artikel

Garantstelling kan subsidies vervangen

woningbouw Premium

Om de bouw te stimuleren geeft VROM subsidies tot 10.000 euro per woning. De bedoeling is bouwprojecten die door de crisis stagneren een duwtje in de rug te geven.

Demetrio Muñoz en Gert Middelkoop menen dat dit verspild geld is. In totaal
geeft Den Haag bijna een half miljard euro uit, gefaseerd in drie tranches. De
subsidies worden aan gemeenten uitgekeerd, die het rechtstreeks kunnen doorgeven
aan de ontwikkelaar, of gebruiken om publieke voorzieningen te realiseren, of om
(in geval van gemeentelijke gronduitgifte) de grondprijs te verlagen.
Bouwplannen gaan vaak gepaard met enorme sprongen in de economische waarde van
de locatie. Waar vroeger landbouwgrond of bedrijventerreinen lagen, worden
tegenwoordig vaak woningen en kantoren gebouwd. Hierdoor stijgt de winst. De
prijs van landbouwgrond is tussen 2 euro en 5 euro per vierkante meter, die van
bedrijventerreinen tussen 40 euro en 100 euro. Maar door de nieuwe bestemming
wordt de prijs tientallen keren hoger. Doordat zowel gemeentelijke
grondbedrijven als projectontwikkelaars, corporaties en beleggers grondposities
hebben ingenomen, hoeven ze in principe niet met elkaar te concurreren. Ze zijn
immers verzekerd van een deel van de markt, kunnen nieuwkomers uitsluiten en de
prijzen hoog houden. Men ging er jarenlang vanuit dat de prijzen eindeloos
zouden stijgen omdat de consument alles zou blijven slikken. Maar hoe hoog die
prijs ook werd, de enorme winst lekte uit en verdween in de zakken van
verschillende partijen: grondeigenaren en tussenpersonen die met de grond
speculeerden en hoge bedragen wisten te incasseren, of adviseurs en deskundigen.
Ook ging een groot deel van de winst weg aan de torenhoge rentekosten die het
gevolg zijn van hoge voorinvesteringen en het lang moeten wachten totdat men de
woningen en kantoren kon verkopen. Het gevolg was bouwstagnatie en er bleef
uiteindelijk weinig geld over om te investeren in de ruimtelijke kwaliteit en in
de publieke voorzieningen. Het probleem van een speculatieve en inefficiënte
bouwsector als de Nederlandse is dat deze zeer inflexibel en kwetsbaar is voor
veranderingen in de markt. De huidige economische crisis is daar een goed
voorbeeld van. Door de verslechterde financieringsmogelijkheden, en doordat de
consument het vertrouwen in deze markt heeft verloren, heeft de bouwsector zich
zelf uit de markt geprijsd. Burgers en bedrijven accepteren niet meer woningen
en kantoren met een slechte prijs/kwaliteit verhouding. Als gevolg hiervan zijn
veel bouwprojecten niet meer aan de man te brengen. Ook in de financiële sector
is er iets vergelijkbaars gebeurd. Maar terwijl banken en financiële
instellingen een flinke afwaardering hebben moeten incasseren, zijn de
bouwpartijen daar nog niet echt toe bereid. Er is vooralsnog geen sprake van
flinke afwaardering van posities geweest. Bijvoorbeeld, de veel te hoge
inbrengwaarde van grond in de grondexploitaties wordt zoveel mogelijk
gehandhaafd, al weten ze dat in de huidige markt de huuropbrengsten die nodig
zijn om deze boekwaarde te rechtvaardigen irreëel zijn. In de bouwsector zal de
bijna half miljard die VROM nu uitkeert nooit worden verhaald. Het geld wordt
gewoon gegeven aan weinig concurrerende bouwprojecten met in feite het doel om
hun irreële en speculatieve waarde overeind te houden. We vinden het ethisch
dubieus om geld cadeau te geven aan partijen die op een onverantwoorde wijze
zijn omgegaan met grondposities en proceskosten. Het is bovendien de vraag of
deze subsidies werkelijk effect zullen hebben en niet voor niets in een
bodemloze put zullen verdwijnen. VROM dient een alternatief te bedenken waarin
het geld niet voor niets wordt uitgekeerd. Een goed alternatief is een
garantstellingregeling, een veel efficiënter en goedkoper instrument. Door een
garantie te geven voor het marktconforme deel van de waarde van bouwprojecten,
zou Den Haag de herfinanciering kunnen ondersteunen zonder meteen veel geld
kwijt te raken. In ruil daarvoor zouden de partijen irreële boekwaardes moeten
afwaarderen. Met zo’n garantstellingsregeling zouden alleen de verantwoorde
investeringen worden ondersteund, zonder speculatief gedrag te belonen. Tevens
zou de financiering van bouwprojecten worden gefaciliteerd.

Reageer op dit artikel