nieuws

Ballast Nedam en Heijmans klaren ongewone transformatie in Rotterdam-Zuid

utiliteitsbouw 4137

Ballast Nedam en Heijmans klaren ongewone transformatie in Rotterdam-Zuid

Waar een paar jaar geleden politici de degens kruisten, kan binnenkort Ranomi Kromowidjojo een record zwemmen. Ballast Nedam en Heijmans verbouwden een deelgemeentekantoor tot zwembad, als onderdeel van een gebiedsontwikkeling die Rotterdam-Zuid een opkikker moet geven. De krachtenwerking van al dat water was wel even een aandachtspuntje.

Sporen van de ongewone transformatie zijn nog duidelijk zichtbaar in het hagelnieuwe zwembad: het diagonale metselwerk in het middendeel is de vroegere gevel van het wederopbouwpand. De ramen van waaruit een paar jaar geleden de ambtenaren naar buiten keken, geven nu licht in de fraai betegelde kleedkamers en gangen van het zwembad. Verder is alles anders: op de plaats van de raadszaal ligt nu een vijftigmeterbad en de burgerlijke stand waar hoofd werkvoorbereiding Pascal Silvis een paar jaar geleden de geboorte van zijn zoon aangaf, is nu veranderd in een tribune. Wat hem betreft een prima nieuwe bestemming. “Het zwembad paste precies, dus waarom niet?”

Constructief was het wel een uitdaging om de kantoorvleugels tot tribune te verbouwen. Silvis: “De tweelaagse gebouwconstructie moest weg, terwijl de gevel bleef staan. We hebben stukje bij beetje moeten slopen en bouwen.” Door telkens kleine hoeveelheden gewicht weg te nemen en toe te voegen bleven de spanningen in de constructie controleerbaar.

Krachtenwerking van een 50 meter lange bak met water, plus nog een tweede bad is totaal anders dan van een kantoorgebouw

Ballast Nedam haalde de unieke gebiedstransformatie Hart van Zuid binnen mede dankzij het innovatieve zwembadplan van Kraaijvanger Architects. Maar de uitvoering – in samenwerking met de later toegetreden ontwikkelpartner Heijmans – blijkt niet eenvoudig. Want de krachtenwerking van een 50 meter lange bak met water, plus nog een tweede bad – een 25 meter lang instructiebad – is totaal anders dan van een kantoorgebouw.

Constructief was het wel een uitdaging om de kantoorvleugels tot tribune te verbouwen. (Foto: Ries van Wendel de Joode)

De bouwcombinatie pakte het aan door de twee uit 1954 stammende langsgebouwen te laten staan en alles er tussenin te slopen. Dilataties tussen oud- en nieuwbouw voorkomen problemen door zettingsverschillen. De oude fundering wordt deels hergebruikt als basis van het 50 meter bad. De 10 centimeter dikke vloeren en de balkenstructuur zijn versterkt met een 7 centimeter dikke druklaag van gewapend beton. Daarnaast stortte de bouwcombinatie een rij 0,80 meter brede en 1,00 tot 2,00 meter hoge poeren.

Slaan van de ondersteunende palen was een lastig werkje, want de heimachines konden niet tot tegen de bestaande gevels komen. Vandaar de ongewone vorm van de poeren: die lijken – heel toepasselijk – geconstrueerd in de vorm van een uitkragende duikplank.

De nieuwbouwdelen zijn afgewerkt met een Sips elementengevel

De oude gevels kregen een opfrisbeurt en nieuwe aluminium kozijnen. De nieuwbouwdelen zijn afgewerkt met een Sips elementengevel. De kant-en-klare elementen van watervast verlijmde spaanplaat en een kern van eps zijn op de bouwplaats afgewerkt met geprofileerde EPS-isolatie, weefstellagen en een stuclaag.

Een rij stalen kolommen langs het wedstrijdbad draagt het nieuwe stalen dak. Dat overspant in één keer een breedte van 30 meter en is opgebouwd uit 3 meter hoge spanten. Het plafond dat eraan is opgehangen is beloopbaar. “Op die manier kunnen we straks zonder steigers bij het pafond voor jaarlijkse inspecties en onderhoud”, vertelt projectleider Eric van Woudenberg. Dat is van belang, want volgens de samenwerkingsovereenkomst met de gemeente is de bouwcombinatie twintig jaar verantwoordelijk voor het onderhoud van een aantal gebouwen die ze in Hart van Zuid realiseert. (zie kader onderaan). Sportbedrijf Rotterdam bestiert het bad.

Dat het zwembadproject deel is van een pps merken de bouwers nauwelijks

Behalve het verplichte deel, het zwembad, bevat het design, construct & maintenance-project een vrij deel. Die ‘verdiencomponent’ kan de ontwikkelcombinatie naar eigen inzicht inrichten – dat geldt in de hele gebiedsontwikkeling. De keuze viel op een plint met ruimte voor maatschappelijke functies, sportgerelateerde winkels en restaurants. In het commerciële gedeelte is ook een stadswinkel voorzien. De plint komt te liggen aan de boulevard die strakst doorloopt tot in het Zuiderpark.

Dat het zwembadproject deel is van een pps merken de bouwers nauwelijks. De bouwcombinatie vocht een aardig robbertje met Bouw- en Woningtoezicht over de constructieberekeningen en over de vereiste tweede draagweg. “De gemeente maakt het ons niet altijd makkelijker”, lacht Van Woudenberg. “Wat dat betreft is dit een normaal bouwproject.”


Gebiedsontwikkeling Hart van Zuid

De gebiedsontwikkeling Hart van Zuid voorziet erin dat Ballast Nedam en Heijmans in dertig jaar het complete gebied rond Zuidplein op de schop nemen en beheren. Voor 200 miljoen euro moet de combinatie een aantal verplichte onderdelen realiseren: het zwembad, een Kunstenpand met theater en bibliotheek en een nieuw stadsplein. Verbouwing van bus- en metrostation Zuidplein, uitbreiding van sportpaleis Ahoy’ en verlegging van wegen moeten het verblijfsgebied aantrekkelijker maken.Door het aangaan van een partnerschap met één marktpartij wilde de gemeente Rotterdam ontwikkeling vanuit één integrale visie garanderen. Onder de parapluovereenkomst vallen tientallen kleinere DB-, DBM- en DBFM-contracten. De ongewone aanpak vraagt veel van de bouwers, waaronder intensief periodiek overleg met gebiedsbewoners (circa 1200) en VvE’s. “Het zwaartepunt ligt bij de ‘zachte’ kant”, zegt directeur gebiedsontwikkeling Diederik Erkel. “Wij zijn ontzettend veel aan het praten.”
De ontwikkelcombinatie deed de planontwikkeling tot een jaar grotendeels zelfstandig, maar daar zijn de partijen vanaf gestapt. “We zitten nu meer samen in ontwerpteams aan tafel met de gemeente”, zegt Erkel. “Dat is voortschrijdend inzicht. De andere aanpak leidde tot frustraties aan beide kanten. We hebben een modus gevonden om het beste van twee werelden te combineren.”Grootste verdienmogelijkheden zitten in het ‘vrije’ deel van het contract: de realisatie van kantoor- en commerciële functies en 95 koopwoningen langs het Zuiderpark.
Anticiperen op waardeontwikkelingen kost de bouwcombinatie de nodige hoofdbrekens. De meeste prijzen zijn zeven jaar geleden afgegeven, in de huidige bouwhausse stijgen ze rap. Hoe voorkom je dat je aan het einde van de rit in 2043 met lege handen staat? “Timing is belangrijk. Volgens het contract mogen we gelukkig schuiven met de planning”, zegt Erkel. “De bouw van de woningen halen we nu naar voren, daar beginnen we volgend jaar mee in plaats van in 2021.”

Reageer op dit artikel