artikel

Corporatie krijgt een andere rol

woningbouw

Corporaties moeten aan de slag om de middeninkomens te helpen. Zij kunnen een deel van de sociale huurwoningen omzetten naar de vrije sector. Dit past goed bij het werkgebied van corporaties, meent Kees Noort.

Huurwoningen die zijn gebouwd met staatssteun mogen alleen worden verhuurd
aan huishoudens met een inkomen onder de 33.600 euro. De Tweede Kamer wil af van
die oneigenlijke concurrentie. Een en ander is het gevolg van een procedure die
de IVBN (Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland) heeft
aangespannen bij de Europese Commissie over marktverstoring door de corporaties.
Er komt bij de vrije sector een gelijkschakeling met beleggers. Voor
corporaties, beleggers en gemeenten zal dit grote effecten hebben. Er komt een
onrustige periode aan in de vrije huursector.

Kunstmatig

Met name in de middelgrote en grote steden is er een grote behoefte aan
huurwoningen in het segment van 650 tot 800 euro. De corporatie heeft die
woningen. De huren daarvan worden nu nog kunstmatig laag gehouden. Daar moeten
we mee stoppen. De corporatiesector kan haar ondernemerszin laten zien door een
deel van de sociale huurwoningen om te zetten naar de vrije sector. Dit past
goed bij het werkgebied van de corporaties. Het betreft immers een doelgroep die
niet zelfstandig kan voorzien in haar woonbehoefte. Artikel 70c lid 1 van de
Woningwet geeft dat aan. Het woningaanbod in de vrije sector tussen 650 en 800
euro is beperkt. Het is geen aandachtsgebied voor sociale verhuurders en voor de
commerciële partijen is het niet interessant omdat er te weinig rendement op
zit. De pensioenfondsen/beleggers hebben de afgelopen jaren hun voorraad aan
huurwoningen daarom stevig teruggesnoeid. Door inkoop van portefeuilles en de
oplevering van nieuwbouw is hun areaal weer aan het stijgen. Momenteel zijn er
in Nederland zo’n 250.000 woningen in de vrije sector. Beleggers hebben op het
ogenblik zo’n 10 procent van hun portefeuille in vastgoed. Het merendeel van
vastgoedbeleggingen ligt echter in het onstabiele buitenland. In Nederland is de
woningmarkt stabiel. De verwachting is dat beleggers hun aandeel in Nederlands
vastgoed en met name in de woningbouw fors zullen verhogen. Inmiddels zie je dat
enkele beleggers hun aandeel in de woningbouw al hebben verdriedubbeld.
Corporaties lopen momenteel tegen de grenzen van hun investeringsruimte aan. Zij
zijn bij investeringen afhankelijk van hun verkoopprogramma’s. Die stagneren.
Corporaties gaan daarom op zoek naar andere financiers. Samenwerking kan leiden
tot financiële arrangementen. Dat levert rendement op voor beleggers en
liquiditeit voor de corporaties. De corporatiesector is tot nu toe alleen
sociale belegger. Vanaf 2011 zullen ze hun bedrijfsvoering als gevolg van het
Europa-dossier moeten wijzigen. Verkopen ze de vrije sectorportefeuille of gaan
we deze uitbreiden? Als ze kiezen voor zowel sociale huur als voor de vrije
sector dan ontstaat een hybride organisatie. Die zal de strijd moeten aangaan
met de commercieel beleggers.

Omvormen

Als een corporatie zich zal omvormen naar een hybride organisatie met een
sociale poot en een commerciële poot, dan zal de rol ten opzichte van de
gemeente sterk wijzigen. De woonvisie, zoals die in veel gemeenten de verbinding
is tussen de corporatie en de gemeente zal opnieuw gewogen moeten worden. De
prestatieafspraken zullen moeten worden herzien. De VNG zou haar gemeenten
moeten adviseren om hierover nieuwe afspraken te maken met de corporaties.
Uitbreiding van de vrije sector in de categorie tussen 650 en 800 euro kan het
beste gevonden worden in het verhuurbeleid. Bij leegkomst kan de corporatie de
huur harmoniseren. Je ziet dat bij mutatie de huur meestal net onder de 650 euro
wordt gezet. Je kan de huur ook boven de 650 euro in de markt zetten. Hier ligt
een kans voor corporaties. Jaarlijks komt er bij corporaties 5 procent van de
bestaande woningen beschikbaar voor nieuwe verhuur. Landelijk zijn dit zo’n
125.000 nieuwe verhuringen. Het zou goed zijn om een deel van deze woningen uit
de sociale portefeuille op te waarderen naar de vrije sector. De betere woningen
worden dan in een keer op het maximum gezet. Een inschatting is dat er per jaar
zo’n 50.000 woningen in de vrije sector bijkomen. In 2010 hebben corporaties
ongeveer 100.000 woningen boven de 650. euro. Dit aandeel zal in een paar jaar
verdubbelen. In nieuw op te richten verbindingen wordt het pakket in de vrije
sector samengebracht en geplaatst bij de andere commerciële objecten van de
corporatie.

Handel

De nieuwe inbedding van de vrije sector in corporatieland zal leiden tot een
handel in portefeuilles. Ik schat in dat er over een paar jaar een regionale
samenbundeling zichtbaar is van het commercieel corporatiebezit. Die
samenbundeling vindt deels plaats binnen en deels buiten de sector. De
pensioenbeleggers hebben overigens al aangegeven dat zij grote belangstelling
hebben voor samenwerking in deze portefeuilles. Ik vind dat de sector hier
moeizaam mee omgaat. De sector kan de verandering beter omarmen en aan de slag
gaan om de middeninkomens te helpen.

Partner bij PRC www.prc.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels