artikel

Aanpak leegstand vraagt om kantoren-pps

utiliteitsbouw Premium

Aanpak leegstand vraagt om kantoren-pps

Bijna een jaar geleden zetten vertegenwoordigers van de overheid en de markt hun handtekening onder een convenant over de vorming van een sloopfonds om kantorenleegstand tegen te gaan. Amsterdam probeerde het, maar het fonds kwam niet van de grond. Niet verrassend, vinden Marc Wintgens en Joost Hoekstra. Zij zoeken het bij een ‘kantoren-pps’.

De gemeente Amsterdam heeft het voortouw genomen met het opzetten van een sloopfonds en is daarvoor een pilot gestart. Het sloopfonds is in de hoofdstad echter niet uit de startblokken gekomen. Struikelblok was het gebrek aan bereidheid bij de stakeholders om – verplicht – bij te dragen aan het fonds. Volgens ons is het mislukken van het sloopfonds niet verrassend. Het sloopfonds spaart te veel de belegger, terwijl die toch het risico heeft genomen om te beleggen in een pand dat later niet zo veel waard bleek te zijn. Door het overschot te verwijderen wordt daarnaast schaarste gecreëerd. Daardoor zullen de huurprijzen weer stijgen, waardoor het aantrekkelijker wordt om panden te verhuren in plaats van – voor zover waardeloos – te slopen of te transformeren. Voorts is het een illusie te denken dat iedereen bereid is om (financieel) bij te dragen aan leegstandbestrijding: waarom zou een kantooreigenaar aan de Zuidas financieel bijdragen aan leegstandbestrijding bij Sloterdijk?

Naar onze mening is het beter om leegstand te bestrijden door middel van maatwerk, bestaande uit het aanpakken van een concrete locatie waar – na herontwikkeling of transformatie – muziek in zit. Partijen kunnen daarbij gezamenlijk geld inleggen om leegstaande panden op te kopen en deze te slopen en te herontwikkelen of te transformeren. Dit gebeurt alleen met panden die nog van waarde zijn ofwel locaties die nog ontwikkelpotentie hebben, waarbij investeren lucratief is. Echt kansloze kantoorgebouwen zijn immers feitelijk al aan de kantorenvoorraad onttrokken. De leegstandonttrekking kan bestaan uit sloop en vervolgens herontwikkeling, maar ook uit transformatie van het bestaande pand. Wij noemden dit eerder het Leegstandontrekkingsfonds, maar de term ‘fonds’ heeft na het mislukken van het sloopfonds een negatieve bijsmaak. Vandaar dat wij de voorkeur geven aan de term ‘kantoren-pps’. Waarom pps? Omdat bij publiek-private samenwerking de haalbaarheid van de herontwikkeling of transformatie voor een belangrijke mate is geborgd: de marktpartijen die instappen weten dat de betrokken overheid (gemeente) zich hard zal maken voor de totstandkoming daarvan. Denk aan het vaststellen van bestemmingsplannen, verlenen van vergunningen, verstrekken van subsidies, enzovoort.

Zonder onnodige kosten

In tegenstelling tot het sloopfonds is de kantoren-pps gericht op het onttrekken van leegstand zonder onnodige kosten. Hoewel de opstart van zo’n traject in eerste instantie een investering vergt van geld, tijd en kennis, kan leegstand op die manier worden opgelost zonder onnodige kosten voor de belastingbetaler en zonder kunstmatig in te grijpen in de markt. Partijen verdienen op termijn hun investering terug of, sterker nog, zij vermeerderen die.

Nu is het aantal transacties waarbij kantoorpanden zijn betrokken (nog) beperkt en passen private partijen het hiervoor geschetste principe nog maar beperkt toe om de ‘parels uit de markt’ op te kopen. De verwachting is dat dit (na)jaar het aantal (al of niet gedwongen) transacties sterk toe zal nemen. Door gebruik te maken van pps kan het aantal transacties nog veel verder toenemen. Overheid en markt hebben elkaar immers nodig. Private partijen zijn commercieel en kunnen dergelijke projecten op waarde schatten. Zij zullen alleen instappen als het terugverdienpotentieel groot genoeg is. Dit biedt overheidspartijen een kwaliteitsgarantie. Bovendien beschikken private partijen vaak over de benodigde kennis en expertise. De overheden op hun beurt kunnen de leegstandonttrekking faciliteren door het verlenen van publiekrechtelijke medewerking. Het voordeel voor een gemeente bij een pps – al dan niet met gemeentelijke geldelijke participatie – is dat meer sturing kan worden gegeven. Als de gemeente ook zelf in de pps investeert, kan de investering zich op een gegeven moment gaan terugverdienen en kan de overheid uit het traject stappen zonder dat het haar geld heeft gekost. De private partijen kunnen winst maken op hun investering door deze te verkopen.

Voor een succesvolle aanpak van leegstand zullen overheid en marktpartijen de handen ineen moeten slaan. Voor individuele private partijen zal het lastig zijn om overheden hiervoor te benaderen. Hier ligt volgens ons dan ook een belangrijke (faciliterende) rol voor de overheid of brancheorganisaties, zoals de VNG.

Marc Wintgens, Advocaat en partner bij AKD

Joost Hoekstra, Advocaat en partner bij Straatman Koster

Zij zijn auteurs van het boek ‘Leegstand en ruimte: in het bijzonder van kantoren’.

Reageer op dit artikel