artikel

Moment voor nieuw beleid woningmarkt

woningbouw

De totstandkoming van een nieuw kabinet en regeerakkoord gaat weliswaar gestaag, maar of en in hoeverre de belangen van een transparante en efficiënt functionerende woningmarkt daar ook serieus bij betrokken worden is volstrekt onduidelijk. Juist tijdens de formatie moet toch de politieke basis voor een noodzakelijk vernieuwd volkshuisvestingsbeleid worden gelegd.

De woningmarkt zit al geruime tijd op slot. Vraag en aanbod zijn niet goed op
elkaar afgestemd. Lange wachttijden voor een huurwoning, beperkte doorstroming,
scheefwoners, onbereikbare en dure koopwoningen zijn negatieve effecten. Het
zijn bekende kwalificaties die die de bouw – zeker in tijden van financiële
crisis – rechtstreeks treffen. Naar de opvatting van vele organisaties, zoals
het stedelijk netwerk G32, moet dan ook eindelijk iets veranderen. Het gaat
zeker niet alleen over afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, maar bijvoorbeeld
ook van de huurliberalisatie, inclusief eventuele aanvullende maatregelen rondom
overdrachtsbelasting en eigen-woningforfait. Zowel afbouw van
hypotheekrenteaftrek als huurliberalisatie kan echter niet op zichzelf staand
als beleidsmaatregel worden doorgevoerd. Gebeurt dat wel dan worden sommige
gemeenten en burgers onherroepelijk de dupe. Het doel van structuurwijzigingen
in de woningmarkt moet zijn het verhogen van efficiëntie, keuzevrijheid en
marktdynamiek. Daardoor komen meer mensen in een beter passende woning terecht.
Dit levert per saldo welvaartswinst op voor de BV Nederland, iets wat voor de
formatie een belangrijke overweging moet zijn. Die politieke afweging moet
plaatsvinden tegen een achtergrond waarbij een nieuwe woningmarkt
huishoudinkomsten en -uitgaven en overheidsinkomsten en -uitgaven in hun
structuur blijvend veranderen.

Vertrouwen

Om nadelige gevolgen voor zwakkere bevolkingsgroepen en wijken bij een
structuurwijziging van de woningmarkt te beperken, is een set aan compenserende
en mitigerende maatregelen noodzakelijk. Het betreft het waarborgen van de
betaalbaarheid van (huur)woningen, geleidelijke en gesegmenteerde invoering en
juiste timing. Ook het verder flexibiliseren van de woningmarkt door bevorderen
van de omzetting van koop naar huur speelt een rol. Deze randvoorwaarden zijn
belangrijk voor het in stand houden van het vertrouwen van kopers en
woningeigenaren en daarmee de waarde van vastgoed. Omdat niet alle woningmarkten
aan elkaar gelijk zijn, dreigt door de mogelijke structuurwijziging ongelijkheid
te ontstaan. In sommige woonsteden overstijgt de vraag nu al het aanbod, elders
is de vraag echter kleiner. Daar stijgen de prijzen nauwelijks of kennen zelfs
een lichte daling. Het gevolg is een prijseffect van de afschaffing van
hypotheekrenteaftrek boven de autonome prijsdaling. De prijzen van koopwoningen
in dit soort steden dalen dus sterker dan in populaire woonsteden. Het effect
van huurliberalisatie in dergelijke woongebieden is dan ook groter dan in steden
met een zwakke vraag naar (huur-)woningen. Als meer keuzevrijheid en dus meer
marktdynamiek wordt ingevoerd zal het onderling concurrerend vermogen van
woningen en woonmilieus meer bepalend worden voor de woningkeuze van
consumenten. Een efficiëntere woningmarkt heeft ook effect op gemeentelijke
inkomsten uit grondverkoop en onroerend zakenbelasting (ozb) doordat de
relatieve prijs van huurwoningen zal stijgen ten opzichte van de relatieve prijs
van koopwoningen. Dit vertaalt zich in andere gemeentelijke grondprijzen en
minder hard stijgende inkomsten vanuit de ozb.

Verhouding

Bij stedelijke vernieuwing worden uit hogere grondprijzen essentiële
maatschappelijke voorzieningen en sociale woningbouw betaald. Doordat enerzijds
de woningprijzen en anderzijds de grondprijzen onder druk staan neemt
bijvoorbeeld de financiering van stedelijke vernieuwing door de gemeente af. Het
belang van een adequate verhouding tussen vraag en aanbod op de woningmarkt is
duidelijk. Waar veel schaarste is, is enerzijds een prijsopdrijving te zien,
anderzijds wordt de einddoelstelling om de keuzevrijheid/marktdynamiek te
vergroten bemoeilijkt. Dit benadrukt de noodzaak voor voldoende (voortgang in)
woningbouwproductie, die door de economische crisis ingestort is, en een
creatief politiek klimaat dat zich actief gaat bezig-houden met de noodzakelijke
randvoorwaarden voor een duurzamer woningmarkt.

Sociaal-geograaf en strategisch adviseur bij Schuttelaar & Partners,
rcoops@schuttelaar.nl

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels