artikel

Demontage is het nieuwe slopen

utiliteitsbouw Premium

Demontage is het nieuwe slopen

De bouw zit in het slop. We hebben huizen over en kantoren staan leeg. De mensen van de naoorlogse geboortegolf geven hun werkplek en hun huis op; ze gaan massaal met pensioen. Dat geeft ruimte en ‘tijd’ voor nieuwe kansen, vindt Camiel Versluis.

Er is een klein probleempje. De samenleving is ingesteld op groei. Demografische groei, economische groei, welvaartsgroei, groeiende woningbehoefte, groeiende bedrijvigheid en meer. We zijn er zo aan verslaafd dat we al deze groeibehoeften sinds de jaren zeventig tegen beter weten in hebben gefinancierd met groeiende schulden. De bestuurders van de naoorlogse generatie hebben in veertig jaar tijd meer dan dertigduizend euro schuld per Nederlander opgebouwd die zij met veel naastenliefde doorgeven aan uw kinderen. Onze generatie zal haar ogen moeten openen voor de kansen van demografische krimp, economische krimp, krimpende woningbehoefte en krimpende bedrijvigheid. De tijd van domweg stenen stapelen is voorbij. We moeten rekening houden met veranderende leef-, woon- en werk- behoeften.

We moeten leren hoe we flexibel kunnen inspelen op veranderingen in de ruimtelijke ordening. We moeten ons afvragen wie het bouwwerk gebruikt, voor hoe lang en hoe we de onderdelen en grondstoffen kunnen hergebruiken.

Vooruitdenken

Staal zal over enkele decennia toch echt een keer schaars worden; koper is al wat eerder op. Importeren van grondstoffen wordt op een goed moment duurder dan grondstoffen recyclen. Aangezien gebouwen een levensduur hebben van meer dan vijftig jaar is het nu een goed moment om te anticiperen op toekomstige hergebruik van bouwmaterialen. Er wordt al veel gerecycled, maar in het vooruitdenken ligt zeker nog ruimte voor verbetering. Voor wat betreft het functioneel hergebruik van gebouwen komt de sector de laatste jaren aardig op gang. Een klein overschot aan kantoorgebouwen wordt al getransformeerd tot studentenhuisvesting en hotels. In Amsterdam hopen ze zelfs dat door het toenemende aanbod van hotelkamers de prijzen zullen dalen; met een stijgend aantal toeristen dat de stad bezoekt tot gevolg. Zo werkt innovatie op het gebied van functieverandering voor gebouwen door in de economische vooruitzichten van lokale middenstanders en horeca.

De meest recente innovatie komt van de organisatie- en financieringsmethoden. Prestatiecontracten, design- en construct-contracten, Building Information Model-projecten zetten aan tot slimmer organiseren en lifecycle denken. Architecten worden aangezet tot nauwere samenwerking met aannemers en hun toeleveranciers. Kennis uit het veld wordt daardoor maximaal benut. De ontsluiting van praktisch toepasbare kennis en vergroting van de efficiency leidt in elk geval tot budgettaire winst. Hoewel deze methoden vaak gebruikt worden door vooruitstrevende opdrachtgevers, worden de doelstellingen van de opdracht er niet per definitie innovatiever door. Wel worden opdrachten in termen van beoogde functies benoemd in plaats van beoogde middelen.

Eén fundamentele prikkel ontbreekt nog: tijd! De lineaire productieketen van de bouw is nog volledig ingesteld op permanente bebouwing. Zolang gebiedsbestemmingen binnen het beleid voor ruimtelijke ordening een permanent karakter houden is er voor de bouwsector geen wezenlijke noodzaak om echt te innoveren, hooguit moet ze slimmer organiseren en functioneren voor het verwerven van opdrachten. Dat wordt anders als gemeenten besluiten om exploitatievergunningen voor de bebouwing van gebieden met een beperkte duur uit te geven. Hoe dat kan, leest u in het artikel over bestemmingsplannen (http://groenstrategie.nl/bestemmingsplannen).

Hergebruik

De eventuele plicht om aan het einde van een vergunningsperiode een gebouw te moeten verwijderen zal bouwers noodgedwongen aanzetten tot echt innovatieve bouwproducten. Een term als circular use krijgt dan werkelijk betekenis. Bouwers worden niet langer vanuit idealistisch oogpunt gevraagd om acht te slaan op hergebruik van bouwmaterialen aan het einde van de gebruiksduur, maar ze worden direct vanuit financieel oogpunt gedwongen om zo effectief mogelijk materialen te hergebruiken. Er kan zelfs een markt ontstaan voor het leasen van huizen en bedrijfspanden. In de leasemarkt luidt het credo: hoe hoger de restwaarde, des te lager de gebruikerskosten.

Om de concurrentie voor te blijven, zal de bouwer slim moeten nadenken over het verbruik van materialen gedurende de hele levenscyclus. Dat gaat verder dan het verkopen van recyclebare muren en daken, hetgeen op zich al een omslag in denken is. Het is niet raar als opdrachtgevers op een goed moment een all-in prijs per maand willen voor bouw, gebruik en demontage. U leest het goed, slopen is er niet meer bij. Demontage is het nieuwe slopen om de restwaarde van bouwdelen te maximaliseren. De projectontwikkelaar die de laagste prijs per maand kan aanbieden krijgt de klus.

Het drukken van de bouwkosten is niet meer het enige dat de bouwer concurrerend maakt. Doordat gebruikerskosten in de toekomst in toenemende mate bepaald worden door het energieverbruik (gas en elektra), zullen bouwers ook hier aandacht aan moeten besteden. Tenslotte kunnen ze de kostprijs reduceren door de opbrengsten uit hergebruik van bouwdelen na demontage te maximaliseren. Hoe meer delen van een gebouw een tweede leven krijgen, des te lager worden de bouwkosten gerekend over de gehele levensduur. De huidige take-make-dispose productieketen staat daarmee op zijn laatste benen. Bouwers kunnen ervoor kiezen om te wachten tot gemeenten hun licht laten schijnen over de mogelijkheden van tijdelijke grondexploitatie vergunningen.

Bouwers kunnen er ook voor kiezen om ‘tijd’ als verkoopinstrument te gebruiken om de concurrentie voor te blijven. Wie graag volgt kiest het eerste, wie graag voorop loopt neemt zelf het initiatief. Als ‘tijd’ eenmaal een bouwsteen is geldt in elk geval: wie niet wil innoveren doet niet meer mee.

Camiel Versluis, CCC-Concept

Bronnen: Samen, sneller, slimmer. Innovatie in de bouw (2013), Gertrud Blauwhof, Ben Spiering, Willem Verbaan, ISBN 978-90-75271-79-9

Zaken doen in de groene economie (2013), Marga Hoek, ISBN 978-90-13-10942-9

Reageer op dit artikel