artikel

Corporaties moeten het roer in handen houden

woningbouw Premium

Corporaties moeten ten minste (gemiddeld) 90 procent van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan 33.000 euro. Paul van Joolingen en Meint Pool vinden het terecht dat corporaties zeggen dat deze afspraak hen op een ongelofelijke manier in hun activiteiten beperkt.

We plukken al meer dan honderd jaar de vruchten van ons systeem van
volkshuisvesting. Volksvertegenwoordigers , zoals bijvoorbeeld Staf Depla,
zeggen dat het nog veel slechter had gekund. We ontkomen er niet aan om het
probleem te schetsen, maar wat nog veel belangrijker is: hoe lossen we dit
probleem op. Brussel heeft al lange tijd problemen met de corporaties. Zijn
corporaties nu publiek of privaat?

Staatssteun

Sinds kort weten we het: (sociale) volkshuisvesting is een dienst van
algemeen economisch belang. In Nederland betekent dit 90 procent toewijzen aan
inkomens onder 33.000 euro. Dan is staatssteun geoorloofd. Corporaties hebben
hiermee te maken omdat de grond goedkoop ter beschikking wordt gesteld en
daarnaast kunnen corporaties goedkoop lenen omdat zij geborgd worden door het
Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Aan die twee zaken zou in Nederland wat
moeten gebeuren om corporaties in een betere positie te brengen. Ten eerste moet
de grond marktconform aan corporaties worden overgedragen. En bij marktconform
denken wij niet aan de prijs voor grond onder een koopwoning maar onder een
marktconforme huurwoning. In de dagelijkse praktijk is het prijsverschil tussen
een kavel voor sociale huur en markthuur meestal niet groot. Ten tweede: Brussel
heeft altijd gefulmineerd tegen het WSW en wel tegen de achtervang van de
rijksoverheid in de borgstelling. Dit is wel een beetje bizar. Indien de
overheid participeert in de financiering aan een particulier is in Europa de
gegroeide praktijk dat financiering kan indien de private partij 20 procent
vermogen inbrengt en de overheid vervolgens een marktconforme financiering
verstrekt. Dit laatste komt meestal neer op Euribor plus 50 basispunten, ofwel
een half procent. Ons advies aan VROM en het WSW is: overleg nu eens op dit punt
met Brussel. Wij zien twee alternatieven: We gaan terug naar de oude
gemeentegarantieregeling, dus corporaties lenen via de gemeente. Ook hier zal de
opslag 50 basispunten bedragen. Maar het nadeel van deze constructie is dat de
staatsschuld oploopt. Een ander alternatief zou kunnen zijn het oprichten van
een WSW-II. Dus een waarborgfonds zonder overheid. Tot slot een ander voorstel.
In de jaren tachtig waren er liquiditeitsoverschotten bij pensioenfondsen. Je
zou je kunnen voorstellen dat corporaties en pensioenfondsen een sectorbreed
financieringsarrangement aangaan. Voorwaarde van pensioenfondsen zal wel zijn
dat inflatiebestendig gefinancierd moet worden. Dit komt neer op een lening met
een vaste rentevoet en een inflatiecomponent die jaarlijks kan fluctueren.
Indien corporaties gaan voor kortere exploitatieperiodes dan de gebruikelijke 50
jaar, dus bijvoorbeeld 15 tot 20 jaar dan zou de exploitatieresultante van deze
woningen weleens buitengewoon kunnen meevallen.

Doemscenario

Ligt er dan een ander doemscenario op de loer? Ja zeker. Wij sluiten niet uit
dat particuliere beleggers de rol van corporaties in de nieuwbouw gaan
overnemen. Zij sluiten arrangementen om huurwoningen voor de periode van 10 jaar
te verhuren aan de doelgroep, na welke periode de woningen vrij verhuurd dan wel
verkocht kunnen worden. Voor corporaties betekent dit dat de al iets te oude
voorraad nog ouder wordt en geen verversing plaatsvindt.De doelstelling van
corporaties is niet alleen zorgen dat huurders kunnen doorstromen, maar ook dat
de voorraad regelmatig ververst wordt. En hoe je het ook wendt of keert, een
kritische blik op de voorraad van de corporaties laat zien dat de voorraad
stevig verouderd is. Bouwtechnisch, bouwfysisch en woontechnisch.

Partners Akro Consult

Reageer op dit artikel