nieuws

‘Leid bij elke gemeente specialist in transformatie op’

utiliteitsbouw

‘Leid bij elke gemeente specialist in transformatie op’

De transformatie van het 47 jaar oude Liornehuis in Hoorn is voor Guido Scholtens een schot in de roos. Voor de ontwikkeling, verkoop en realisatie tot en met de oplevering van de 83 appartementen in Kaap Hoorn had de ontwikkelaar slechts driekwart jaar nodig.

“De hele gemeenschap heeft het project omarmd”, zegt algemeen directeur Guido Scholtens van de Scholtens Groep. “Allemaal blije kopers. Dat is waar je het voor doet. De kopers hebben de gemeente ervan overtuigd dat zelfs de aangrenzende straat de projectnaam Kaap Hoorn krijgt.”

Rekenen, rekenen, rekenen. Na de koop van het Liornehuis in september 2014 maakte Scholtens twee plannen. Slopen die hap en komen tot nieuwbouw. Of – in nauwe samenwerking met de gemeente – slim werken aan een nieuw leven voor het markante gebouw. De betonconstructie verkeerde immers nog in goede staat.

In betere tijden was de balans waarschijnlijk doorgeslagen naar sloop. Op de plek van het verpleeghuis is ruimte voor drie keer zo veel volume. Maar het risico was Scholtens te groot. Wanneer zou hij de noodzakelijke investeringen kunnen terugverdienen? Hoe lang zouden de kopers op zich laten wachten? Dan liever de keuze voor een heldere transformatie en snelle terugverdientijd.

“Alle kopers kregen een stukje beton als herinnering aan de transformatie. Om van de 180 kleine kamers de 83 appartementen te kunnen realiseren, hebben we van twee, drie of vier bestaande kamers één appartement gemaakt.”

“Om de oude kamers met elkaar te verbinden, maakten we sparingen in de betonwanden. Op de verdiepingen 3 tot en met 7 worden de appartementen ontsloten op een binnengang. De constructie van de eerste en tweede verdieping stond het niet toe om die sparingen in de betonwanden te maken. Daarom voegden we op deze verdiepingen een galerij toe om de appartementen toegankelijk te maken.”

De woningen variëren van 46 tot 111 vierkante meter. De prijs? Van nog geen ton tot 218.000 euro. De kopers stonden te dringen.

Kaap Hoorn vormt de afronding van de Hoornse binnenstedelijke herontwikkeling De Streektuinen. Op de locatie stond naast het verpleeghuis Liornehuis, het streekziekenhuis.

Scholtens: “De plek van Kaap Hoorn is belangrijk. De appartementen zijn bedoeld voor alleenstaanden, starters en ouderen. Op de fiets ben je van Kaap Hoorn in vijf minuten in de binnenstad. Het station is snel bereikbaar. De eerste twee woningen gingen naar een dochter en zoon. De ouders maakten gebruik van het verruimde schenkingsrecht. Eén van de kopers heeft zelfs nog gewerkt in het Liornehuis.”

De directeur van de Scholtens Groep becijferde dat in Hoorn zich zo’n 7000 jongeren moesten bevinden die op het punt stonden zelfstandig te gaan wonen. Door de crisis was de invulling van de vraag uitgesteld en – niet onbelangrijk – het spaargeld toegenomen. “In 2008 stortte de markt in. Kinderen kunnen zo’n 2500 euro per jaar sparen. Dan heb je na een jaar of zeven een aardig bedrag om te investeren in een koopwoning.”

Het hoge tempo van plan tot oplevering is in belangrijke mate te danken aan het multifunctionele team waarin Scholtens en de gemeente samenwerkten. Obstakels konden daardoor sneller worden herkend en eerder opgeruimd. De opgedane kennis kan maar beter behouden blijven, zegt Scholtens. “Je zou bij elke gemeente iemand moeten opleiden die zich verdiept in de transformatie. Wat kan wel en wat mag niet? Welke zijn de kansrijke gebouwen? Als je dingen probeert te behouden, moet je dat samen doen.”

Rapport transformatie vastgoed

• Ondernemerschap loont. Overheidsmaatregelen, zoals het belastingvrije schenkrecht van ouders, het lage btw-tarief en het geven van een tijdelijke bestemming aan gebouwen, helpen.

• Zie beperkingen onder ogen. In kleine dorpen en wijken is de markt voor herbestemming lastig. Belangrijk is van de publieke sector de aandacht te hebben via de inkoop van intramurale capaciteit, extramurale zorg of middelen vanwege de Wet maatschappelijke ondersteuning (WMO).

• De bouwkundige opzet beperkt de doelgroep. Denk aan starters, studenten en arbeidsmigranten.

• Ga praktisch om met belemmerende wetgeving. Snelle projectontwikkeling tegen lage kosten draagt erg bij aan de financiële haalbaarheid van de herbestemming.

• De meeste eigenaren zoeken een herbestemming voor de oude doelgroep en kiezen een beperkte renovatie. De korting op de verhuurdersheffing speelt nauwelijks een rol.

Verzuiling

De capaciteit van de verzorgingstehuizen is in Nederland twee keer zo groot als in de buurlanden. De grote omvang is een gevolg van de verzuiling, die elke bloedgroep stimuleerde goede huisvesting te realiseren voor haar eigen ouderen. De Wet op de bejaardenoorden gaf vanaf de jaren vijftig de bouw een flinke duw in de rug. Door de vergrijzing – de instroom groeide, de bewoners werden ouder – veranderden de bejaardenhuizen geleidelijk in verzorgingshuizen. In 2012 werd de ontwikkeling van voortdurend groeiende verzorgingshuizen uit financiële en sociale overwegingen een halt toegeroepen. De meeste ouderen willen zo lang mogelijk thuis van hun gezondheid en zelfstandigheid genieten.

Hoofdbrekens over invulling plint

 

Netty van Triest.

Een nieuwe rol geven aan overbodige verzorgingshuizen die een prachtige uitstraling hebben en op de goede plek liggen, is niet zo moeilijk. Maar wat te doen met gebouwen die niet moeders mooiste zijn? Op tal van plaatsen ontstaan verrassende oplossingen.“De plint van de oude gebouwen is meestal ingericht voor collectieve voorzieningen. Daar liggen de gemeenschappelijke ruimtes en kamers voor het verplegend personeel. Grappig om te zien hoe nieuwe ondernemers heel goede oplossingen vinden voor de invulling van het plintprobleem.”

Netty van Triest van Platform31 vindt het knap hoe de kenmerken van zorggebouwen worden benut voor nieuwe functies. Plekken worden gedacht voor arbeidsmigranten en studenten die behoefte hebben aan gemeenschappelijke voorzieningen.“De gemeenten zijn heel bij met oplossingen die leegstand voorkomen. Zij willen de regels best extra oprekken. Dat is ook een vereiste. Wie optimaal gebruikmaakt van de hindermacht helpt niet mee de leegstand te bestrijden.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels