nieuws

Bouwceo’s over 2019 | Daan Sperling (TBI) ziet wolken aan de blauwe lucht van de woningbouw: ‘Bouwkosten gaan significant stijgen in 2019’

bouwbreed Premium 2532

Bouwceo’s over 2019 | Daan Sperling (TBI) ziet wolken aan de blauwe lucht van de woningbouw: ‘Bouwkosten gaan significant stijgen in 2019’
Daan-Sperling-TBI-foto-Guido-Benschop

Nu de ruimte om te bouwen steeds schaarser wordt, wil Daan Sperling, bestuursvoorzitter van TBI, een terugkeer van het Rijk als regisseur. “Gemeentelijke en provinciale overheden zijn teveel op de toer dat alleen binnenstedelijk gebouwd kan worden”

“Het kan niet zo zijn dat de ruimtelijke inrichting van ons land alleen maar een optelsom is van gemeentelijke plannen. Ik pleit voor een terugkeer van de Rijksoverheid als regisseur”, zegt Daan Sperling. De topman van TBI, die per 1 mei plaatsmaakt voor Bart van Breukelen, praat meestal rustig, haast bedeesd. Maar over dit punt praat hij streng en gedecideerd. Alsof hij de bouwwereld nog één keer de weg wil wijzen. “De Rijksoverheid zou meer de concrete regie op zich moeten nemen dan tot nu toe het geval is.” Want er moet haast gemaakt worden, het woningtekort loopt op, te veel mensen zitten te wachten op een woning. Zo kan het niet langer. Er moeten 1 miljoen woningen bij tot 2030.

Gemeenten moeten die woningvraag faciliteren en niet blokkeren, vindt hij. “Een groot aantal gemeenten zit nu op de tour dat de woningbehoefte alleen binnenstedelijk kan worden voorzien.” Te veel polarisatie ziet Sperling in het debat over waar te bouwen: in de stad of daarbuiten. “Ik denk dat we allebei nodig hebben om aan 75.000 woningen per jaar te komen.”

Ruimtelijke ordening is nu te veel gedecentraliseerd

Het Rijk op afstand houden in de ruimtelijke ordening was een vergissing. “In een land met zoveel ruimteclaims, zeker op het gebied van woningbouw, is de ruimtelijke ordening nu te veel gedecentraliseerd”, vindt de TBI-topman. Ga maar na: er moet ruimte zijn voor groen, recreatie, economische bedrijvigheid, logistiek en natuurlijk voor heel veel woningbouw. “Zeker voor de grote Randstad, waar woningbehoefte en ruimteclaim het grootst zijn, moet het Rijk sterker de regierol op zich nemen”, spoort Sperling minister Ollongren aan.

En dan hebben we het nog niet gehad over of bouwers wel in staat zijn om zoveel woningen te bouwen. “Er zijn wel wat wolken aan de blauwe lucht van de woningbouw”, blikt Sperling vooruit op 2019.

De blauwe lucht? Dat is de vraag naar nieuwe woningen. “Die is nog altijd fors aanwezig”, ziet hij. Maar wat volgens hem een schaduw vooruitwerpt zijn de diverse regels die gemeenten invoeren: de begrenzing van de middenhuur, de verplichting van sociale woningbouw en de terughoudendheid met koopwoningen in steden als Amsterdam. Waar kun je als ontwikkelende aannemer nog bouwen en een nette boterham verdienen?

Een locatie ontwikkelen duurt altijd langer dan je denkt

De grondprijzen ontwikkelen zich ook ongunstig, ziet Sperling. “We zien op verschillende fronten forse stijgingen van de grondprijzen. Lokale overheden verhogen hun grondprijzen of zetten tenders in de markt.”

Het tekort aan planlocaties baart hem ook zorgen. De vergunningsprocedures duren te lang. Ook hier een aansporing van Sperling. “Verruim het locatie-aanbod, omdat het altijd langer duurt voordat een locatie tot realisatie komt dan je denkt. Ik denk zeker dat in en buiten de steden in de grote Randstad naar een groter planaanbod gekeken moet worden.”

Alles wat u moet weten

Alles wat u moet weten
De aanbevelingen van Sperling zijn geen noodkreten. “TBI verwacht in 2019 alles bij elkaar een goed jaar. Er is veel werk in de markt en onze orderportefeuille is goed gevuld. De woningmarkt ligt er qua vraag goed bij.” Ook in de utiliteitsmarkt en de infrasector is er “veel werkaanbod”. “Als ik voor TBI naar de dekking van de bedrijfsopbrengsten voor 2019 kijk, dan ligt die op dit moment op 75 procent voor 2019. Vorig jaar was dat 60 procent op hetzelfde tijdstip. We hebben dus meer volume in onze orderportefeuille, wat een goed vooruitzicht voor het komende jaar geeft.”

Voorcalculatorische marges vasthouden is een uitdaging

Maar wordt er ook meer winst gemaakt op het werk dat in de pijplijn zit? “De voorcalculatorische marges, waar we mee inschrijven, liggen op een hoger niveau. Maar het zal een uitdaging worden om met de prijsstijgingen en de schaarste aan personeel de voorcalculatorische marges tijdens de uitvoering op niveau te houden.”

Sperling verwacht verder stijgende personeels- en materiaalkosten. “Het personeelstekort vind ik nog best goed behapbaar. Er is een tekort aan vakmensen, we kennen wel een verloop, maar niet zodanig dat we ons diepgaande zorgen maken. De zzp-markt biedt voor ons soelaas en we zien ook nog steeds belangstelling uit voormalige Oostbloklanden, zoals Roemenië, Polen en Bulgarije voor tewerkstellingen.”

Sperling maakt zich meer zorgen over de stijging van materiaalprijzen en de prijzen van onderaanneming. “Vlechtwerk en metselwerk, dat lijken soms wel dagprijzen. Wij verwachten in 2019 een significante stijging van de bouwkosten.” Vooral de materiaalprijzen gaan verder de lucht in.

Als aannemer wapen je jezelf voor de prijsstijgingen door nog behoedzamer te zijn bij het aannemen van werk, legt de TBI-topman uit. Is de startdatum onzeker en is de uitvoeringstermijn te lang? Dan moet je afspraken met de opdrachtgever maken over indexering.

Nul-op-de-meter is een dogma

Gasloos bouwen zal, ondanks heftig verzet van Bouwend Nederland tegen de snelle invoering, geen wereldschokkende gevolgen hebben voor de woningbouw. Wel heeft het “best een verhogend effect in de eindprijs van een woning”.

Sperling vindt dat we in Nederland soms te ver doorschieten in het streven naar energieneutrale woningen. “Die nul is een dogma”, vindt hij. De terugverdientijden bij nul-op-de-meter zijn niet gunstig. Liever ziet hij dat met 50 procent van de investering de energieprestatie met 80 procent verbeterd wordt. “Wij zeggen: liever beter op de meter in plaats van nul op de meter.” Is dat niet te weinig ambitieus? “Dat vind ik niet. Als je ziet welke aantallen je dan kunt realiseren. Met hetzelfde geld kun je veel meer doen in de bestaande woningvoorraad.”

Risicoprofiel terugkerend onderwerp bestuurskamer

In de inframarkt verwacht TBI veel van het onderhoud- en renovatieprogramma voor bruggen, sluizen en tunnels. TBI gaat “accenten in dat deel van de markt” leggen. “Er komt een fors volume op ons af”.  Of de winstmarges voor toekomstige infraprojecten beter zijn? “Dat zal de tijd moeten uitwijzen en is afhankelijk van de dynamiek en concurrentie.”

TBI heeft niet net als VolkerWessels besloten DBFMO-projecten zoveel mogelijk te weren. “We beoordelen project per project.” Maar net als alle andere grote aannemers wordt vaker nee gezegd bij aanbestedingen. Zoals bij de VIA15, waar de combinatie BAM/Heijmans/TBI geen trek had in te grote risico’s. “Die lagen te eenzijdig bij de opdrachtnemer”, vindt Sperling. TBI zal vaker in een vroegtijdig stadium stoppen met een tender, voorspelt Sperling, als het risicoprofiel niet in verhouding is met de opbrengsten. Want hoe moet een aannemer bijvoorbeeld de mogelijke overstroming van uiterwaarden incalculeren. “Zo wordt het een loterij. Dat past niet bij de uitgangspunten van een gezonde bedrijfsvoering.”

Dat risicoprofiel in relatie tot het verdienvermogen was het onderwerp wat afgelopen jaar het meest op de agenda stond in de directiekamer. “Dat was zeker in de crisisjaren in onbalans geraakt.” TBI gaat dat komend jaar nog meer benadrukken in de eigen gelederen, zegt Sperling. “Ik heb het eerder gezegd: je hebt maar één eerste elftal, je moet je heel goed realiseren dat je de juiste mensen hebt om het project uit te voeren.” Krimpt TBI door vaker nee te zeggen? Nee, zegt Sperling. “Onze omzet in 2018 ligt autonoom ongeveer 6 procent hoger dan in 2017.”

Geen haakse bochten voor TBI

TBI zal in 2019 dezelfde aannemer zijn die ze was in 2018, maar dan steeds een stukje beter. “Voor TBI zie ik geen haakse bochten, meer een voortzetting van onze strategie:  economische waardecreatie, maatschappelijke impact en de ontwikkeling van onze mensen. Zeg maar met een ouderwetse term: people, planet, profit.”

Een kleine slag om de arm wil Sperling wel maken als het gaat om kansen en bedreigingen voor de bouw in 2019. Geopolitieke bedreigingen moeten Nederland niet gaan infecteren. “Als ik recente groeicijfers van De Nederlandsche Bank en het CPB zie, dan zie ik toch dat die fors zijn afgenomen ten opzichte van eerdere prognoses.” Als de economie omslaat, is de bouw ook snel de klos. “Je krijgt minder investeringenbereidheid, een toenemende angst om te investeren.” Afwachten dus. “Ja, we leven niet in een planbare economie.”

Reageer op dit artikel