nieuws

OVG waarschuwt: snel nieuwe kantoren nodig

utiliteitsbouw 333

OVG waarschuwt: snel nieuwe kantoren nodig

Nederland heeft snel behoefte aan nieuwe kantoren en woningen. En het kabinet moet daarbij helpen. Dat betoogt Boudewijn Ruitenburg, directielid bij OVG Real Estate. “Neem Rotterdam. Daar staat geen bouwkraan in het centrum. Zelfs het beste stukje grond blijft onaangeroerd. Dat belemmert de stad om zich door te ontwikkelen en het is slecht voor de concurrentiepositie van Nederland.”

“Het alleen maar praten over de kantorenleegstand is niet meer van deze tijd. De politiek lijkt soms nog in deze modus te zitten, maar de mogelijkheden voor het transformeren van gebouwen worden steeds beperkter.”

Ruitenburg, directielid bij OVG maakt zich zorgen over de Nederlandse voorraad kantoren. Volgens hem moet er snel ruimte komen voor nieuwe.

Topspeler neemt geen genoegen met oud stadion

“Het gaat niet om de te maken keuze tussen renoveren van oude kantoren òf nieuwbouw. Het is èn èn. Wij hebben de laatste 10 jaar vol ingezet op herontwikkeling. Maar in een aantal steden moet het roer om : we zijn nu te behoudend ten aanzien van nieuwbouw. Als wij een EK-voetbal organiseren dan weet iedereen dat het renoveren van oude stadions alleen niet volstaat, je zult ook nieuwe moeten bouwen om aan de internationale standaarden te voldoen. Zo is het ook met kantoren. Wil je een topspeler blijven, dan moet je blijven investeren.”

Op de bouw van nieuwe kantoren berust al jaren een taboe. Het zou niet duurzaam zijn. Bovendien staan er miljoenen vierkante meters leeg. Ruitenburg meent dat de herbestemmingsrek eruit is en voegt eraan toe dat ook nieuwbouw kan bijdragen aan de verduurzaming van de kantoorvoorraad. 

Hij waarschuwt: “In steden zoals Rotterdam en Amsterdam dreigt een groot gebrek te ontstaan aan goede en duurzame kantoorruimten. Met als gevolg dat bedrijven geen keuze hebben en noodgedwongen in oude en ongezonde kantoren moeten blijven zitten. Door die krapte ontbreekt er een prikkel om te investeren in duurzaamheid. Als je als land aantrekkelijk wilt zijn, moet je de infra op orde hebben, maar ook de gebouwen. Zo simpel is het.”

Ruitenburg merkt verder op dat de ene kantoorregio de andere niet is. “Als we in het Noorden en Zuiden van het land een woningoverschot hebben, zie je mensen uit de Randstad daar ook niet automatisch naartoe trekken. Zo werkt het bij kantoren ook. We kunnen niet zomaar van bedrijven verwachten dat ze in slechte gebouwen in de verkeerde regio gaan zitten.”

Zesde nota van ruimte nodig

Eigenlijk moet de bouwproductie gewoon omhoog, vat Ruitenburg samen. Hij hoopt dat het nieuwe kabinet met een integrale visie op de gebouwde omgeving komt. “Een visie die verder gaat dan alleen duurzaamheid, kwaliteit en kwantiteit, een zesde nota van ruimte met verdichting als thema.”

Het ontbreekt volgens hem vooral aan regie. “Als het gaat over investeringen moet ruimtelijke ordening centraal geleid worden. Waarom? Gemeenten hebben het geld niet of missen gewoonweg de ambtelijke power om tot bouwproductie te komen. Ik zal niet zeggen dat alles aan Vinex goed was, maar ik ben bang dat alles stilvalt als een nieuwe minister uitblijft die de ruimtelijke ordening aanstuurt en faciliteert. In Rotterdam ligt een gigantisch stuk grond bij het Centraal Station. Het is misschien wel het beste stuk grond van Nederland om plannen op te maken en toch is de stad daar nog niet in geslaagd.  Het lijkt alsof er een gebrek aan plannen is. Naar mijn mening zullen markt en overheid echt aan de slag moeten.”

Nooit meer in het weiland

Ook in Amsterdam moet de bestemmingsproductie omhoog en moeten er snel kavels beschikbaar komen, meent Ruitenburg om problemen te voorkomen. “In Zuidoost, op de Zuidas en bij Sloterdijk. Anders hebben bedrijven daar ook geen keuze meer.”

Natuurliefhebbers hoeven niet bang te zijn dat alles wordt volgebouwd, benadrukt Ruitenburg. “Nooit meer moeten we een gebouw in het weiland zetten, daar is het echt misgegaan. We moeten gebouwen neerzetten op goede, bereikbare plekken dichtbij voorzieningen en openbaar vervoer. Kijk naar de kerken van vroeger of de te klein geworden oude havens in de stad. Die lagen altijd op goede plekken, namelijk aan de rand van het centrum, waardoor ze eeuwen later nog altijd een functie hebben.”

Met kantoren in Berlijn en New York heeft OVG ook plannen om uit te breiden in Londen, Parijs en Scandinavië. Duurzaam bouwen gaat volgens OVG verder dan energiebesparing en duurzame energieopwekking. The Edge (2014, Zuidas) en Boutique Office (zie bovenste afbeelding) illustreren dat volgens Ruitenburg.

“Duurzaamheid, gezondheid en technologie zijn onze drie belangrijkste pijlers. Die hebben ook een wisselwerking met elkaar. Uiteindelijk gaat het erom dat de gebruiker merkt wat het effect is van het gebouw.”

Slim gebouw denkt aan jou

Het ideale kantoorgebouw staat volgens OVG volledig in dienst van de mensen die er in leven of verblijven. “Dat begint al bij de parkeergarage. De poort gaat open, omdat je automatisch herkend wordt. Om te voorkomen dat parkeervakken meer niet dan wel worden gebruikt, koppel je drie gebruikers toe aan één parkeerplaats via een slim parkeersysteem. Eenmaal binnen kun je op vloer je collega’s vinden via een app op je telefoon..

Het koffiezetapparaat weet: jij drinkt altijd cappuccino. ‘Goedemorgen, Boudewijn.’ Wij proberen alle technieken met eigen apps te combineren en aan elkaar koppelen en bij elkaar te brengen in een soort cockpit van een gebouw. Duurzaamheid is dus vooral slim en efficiënt omgaan met voorzieningen; een hoge bezettingsgraad afdwingen, het ziekteverzuim terugdringen, omdat je in een gebouw werkt waar je gelukkig van wordt, de vloer of toilet zo uitrusten met sensoren dat je weet of die wel of geen schoonmaakbeurt nodig hebben. Dat ideaalbeeld van een gebouw is écht niet ver weg.”

Boodschap voor de bouw

In de bouwketen is nog veel te winnen, besluit Ruitenburg. “We staan misschien wel voor een nieuwe industriële revolutie. Of de bouwsector hier voldoende op stuurt, vraag ik me soms af. De meesten zijn erg gericht op tenders en maken precies wat de klant vraagt, maar dat is niet altijd vernieuwend. De bouw stuurt voornamleijk op de kosten bij oplevering, terwijl de totale kosten bij exploitatie steeds belangrijker worden.”

Ruitenburg adviseert de vastgoedsector meer in technologie te investeren. “Dat wordt vaak als kostenpost gezien, terwijl ze geen idee hebben wat de opbrengsten kunnen zijn; het terugdringen van het ziekteverzuim, lagere gezondheidsklachten, gelukkigere mensen. Een ideale werkplaats kost misschien 10.000 euro per jaar, maar als je de samenleving daarmee miljoenen kunt besparen, maakt dat niet uit. Dat is toch vreemd eigenlijk. De bouw stuurt op kosten, maar opbrengstdeskundigen in de bouwketen zijn er niet.”

Discussie gaat verder tijdens het Cobouw Café op 11 mei in gerenoveerd ASR-gebouw

Boudewijn Ruitenburg gaat donderdag met Roger Mol (Rijksvastgoedbedrijf), Han Blokland (CEO ENGIE) en Peter Göbel (CEO ING Real Estate) in discussie over dit onderwerp tijdens het Cobouw Café. Deze editie vindt op 11 mei plaats in het compleet gerenoveerde ASR-gebouw in Utrecht. Het verduurzamen van kantoren in Nederland is het gespreksonderwerp. De deuren gaan om 16:00 open en het programma begint om 16:30. Toegang is gratis. 

 

 

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels