdperk gezinswoningen

woningbouw

De stagnerende vraag naar koopwoningen is niet alleen het gevolg van de financiële crises en de terughoudendheid van banken bij hypotheekverstrekking. De lage hypotheekrente en de relatief lage werkloosheidscijfers duiden er volgens Bert van Ogtrop op, dat er meer aan de hand moet zijn.

Dat starters de wens een huis te kopen steeds vaker zien vervliegen door de strengere eisen van de banken is evident. Door deze vraaguitval aan het eind van de verhuisketen stokt ook de doorstroming van middeldure naar duurdere woningen, omdat het oude huis moeilijk te verkopen is. Een factor die tot nu toe onderbelicht is gebleven is de krimp van het aantal gezinshuishoudens. De vraag naar nieuwe koopwoningen is vanouds vooral afkomstig van doorstromers in de leeftijdsgroep 30-45 jaar. Dit zijn nu de kinderen van de naoorlogse babyboomgeneratie. Deze generatie (geboren tussen 1970 en 1985) is fors kleiner dan die van hun ouders. Landelijk voorspelt het Centraal Bureau voor de Statistiek tot 2020 een krimp van circa 10 procent. Er zijn grote regionale verschillen en lokaal kan de afname oplopen tot 25 procent. Vooral in gebieden buiten de Randstad daalt hierdoor de vraag naar traditionele gezinswoningen. In de economisch zwakke regio’s wordt dit effect versterkt door het vertrek van jonge huishoudens. Het gevolg is dat de doorstroming van oudere (koopkrachtigere) huishoudens naar een andere (luxere) woning of seniorenwoning stokt omdat het veel moeite kost een koper voor hun huis te vinden.

De huidige vraaguitval wordt dus veroorzaakt door een combinatie van financiële en meer structurele demografische ontwikkelingen. Daardoor is het niet te voorspellen wanneer en hoe de woningmarkt herstelt. Een ding is duidelijk. Na deze crisis zal de woningmarkt er – blijvend – fundamenteel anders uitzien dan voorheen. De markt voor gezinswoningen is in grote delen van het land verzadigd en wordt een verdringingsmarkt. Er staat een slag om de gunst van de schaarser wordende groep gezinnen voor de deur.

De nieuwbouw die zich traditioneel sterk op deze groep richt, moet in grote delen van het land op een andere leest worden geschoeid. Dit heeft gevolgen voor toekomstige bouwlocaties. Ook ligt verpaupering in bestaande gezinswijken op de loer. Omdat een groot deel van de wijken uit de jaren vijftig en zestig inmiddels is opgeknapt, komen de kwetsbare buurten in de wijken uit de jaren zeventig en tachtig in beeld.

Kwaliteitsverbetering

Naast deze krimp onder gezinnen moet er worden ingespeeld op de woonwensen van de sterk groeiende groep (koopkrachtigere) senioren. Voor deze groep, die sowieso minder makkelijk verhuizen dan jonge gezinnen, is kwaliteitsverbetering van de huidige woning in combinatie met een meer levensloopbestendige woonomgeving steeds vaker een goed alternatief. Kortom de behoefte aan nieuwbouw voor met name jonge ouderen moet niet worden overschat. Al met al wijzen demografische veranderingen erop dat het tijdperk van de bouw van traditionele gezinswoningen als belangrijkste pijler van nieuwe woongebieden over is. Er zal meer accent komen te liggen op de ombouw van bestaande gezinswijken naar meer levensloopbestendige woongebieden. Het is zaak dat gemeenten, corporaties, marktpartijen en woonconsumentenorganisaties niet alleen de handen ineenslaan om de bouwproductie weer op gang te krijgen. Zij staan ook voor de uitdaging deze te koppelen aan een kwalitatief ander bouwprogramma dat meer gericht is op omvorming van bestaande wijken om ‘krachtwijken’ van de toekomst te voorkomen.

Senior adviseur stedelijke vernieuwing bij Arcadis

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels