nieuws

Bouwen Amsterdam duur? New York, Kopenhagen en Zurich nog veel duurder

bouwbreed 1701

Bouwen Amsterdam duur? New York, Kopenhagen en Zurich nog veel duurder

De bouwkosten in Nederland liggen een stuk lager dan in veel andere landen, blijkt uit een groot internationaal onderzoek van Arcadis. Ondanks de bouwkostenstijging van de afgelopen jaren, scoort Nederland in vergelijking met honderd grote steden onder het gemiddelde.

Rotterdam en Amsterdam staan respectievelijk op plek 57 en 58 op de Construction Cost Index van 2018, een jaarlijkse lijst van Arcadis met internationale steden waarin de bouwkosten met elkaar worden vergeleken.  Daarmee staan onze Hollandse steden ver onder grote steden New York, Hong Kong en San Francisco.

Alles leren over de stijgende bouwkosten?

Alles leren over de stijgende bouwkosten?
Ook in vergelijking met Europese steden, blijkt Nederland niet zo duur om te bouwen. Londen, Geneve, Kopenhagen, Stockholm, Dublin, Bristol, Frankfurt en nog vele anderen gaan Amsterdam en Rotterdam op de lijst voor.

35 procent goedkoper dan in Londen

In vergelijking met Londen, dat door als Arcadis als indexcijfer wordt gebruikt, is een gebouw in Amsterdam bouwen in 2018 gemiddeld 35 procent goedkoper. In New York (nummer 1 op de lijst) is een gebouw realiseren gemiddeld 12 procent duurder dan in de Britse hoofdstad.

Deze middenmootpositie van Nederland is niet zo gek, al jaren staat Amsterdam ongeveer op die positie in de index. Twee jaar geleden stond de Nederlandse hoofdstad op plek 20, van 44 steden die werden vergeleken.

Uit het rapport van Arcadis.

‘Bouwen in Amsterdam is niet zo duur’

Toch zou je misschien een stijging verwachten van de Nederlandse steden, vanwege de enorme bouwkostenstijging waarmee de bouw de laatste jaren kampt. Maar dat valt, als je het vergelijkt met  het buitenland, dus best mee, zegt sectorleider Arrèn van Tienhoven, van Arcadis. “Bottem-line is: bouwen in Rotterdam en Amsterdam is niet zo duur.”

Kanttekening

Bouwen in Nederland is niet zo duur in vergelijking met andere wereldwijde steden, maar daarbij moet wel een kanttekening worden gemaakt. Een stad als Amsterdam en New York zijn namelijk niet 1 op 1 te vergelijken. Zaken als de kosten voor levensonderhoud, arbeid, productiviteit van de sector, bouwmaterialen, complexiteit van projecten, wisselkoersen, wetgeving, vergunningen en grondprijzen hebben allemaal invloed op de bouwkosten van een stad en daarmee op de positie van de stad in de lijst. “Je kan een gebouw van 150 verdiepingen in New York niet zomaar 1 op 1 in Amsterdam neerzetten”, legt Arcadis-woordvoerder Preger uit.

Nederland gaat stijgen

Maar of dat zo blijft is de vraag. De sectorleider verwacht dat de positie van Nederland de komende jaren gaat veranderen. “Ik vermoed dat Nederland de komende jaren stijgt op deze lijst. Het is moeilijk te zeggen met hoeveel plekken. Maar ik weet wel zeker dat in  Nederland de bouwkosten voorlopig nog blijven stijgen, terwijl de markt in andere landen afkoelt.”

Dit komt onder andere door hoge arbeidskosten, stelt hij. En dan heeft hij het niet alleen over zzp’ers die de laatste jaren meer en meer kunnen vragen. Ook is er straks een gebrek aan ‘goedkope’ arbeiders uit Oost-Europa, denkt de sectorleider.

“Er is druk op de arbeidsmarkt en het tekort aan vaklieden speelt meer en meer een rol. Aannemers gebruiken vaak buitenlandse vaklieden, bijvoorbeeld uit Polen. Deze mensen vinden de komende jaren vaker werk in de eigen regio, omdat bouwprojecten in hun eigen land ook steeds aantrekkelijker worden. Dat betekent dat het dus lastiger wordt om goedkoop personeel in te zetten.”

Materiaalkosten en co2-heffing

Daarnaast ziet hij dat materiaalkosten maar blijven stijgen en gaat de komende co2-heffing volgens hem ook de bouwkosten opdrijven. “Materiaalkosten stijgen harder dan voorheen. Deze ontwikkeling zie ik bijvoorbeeld terug bij grote infrastructurele werken, waarbij ramingen van opdrachtgevers structureel niet toereikend blijken te zijn om het werk uit te voeren.’’

De komende vijf jaar blijven de bouwkosten in ons land daardoor flink stijgen, durft de sectorleider met zekerheid te zeggen.  Dit terwijl de stijging in andere landen minder hard zal gaan. “Kijk maar naar de landen om ons heen, daar koelt de economie af en dat heeft effect op de bouwkosten. In Nederland is dat nog niet het geval.”

2019: tot 10 procent stijging

Niet voor niets behoren Amsterdam en Rotterdam tot de vier uitschieters bij de bouwkostenvoorspellingen in het rapport. Voor een groot aantal wereldsteden verwacht Arcadis een bouwkostenstijging tot zo’n 5 á 6 procent in 2019. In Amsterdam, Rotterdam en Instanbul wordt er een grotere stijging verwacht: tot zo’n 10 procent. Warschau voert de boventoon: daar voorspelt Arcadis bouwkostenstijgingen van maar liefst 15 tot 20 procent.

Andere opmerkelijke feiten uit het rapport

  • In de top tien van duurste steden om in te bouwen staan vijf Europese steden.
  • De onderkant van de lijst wordt aangevoerd door drie Indiase steden. Dit komt, volgens Arcadis, door de enorme overbevolking in die steden. Daardoor is de hele levensstandaard goedkoper in dat land, en dus ook prijzen van materiaal, grond, advies en vergunningen.
  • In steden met een snel oplopende kostenbasis zoals bijvoorbeeld Warschau, er ruimte is voor beleggers die snel geld willen verdienen, stelt Arcadis.

Maar is er dan helemaal niets aan te doen? Jawel, stelt Van Tienhoven. Standaardisatie, digitalisering en robotisering kunnen de kosten drukken.  “Met veel prefab en de inzet van robots kunnen we de productie omhoog krijgen. Als vervolgens ook processen verder geautomatiseerd worden, kunnen we in de bouw tempo maken, passend bij de almaar stijgende vraag en de beschikbare budgetten. Dan zullen de kosten uiteindelijk afvlakken.”

‘Robots komen er op korte termijn’

De sectorleider gelooft dat het niet lang meer gaat duren voordat straks elk bouwbedrijf met een robot werkt. “We hebben een flink tekort aan vaklieden, dus we móeten wel”, verklaart hij. “Er zullen bedrijven voorop lopen die hier als eerste mee aan de slag gaan. Maar ik denk ook dat de bedrijven die geconfronteerd worden met de tekorten, dit soort stappen op een zeer korte termijn gaan nemen.”

Tot slot is samenwerking ook hard, heel hard nodig, om de kosten naar beneden te brengen, vervolgt hij. “Elk bouwproject is nu nog uniek. Maar we moeten naar meer standaarden gaan en dat moet je samen doen. Als je meer gaan standaardiseren, leer je van je fouten. Je brengt je faalkosten en daarmee ook je bouwkosten flink naar beneden.”

Het gaat niet lang meer duren voordat bouwbedrijven met robots gaan werken.

‘Nooit zo hoog als in New York’

Ondanks de flinke stijging die Arcadis voor Nederland voorspelt, zullen de bouwkosten in Amsterdam of Rotterdam nooit zo hoog worden als bijvoorbeeld in Londen of New York. “Nee, dat kan niet. In New York wonen heel veel mensen die een dure woning kunnen kopen. In Amsterdam zal het op een gegeven moment afvlakken, omdat woningen anders gewoonweg niet meer gekocht worden. Daardoor zit er een soort remmend effect op. Wij als Nederland willen dat een stad een afspiegeling van onze bevolking is en niet dat er alleen maar rijke mensen in een stad wonen. Dus als het echt uit de hand loopt, grijpt de overheid wel in”, aldus Van Tienhoven.

In

Reageer op dit artikel